Activele precum aurul și proprietățile imobiliare sunt investiții statice, iar achiziționarea unei locuințe reprezintă o investiție comună pentru indivizii de pe tot globul, deoarece este considerată o investiție sigură și profitabilă. (Pentru mai multe detalii, consultați Explorarea investițiilor imobiliare: Introducere.)

Investiția în imobiliare necesită însă o perioadă lungă de angajare și o plată în avans și este riscantă, chiar și pe termen lung. În plus, mulți investitori ignoră adesea costurile.

Mai jos sunt câteva puncte importante privind costurile ascunse și factorii care fac investiția în imobiliare o afacere riscantă, costisitoare și nu profitabilă. Investitorii ar trebui să țină cont de toate astea înainte de a-și scufunda banii câștigați cu greu.

O percepție comună

Un investitor mediu poate observa că un condominiu cu două dormitoare în suburbiile a fost disponibil pentru 300 000 dolari în urmă cu cinci ani și acum vinde pentru 450 000 $. Aceasta este o revenire rece de 50% ani, mult mai bine decât întoarcerea de acțiuni, obligațiuni sau aur. Valoarea absolută a profitului pare, de asemenea, ridicată la 150.000 dolari, iar disponibilitatea finanțării oferă o iluzie de a folosi bani cu efect de levier pentru a obține un profit.

Cu toate aceste beneficii aparente, care sunt provocările și costurile ascunse ale investițiilor imobiliare?

Anatomia costurilor creditelor de proprietate

Luați în considerare cazul unui individ care se deplasează într-un oraș nou pentru un loc de muncă nou. El se așteaptă să rămână în jur de cinci ani, dar poate extinde această perioadă pe baza creșterii carierei sale cu angajatorul său existent sau cu alți angajatori din același oraș. În ipoteza unei rentabilități bune, el consideră cumpărarea unei locuințe sau a unui condominiu, în loc să închirieze unul. (Pentru mai multe, consultați Motivele de închiriere sunt mai bune decât achiziționarea.)

Țineți minte că o persoană poate achiziționa o acțiune sau o unitate a unui fond tranzacționat la bursă pentru doar 5 dolari, dar investiția în imobiliare necesită mii de dolari. Deși majoritatea investițiilor imobiliare sunt finanțate prin împrumuturi, achiziționarea unei locuințe sau unui apartament în valoare de 300 000 dolari încă necesită o plată în avans de 20% (60 000 dolari).

Persoanele care contribuie cu mai puțin de 20% pot obține un împrumut, dar vor ajunge să plătească rate de dobândă mai mari și vor fi obligate să ia o asigurare ipotecară privată care să crească costul. Ratele mai ridicate ale dobânzii conduc la sume mai mari de rambursare, iar asigurarea ipotecară costă, de obicei, de la 0,15% la 2,5% din suma creditului.

Dacă presupuneți că achiziționați proprietatea mai sus menționată în valoare de 300 000 $, efectuând o plată în avans de 20% și împrumutând restul de 240 000 dolari la o rată a dobânzii de 3 875% pentru o ipotecă pe termen de 20 de ani, plățile lunare ajung la aproximativ 1, 440 dolari.

Există costuri suplimentare suplimentare pentru procesarea creditelor, care reprezintă aproximativ 4% din suma împrumutului (9, 600 dolari). Impozitele pe transferul proprietății sau taxele de înregistrare variază de la stat la stat și se iau în medie 2.5% din valoarea proprietății adaugă suma de 6 000 $ la cost.

Dacă presupuneți că valoarea proprietății crește cu 1,5 ori în cinci ani la 450 000 de dolari, prețul va crește cu aproximativ 9% pe bază de compoziție. Adăugând un impozit pe proprietate anuală la o rată de 1,5% din valoarea proprietății curente, taxa totală plătită în cinci ani ajunge la aproximativ 30 000 $.

Dacă investitorul nostru a cumpărat un condo, o taxă lunară de 200 USD condominiu de asociere ar total de 12, 000 dolari peste cinci ani. Apoi, trebuie să adăugați costuri pentru reparații, mobilier și întreținere. O estimare conservatoare de 1 000 de dolari pe an ne duce la un total de 5 000 $ în cinci ani.

Apoi, presupune că proprietarul găsește un cumpărător dispus să cumpere condo-ul său pentru 450, 000 dolari după cinci ani.

Până atunci, investitorul ar fi plătit băncii $ 86,400 din împrumut. Adăugând plata în avans de 60 000 dolari, costurile procesării împrumuturilor (9, 600 dolari), impozitul pe transferul de proprietate (6 000 dolari), impozitul pe proprietate (30 000 dolari), taxele de asociere (12 000 dolari) $ 5, 000), suma totală ajungând la 209 000 de dolari.

Care este returnarea netă?

Principala valoare de 20 de ani a principiului împrumutului de 240.000 dolari va ajunge la aproximativ 180.000 dolari în cinci ani, deoarece investitorul continuă să plătească 1, 440 de lire plăți. Investitorul va plăti această sumă remarcabilă de 180 000 dolari din prețul de vânzare de 450 000 dolari primit de la noul cumpărător. Investitorul plătește 209.000 de dolari în costurile totale pentru această proprietate, alte 180.000 de dolari bancii pentru plata rămasă rămasă, astfel încât suma netă pe care o primește este de 61.000 $.

În esență, investitorul a cheltuit 209.000 de dolari în cinci ani și a obținut un profit net de 61.000 de dolari pentru un profit de 29.2%. Chiar dacă prețul de vânzare pare ridicat, costurile ascunse au scos mare parte din câștig.

Să luăm o durată mai lungă. Să presupunem că investitorul își continuă șederea în oraș și își păstrează condominiul pentru întreaga perioadă de 20 de ani a împrumutului. La fiecare cinci ani, valoarea condo-ului crește de 1, 5 ori. În 20 de ani, valoarea va ajunge la 1 $. 52 milioane, o apreciere de peste cinci ori.

Investitorul va rambursa suma de $ 345, 600. Prin adăugarea celor 60.000 de dolari, costul total se ridică la 405 $, 600.

Utilizând calculele similare de mai sus, obținem un impozit total de 251.000 de dolari, costurile de întreținere , 000 de reparații generale și întreținere (20 000 dolari), costurile procesării împrumuturilor (9, 600 dolari) și impozitul pe transferul de proprietăți (6 000 dolari). Suma totală este de 739 de dolari, 600, iar profitul net de peste 20 de ani este de 780 de dolari, 400 de dolari pentru o revenire de 106%, dublând în principal banii în 20 de ani.

Pe termen lung, randamentele eficiente nu sunt atât de mari. Chiar dacă prețul a fost apreciat de cinci ori, costurile plăților de dobânzi, taxe și alte cheltuieli diminuează profitul.

Investitorii trebuie de asemenea să țină seama că valoarea reală a banilor scade în timp. Costul întreținerii și reparațiilor regulate crește din cauza inflației. Dacă se ia în considerare și inflația, rentabilitatea netă va scădea și mai mult. Investitorii ar trebui să ia în considerare, de asemenea, taxele de asigurare, broker și impozitul pe transferul de proprietate în momentul vânzării.Includerea acestora va reduce în continuare veniturile nete.

Există și alte riscuri asociate investițiilor imobiliare. Evoluțiile în timpul perioadei de investiții pot duce la dificultăți în vânzarea proprietății ulterior. De exemplu, o nouă autostradă zgomotoasă sau un spike în crimă poate devaloriza proprietatea. Orice calamitate supranaturală ca un uragan sau un cutremur poate devasta complet proprietatea, în timp ce numai o sumă parțială poate fi recuperată din creanțe de asigurare. Chiar și după o reconstrucție folosind bani de asigurare, obținerea unui preț mai mare devine dificilă după apariția unor astfel de evenimente în zonă. (Mai mult, vezi: factorii cei mai importanți pentru a investi în imobiliare)

Alternative la investiții imobiliare

În loc să cumpere proprietăți imobiliare, investitorii ar trebui să ia în considerare investițiile imobiliare, opțiunile imobiliare, fondurile mutuale și stocurile ca alternative ieftine. (Pentru mai multe detalii, consultați modalități simple de a investi în domeniul imobiliar)

În timp ce acțiunile vin cu riscuri specifice stocurilor, fondurile, ETF-urile și REIT-urile furnizează diversificare. Pentru inimile curajoase care doresc să ia riscul de contrapartidă pe o piață nereglementată, opțiunile imobiliare pot oferi beneficii mai mari fără costuri sau impozite. (Pentru mai multe detalii, a se vedea: Cum să faci bani cu opțiunile imobiliare)

Linia de fund

Investițiile imobiliare necesită angajamente financiare intense care acoperă perioade lungi de timp. Evaluarea valorii acestor investiții pe termen lung este o sarcină complexă. În timp ce unii investitori sunt atrași de privirile la creșterile nominale ale prețurilor, este necesar să se țină seama de toate costurile