În august 2015, prețul mediu de vânzare al unei locuințe noi vândute în S.U.A. era de 353, 400 USD; pentru casele existente, media a fost de 271 de dolari, 600 de dolari. Fie că cumperi o locuință nouă sau o locuință existentă, probabil că va fi cea mai mare investiție unică pe care o vei face vreodată - și probabil că ai nevoie de o ipotecă pentru a face acest lucru.

În unele orașe, desigur, prețurile de vânzare sunt mult mai mari decât acestea. În această vară, prețul median de vânzare (în general mai mic decât media), de exemplu, în San Francisco, a fost de peste un milion, potrivit site-urilor imobiliare Zillow și a grupului Paragon Real Estate Group. Multe case din cartierele scumpe ale altor zone metropolitane ale oraselor din S.U.A., de asemenea, se afla in acest interval de sapte cifre.

Deoarece multe tipuri de ipoteci au îndrumări care limitează cât de mult puteți împrumuta, mărimea ipotecii de care aveți nevoie va afecta alegerile pe care le aveți. Creșterea prețurilor la locuințe a forțat mai mulți cumpărători să se retragă de la ipoteci tradiționale "conforme" (vezi mai jos) și în ipoteci jumbo care pot veni cu rate mai mari ale dobânzii și alte cerințe. Iată câteva opțiuni dacă sunteți pe piață pentru o ipotecă cu bani mari.

În fiecare an, Agenția Federală pentru Finanțarea Locuințelor stabilește limitele maxime de împrumut conforme, stabilite în condițiile Legii privind locuințele și recuperarea economică din 2008, pentru creditele ipotecare garantate de Federal National Ipoteca Asociația (Fannie Mae) și Corporația de credite ipotecare federale de origine (Freddie Mac). De-a lungul celei mai mari părți din SUA, împrumuturile conforme sunt limitate la 417 000 de dolari pentru casele de o singură familie. În anumite piețe de locuințe cu costuri ridicate - inclusiv Alaska, Hawaii și Insulele Virgine din S.U.A. - limitele pot fi la fel de mari ca $ 721, 050, deși majoritatea zonelor cu prețuri ridicate au o limită de împrumut de 625, 500 USD.

În cazul în care ipoteca dvs. este sub aceste limite, puteți beneficia de o ipotecă conformă. Aceste împrumuturi sunt susținute de agențiile guvernamentale și cvasi-guvernamentale, cum ar fi Administrația federală pentru locuințe (FHA), Administrația Veteranilor (VA), Fannie Mae și Freddie Mac. În plus față de mărimea împrumutului, ipotecile conforme trebuie să îndeplinească alte linii directoare, care influențează scorul dvs. de credit și istoricul, raportul datorie-venituri și raportul împrumut-valoare. Creditele conforme au adesea dobânzi mai bune decât împrumuturile neconforme, deoarece mulți creditori le consideră drept investiții mai puțin riscante și pot fi ușor cumpărate și vândute pe piața secundară a creditelor ipotecare.

Împrumuturi Jumbo

Creditele care depășesc limitele de împrumut conforme sunt clasificate drept ipoteci neconforme sau jumbo. Deoarece aceste împrumuturi se încadrează în afara restricțiilor conforme cu împrumuturile, acestea nu sunt susținute de Fannie Mae sau de Freddie Mac. Ca urmare, creditorii își asumă un risc mai mare de a lua aceste împrumuturi și pot avea cerințe mai stricte de creditare.Având în vedere că creditorii sunt mai puțin încrezători că vor putea să revândă ipoteca pe piața secundară, aceștia își pot compensa riscul financiar, permițându-vă o rată a dobânzii mai mare.

Cu câțiva ani în urmă, creditorii ar fi cerut o plată în avans de 30% sau mai mult; cu toate acestea, raportul dintre plata în avans și valoarea ipotecii sa relaxat. Unii creditori majori au oferit ipoteci jumbo cu doar 10% sau 15% în jos. Pentru a afla mai multe, consultați

Un ghid rapid pentru ipoteci Jumbo

și Jumbo vs. ipoteci convenționale: cum diferă acestea. Împrumuturi FHA Jumbo FHA oferă asigurări ipotecare pentru împrumuturile acordate de creditorii autorizați de FHA (FHA nu face împrumutul). Limitele de împrumut FHA variază în funcție de tipul locuințelor, precum și de statul și județul în care se află proprietatea. În majoritatea zonelor din S.U.A., limita de împrumut este de 271 de dolari, 050 pentru casele de o singură familie; cu toate acestea, pe unele piețe cu costuri ridicate, împrumuturile FHA pot merge până la $ 721, 050.

Împrumuturile FHA pot fi o opțiune bună dacă aveți o reducere mai mică în jos și / sau un scor mai mic de credit. Plățile în avans pot fi la fel de scăzute ca și până la 3% din prețul de achiziție al casei - dar va trebui să plătiți pentru asigurarea ipotecară în cazul în care pierdeți mai puțin de 20% (puteți renunța la asigurare odată ce valoarea creditului dvs. raportul scade sub 80%).

Împrumuturi Super Jumbo

Super jumbos se aplică de obicei creditelor pentru locuințe, variind de la 2 milioane la 20 milioane de dolari - și în sus. Deși se pare că creditorii ar vedea super jumbouri ca împrumuturi de risc super, mulți creditori le consideră oportunități bune. Potrivit lui Mike McPartland, șeful de finanțare a investițiilor pentru America de Nord la Citi Private Bank, debitorii super-jumbo au stabilit de multe ori relații cu băncile - adesea divizia de bănci private, care oferă o serie de servicii de management al averii. "Sunt șanse să îl cunoaștem pe client", spune McPartland. "Știm ce suntem confortabil în avansarea la acel client. "

Un lucru care sporește încrederea împrumutătorului este că cei mai mulți creditori în valoare netă

aleg

pentru a împrumuta - ei nu au nevoie de . Deoarece ratele dobânzilor sunt relativ scăzute, acești debitori cred că se pot bucura de un randament mai mare, menținându-și banii investiți - evitând în același timp impozitele pe câștigurile de capital din vânzarea unui activ în creștere. În cazul în care rata dobânzii sare, acestea pot muta bani în jurul valorii de a plăti în jos sau de a împrumuta împrumutul, sau a trece la o structură diferită de împrumut. Mulți creditori solicită plăți mari în avans, în primul rând pentru că casele de lux, costisitoare, uneori evaluează pentru mai puțin decât prețul lor de cumpărare. Unii creditori permit împrumutaților să garanteze o parte din portofoliul lor de investiții în locul numerarului: în cazul în care împrumutatul implică plăți ipotecare, creditorul poate vinde activele. Linia de jos

Volumul ipotecilor jumbo a totalizat aproximativ 93 miliarde de dolari în al doilea trimestru al anului 2015, o creștere de 33% față de primul trimestru, raportează Inside Mortgage Finance. Împrumuturile de jumbo conforme cu împrumuturile guvernamentale au înregistrat, de asemenea, o creștere: Volumul total a fost de aproximativ 34 de dolari. 2 miliarde de euro între primul și al doilea trimestru - mai mult decât dublul volumului de la un an anterior.

Dacă ipoteca dvs. este mai mare de 1 milion de dolari, este important să rețineți că nu veți obține întreaga scutire de impozit pentru dobânda ipotecară. IRS impune o limită de împrumut de 1 milion USD; creditele mai mari decât această sumă sunt scutite de această deducere fiscală. Aceasta înseamnă că puteți deduce numai dobânda de la primul milion de dolari din ipoteca dvs. Dacă luați o ipotecă jumbo pentru 1 dolar. 5 milioane care acumulează 67.000 de dolari în interes în primul an, veți putea să luați o deducere de aproximativ 44.000 $ - dobânda de la primul milion de dolari din ipotecă.