Legea fiduciară din Statele Unite spune că fiducierii trebuie să fie credincioși și loiali clienților lor. Adesea, legea cere chiar fiduciari să se supună instrucțiunilor clientului. Consumatorii sunt cel mai probabil să întâlnească termenul de "responsabilitate fiduciară", în colaborare cu consilierii financiari și brokeri, deoarece acești profesioniști sunt plătiți drept administratori ai banilor investiți de alții. Dar mulți alți lucrători au o responsabilitate fiduciară legală, inclusiv agenții imobiliari.

Agenții imobiliari trebuie să acționeze în interesul clienților lor, cel puțin în măsura în care aceste interese sunt definite de autoritățile juridice. În termeni laici, aceasta înseamnă că un agent imobiliar trebuie să plaseze interesele clientului său înainte de propriile sale interese, deși realitatea practică este că un agent imobiliar trebuie să acționeze într-un mod care este în mod rezonabil așteptat de populație în general.

Ca oricine care a avut vreodată o listă a unei case poate atesta, agenții imobiliari controlează o mare parte din proces. Acest lucru poate părea înfricoșător pentru cei care nu sunt experți în domeniu deoarece nu sunt calificați să judece dacă agentul își desfășoară o activitate adecvată sau dacă ar putea profita de lipsa lor de cunoștințe. Legile fiduciare ajută la atenuarea o parte din această incertitudine.

-> ->

De ce există legea fiduciară

În centrul tuturor relațiilor fiduciare este ceea ce economiștii numesc "problema agenției". Într-o relație principal-agent, cum ar fi un cumpărător potențial și un agent imobiliar, un actor economic este probabil să fie familiarizat cu o mult mai multe informații despre schimburi decât celălalt actor. De exemplu, un agent imobiliar este aproape sigur mai mult cunostinte despre piata imobiliara decat clientul agentului.

Problema agenției există în aproape orice context. Medicii au mai multe cunoștințe medicale decât pacienții lor; instalatorii sunt experți mai buni în ceea ce privește sistemele de apă și drenaj decât clienții lor; iar avocații au mai multă experiență juridică decât clienții lor etc. Economia este plină de dileme ale principalilor agenți deoarece lucrătorii tind să se specializeze în profesii singulare și înguste.

În anumite relații principal-agent, cu toate acestea, un client sau un director ar putea chiar să nu aibă cunoștințele necesare pentru a preciza exact ceea ce ar trebui să facă exact fiduciarul sau agentul. În cazul unui agent imobiliar, clientul trebuie adesea să ia cuvântul agentului imobiliar pentru ce poate sau ar trebui să fie rezultatul. Acest lucru plasează clientul într-o poziție foarte vulnerabilă.

Este ușor de văzut de ce clienții altfel tind să evite astfel de relații; este prea riscant. Introduceți legea fiduciară, care acționează ca o formă de asigurare precontractuală a principalului și oferă, de asemenea, principii cu o cale de atac potențială dacă suspectează că agenții nu și-au îndeplinit cu fidelitate obligațiile.

De ce agenții imobiliari sunt incluși în fiduciari

Să presupunem că un agent imobiliar nu poate localiza un homebuyer la prețul dorit al vânzătorului. Vânzătorul nu știe dacă eșecul reprezintă lipsa de efort a agentului, o piață de locuințe proastă sau orice alt număr de factori. Datorită legilor fiduciare, vânzătorul poate contesta rezultatele agentului imobiliar dacă vânzătorul consideră că agentul imobiliar nu a reușit să lucreze în interesul său.

Uneori brokerii imobiliari manipulează sume foarte mari de bani pentru clienții lor. La fel ca orice bancă, broker de bursă sau consilier financiar, brokerul imobiliar este menținut la standardul de responsabilitate fiduciară pentru protejarea intereselor financiare ale clientului.

Riscul potențial de abuz este chiar mai mare dacă brokerul reprezintă atât cumpărătorul, cât și vânzătorul într-o vânzare la domiciliu. Comisionul brokerului este, de obicei, dublu în aceste circumstanțe și este aproape întotdeauna bazat pe prețul de vânzare. Există un stimulent evident pentru ca brokerul să favorizeze interesul vânzătorului, mai degrabă decât interesul cumpărătorului.

Majoritatea brokerilor sunt, de obicei, bine înțeleși și cinstiți, dar legea datoriei fiduciare impune un puternic efect de descurajare asupra celor care altfel ar profita de expertiza lor. Acest lucru nu este întotdeauna adevărat în toate circumstanțele. Pentru un acord de agenție a agentului imobiliar care declanșează responsabilități fiduciare, trebuie să desemneze cumpărătorul sau vânzătorul ca client al agentului, și nu doar clientul agentului.

Obligațiile fiduciare ale unui agent imobiliar

Nu toate pozițiile fiduciare sunt păstrate la același standard. Așteptările fiduciare ale administratorilor sau ale avocaților pot fi foarte diferite de așteptările unui agent imobiliar deoarece natura relațiilor cu clienții variază.

Instanțele din S.U.A. au enumerat, în general, șase taxe fiduciare diferite datorate de un agent imobiliar clientului său. Acestea includ:

1. Contabilitatea fidelă a fondurilor clienților;

2. Dezvăluirea informațiilor importante;

3. Confidențialitatea informațiilor clienților care pot fi importante pentru un client în negociere;

4. Ascultarea de toate ordinele legale date de client;

5. Standardul de îngrijire fiduciară de bază;

6. Standard de bază fiduciar de loialitate.

Cu toate acestea, există câteva excepții. Un fiduciar nu este forțat să se supună ordinelor unui client dacă ordinele în sine sunt ilegale sau dacă aceste ordine încalcă altfel codul moral al fiduciarului.

Cum lege fiduciară beneficiază industria imobiliară

Este posibil ca o lume fără obligație fiduciară să cauzeze un prejudiciu grav industriei imobiliare în ansamblu. Luați în considerare ce s-ar întâmpla dacă un proprietar ajunge la concluzia că angajarea unui agent este prea riscant, deoarece este foarte dificil să știți dacă el este distrus. El ar putea decide să evite în totalitate agenții imobiliari și să-și enumără proprietatea propriu-zisă, sau să piardă timpul mai multor profesioniști în timp ce încearcă să găsească cea mai bună afacere. În oricare dintre scenarii, este probabil să fie mai puține case enumerate de profesioniști, mai puține case vândute, piețe mai puțin eficiente și mai puțină cerere de servicii de realtori.

La început, legea fiduciară poate părea o povară pentru agenții imobiliari, însă realitatea este că auspiciile responsabilității fiduciare sporesc încrederea clienților potențiali. Nu numai că un agent imobiliar poate spune în mod legitim unui potențial client că este "obligat prin lege să lucreze în interesul vostru", dar potențialul client înțelege că agentul imobiliar poate fi adus în instanță pentru recurs. Nu este deloc o garanție de returnare a banilor, dar cel puțin reduce probabilitatea de a beneficia de un cumpărător sau de un vânzător în aceste situații.