Visul american a suferit o schimbare corectă în ultimii 50 de ani. Sa extins pentru a include posibilitatea de a cumpăra oa doua casă - o casă de vacanță. Acestea sunt casele de pe malul lacului, cabanele din munți și cabanele de pe plajă, care locuiesc cu totul goale în proporție de 90% din timpul anului, în timp ce proprietarii lor au timp bancar pentru următoarea vacanță - și pun la bază factura pentru taxele ipotecare și de proprietate.

Există, desigur, o alternativă pentru a lăsa cabana dvs. să colecteze praf în timpul perioadei de timp. Puteți să o închiriați altor persoane care doresc să se bucure de ceva timp de la muncă. Acest articol va analiza unele dintre problemele care inconjoara inchirierea unei a doua case.

Cumpărarea unei a doua locuințe

Menținerea unei locuințe primare reprezintă o decizie financiară enormă. Dacă aveți în vedere oa doua casă, utilizați un calculator ipotecar pentru a cerceta ratele dobânzilor de la creditorii din zona unde se află proprietatea de vacanță. Apoi, odată ce ați acumulat estimări ale costului total al plăților dvs. ipotecare lunare, treceți-vă financiar pentru a vedea dacă vi se poate servi mai bine pentru a merge cu o ipotecă sau pentru a plăti în numerar.

Iată de ce. A păstra oa doua casă este un pas în sus în magnitudine, deoarece oa doua casă are toate costurile primei case și adesea mai mult. Dar nu are opțiunile ușoare de retragere de la IRS.

Dacă sunteți pregătit să obțineți o casă de vacanță, dar nu aveți capital pentru o achiziție în numerar, nu luați oa doua ipotecă în casa dvs. IRS a închis lacunele prin care o persoană ar putea folosi o a doua ipotecă pentru a cumpăra o proprietate de investiții separată, în timp ce își deduce încă ipoteca din impozite. Dacă luați o ipotecă în reședința principală pentru a cumpăra oa doua casă, nu vi se va permite să deduceți plățile în calitate de dobândă ipotecară personală. Astfel, dacă intenționați să împrumutați pentru oa doua casă, va trebui să luați o altă ipotecă care să permită dobânda deductibilă.

- 9 ->

Așa cum se știe

Regulile curente de impozitare privind cele două case, casele de vacanță și casele de investiții de clasa a doua s-au schimbat mai frecvent decât cele ale locuințelor primare. Începând cu anul 2010, dacă dețineți în prezent oa doua casă pentru uz personal, aveți dreptul să o închiriați sau să domiciliul principal pentru altă parte timp de până la două săptămâni (14 nopți), fără a raporta vreun venit.

Pe de altă parte, oa doua casă este considerată o investiție imobiliară dacă petreceți mai puțin de două săptămâni în ea și apoi încercați să o închiriați în restul timpului. Este important să rețineți că, odată cu apariția unor stațiuni și așa mai departe, cererea pentru o cabană în pădure poate veni numai în vremurile de vârf - în aceeași perioadă, probabil că doriți să utilizați proprietatea dumneavoastră. (Vezi și: Deduceri fiscale pentru proprietarii de proprietăți de închiriere .)

Deși impozitele pentru proprietățile de investiții au fost în mod tradițional mai moi decât pentru alte tipuri de investiții, casele secundare par a fi un punct gri pentru IRS. Toate pierderile închiriate sunt "pierderi pasive" sau "pierderi de hobby". Acestea pot fi scrise numai împotriva veniturilor din alte activități pasive, cum ar fi alte chirii, un parteneriat privat pe care nu îl ajutați sau un S-corporație. Pierderile pasive pe care nu le puteți utiliza sunt reportate până când vindeți casa de vacanță. Când vindeți proprietatea, pierderile din trecut pot fi utilizate pentru a compensa câștigurile. Dacă aveți mai multe pierderi pasive pierdute după aceea, puteți să le revendicați pentru venituri obișnuite.

Cu toate acestea, puteți deduce până la 25.000 $ pe an, dacă:

Venitul dvs. brut ajustat este mai mic de 100.000 $ sau

• Participați activ la administrarea proprietății.
• Această scutire fiscală dispare la venitul brut ajustat la 150.000 $ (AGI). Dacă sunteți între 100, 000 și $ 150, 000, vă puteți califica pentru jumătate din deducere. Acest lucru pare nebun, deoarece majoritatea oamenilor care își pot permite să cumpere oa doua locuință vor avea un AGI cu mult peste aceste numere. Cu toate acestea, adevărata provocare se află în a doua condiție. Puteți utiliza deducerea anuală dacă dvs. sau soțul dvs. doriți să deveniți un profesionist imobiliar calificat și să gestionați activ proprietatea care înregistrează pierderile pasive. Fi avertizat, cu toate acestea, IRS nu este probabil să creadă că dețineți un loc de muncă cu normă întreagă și lumina lunii ca un manager de proprietate. Veți avea nevoie de un jurnal detaliat despre ce, când, unde și ce faceți ca un manager de proprietate pentru a vă demonstra cazul.

Vânzarea unei case de vacanță

Proprietățile în zonele de vacanță populare tind de obicei să aprecieze mai mult decât media, astfel încât este posibil să existe un timp în care doriți să faceți bani și să găsiți un loc nou de ședere. Atunci când vindeți o casă de vacanță, perioada de timp pe care o dețineți afectează impozitul pe câștigurile de capital. Dacă vindeți înainte de un an, veți fi supuși ratei de câștig pe termen scurt a capitalului. Dacă vinzi după un an, taxa federală va fi calculată la rata câștigurilor pe termen lung. (Vezi deasemenea:

O mentalitate pe termen lung întâmpină o taxă de capital impozită. ) Cu toate acestea, puteți să faceți o apăsare dacă doriți să vă mutați complet. Dacă vă vindeți reședința principală cu taxa gratuită de 250.000 de dolari pe persoană și apoi vă deplasați în casa de vacanță și o declarați noul dvs. reședință primară, veți putea să utilizați scutirea de 250 000 $ (500 000 dolari pentru cupluri) din nou - oferindu-vă să locuiți acolo timp de doi ani. Din păcate, această strategie este adesea practică numai pentru persoanele care desfășoară activități independente sau pensionare. Există și alte restricții privind utilizarea excluderii câștigurilor de capital pentru casele de vacanță care au fost transformate într-o reședință primară. (Vezi și:

Este adevărat că puteți să vă vindeți casa și să nu plătiți impozit pe câștigurile de capital? ) Sfaturi pentru cel de-al doilea proprietar de locuință

Dacă dețineți oa doua casă în scopul închirierii acesteia , și aveți un AGI sub 150.000 dolari, apoi intrați acolo și începeți să gestionați.Aceasta înseamnă că nu veți putea folosi un agent pentru a găsi chiriași. Veți aranja reparații personal, dar vă va oferi pierderi pasive pentru a le elimina.

Sau, dacă administrarea activă nu vă atrage atenția asupra dvs. sau a AGI-ului dvs. este prea mare, puteți petrece mai mult timp în cabină și transformați-o într-o proprietate mixtă și nu într-o investiție imobiliară. Aceasta înseamnă că taxele se schimbă odată cu schimbarea desemnării - în principal, că nu puteți utiliza pierderi pasive. Dar veți putea solicita deducerea unui procentaj din impozitul pe ipotecă și din impozitul pe proprietate ca impozit pe venit.

Linia de fund

Transformarea unei proprietăți de vacanță într-o închiriere profitabilă tinde să fie o bătălie înnebunită. Înainte de a sari într-un proprietar de vacanță-acasă, aruncă o privire bună asupra modului în care impozitele vor fi afectate. Majoritatea persoanelor care dețin casele secundare ar fi mai bine deservită prin includerea lor în proprietate mixtă în scopuri fiscale și închirierea lor numai pentru 14 nopți fără taxe într-un anumit an. Oamenii care devin proprietari de locuințe secundare, totuși, de obicei sunt conduse de aceeași constrângere care ia determinat să cumpere proprietatea în primul rând. Dacă sunteți unul dintre acești oameni, cel mai bun mod de acțiune este să vă implicați activ în gestionarea proprietății proprii.