Ce este această "închidere" misterioasă când auziți întotdeauna agenții imobiliari care se referă la cumpărarea unei case? Închiderea apare atunci când semnați documentele care fac casa ta. Dar, înainte de această zi magică (și adesea stresantă), sosesc o lungă listă de lucruri. Acest articol va explica ce vă puteți aștepta în timpul procesului de închidere din momentul în care oferta dvs. este acceptată în momentul în care primiți cheile pentru noua dvs. locuință. (Pentru a afla despre lucrurile care pot să meargă greșit în timpul procesului, citiți 10 obstacole în închiderea unei noi locuințe. )

AD:

1. Deschidere escrow

Escrow este un cont deținut de o terță parte în numele a două părți într-o tranzacție. Deoarece există atât de multe lucruri care trebuie să se întâmple pentru a finaliza o vânzare la domiciliu, cea mai bună modalitate de a împiedica vânzătorul sau cumpărătorul să se distrugă este să aibă o terță parte neutră să dețină toți banii și documentele legate de tranzacție până când totul a fost rezolvată. (Dacă nu ați depus încă contractul de achiziție, asigurați-vă că ați citit 10 sfaturi pentru obținerea unui preț echitabil pentru o locuință .

2. Faceți o căutare de titluri și obțineți titluri de asigurare

O căutare de titlu și asigurarea titlului oferă pace de spirit și o protecție juridică, astfel încât atunci când cumpărați o proprietate, nimeni altcineva nu poate încerca să pretindă ca pe a lor mai târziu, fie că este o ruptă rupt care a fost lăsat dintr-o voință sau un colector de taxe care nu a fost (sau crede că nu a fost) plătit. Un ofițer de titlu va efectua o căutare a titlului pentru a vă asigura că nu există nori asupra titlului (creanțele unor terțe părți asupra unei proprietăți care ar putea pune sub semnul întrebării sau care ar putea anula dreptul de proprietate asupra acesteia). Dacă există, aceste probleme vor trebui rezolvate înainte ca proprietatea să devină a ta. (Pentru mai multe informații, vedeți 10 obstacole pentru a închide o nouă locuință .)

3. Găsiți un avocat

Acesta este un pas opțional dacă doriți să obțineți o opinie juridică profesională asupra documentelor dvs. de închidere. Chiar și cei mai bine educați nu-și pot înțelege complet documentele de încheiere; un avocat cu experiență în domeniul imobiliar nu numai că le înțelege, ci și să știe unde să caute potențiale probleme în documentele dvs. (Pentru a afla mai multe, citiți Beneficiile utilizării unui avocat pentru imobil .

4. Obțineți aprobarea prealabilă pentru o ipotecă

În timp ce obțineți o aprobare prealabilă pentru o ipotecă nu este necesară închiderea unei înțelegeri, aceasta vă poate ajuta să închideți tranzacția mai repede ca fiind semnalele aprobate în prealabil vânzătorului că aveți o susținere financiară puternică. La rândul său, fiind pre-aprobat vă poate oferi mai multă putere de negociere atunci când negociați cu un vânzător. Un alt avantaj cheie de a fi aprobat în prealabil este faptul că anumiți creditori vă vor oferi un sistem de blocare a ratei, ceea ce înseamnă că puteți asigura o rată a dobânzii și să nu fiți mila piețelor dacă ratele dobânzilor cresc înainte de a încheia tranzacția.

5. Negocierea costurilor de închidere

Nu este de așteptat ca societatea escrow să ofere servicii gratuite, desigur, dar multe companii din această industrie profită de ignoranța consumatorilor și își sporesc liniile de jos prin taxarea comisioanelor nedorite. Deși există o dezbatere asupra a ceea ce se consideră a fi o taxă de junk, taxele pentru a ține cont includ taxele administrative, taxele de revizuire a aplicațiilor, taxele de evaluare a evaluării, taxele auxiliare, comisioanele de e-mail, taxele de procesare și comisioanele de decontare. Dacă sunteți dispus să vorbiți și să vă stați la sol, de obicei puteți să eliminați sau cel puțin să reduceți comisioanele pentru nesolicitate. Chiar și onorariile pentru serviciile legale de închidere pot fi umflate. (Aflați mai multe în Aveți grijă de taxele ipotecare )

6. Finalizați inspecția la domiciliu

Nu este necesară o inspecție la domiciliu, dar ar fi prost ca să nu fi fost efectuată. Dacă întâmpinați o problemă serioasă la domiciliu în timpul inspecției, veți avea oportunitatea de a renunța la afacere sau de a cere vânzătorului să-l repare sau să vă plătească pentru a fi fixat (atâta timp cât oferta dvs. de achiziție include o locuință - contingență de inspecție). (Pentru mai multe informații despre acest subiect, citiți Aveți nevoie de o inspecție la domiciliu? )

7. Completați inspecția împotriva pesticidelor

O inspecție a dăunătorilor este separată de inspecția la domiciliu și implică un specialist care să vă asigure că locuința dvs. nu are insecte distrugătoare de lemn (termite sau furnici de dulgher). Nu ați vrea să cumpărați o casă cu o problemă cu termite, deoarece chiar și o mică problemă se poate răspândi și devine foarte distrugătoare și costisitoare de rezolvat. Dăunătorii care dăunează lemnului pot fi eliminați, însă veți dori să vă asigurați că problema poate fi rezolvată pentru un cost pe care îl considerați rezonabil (sau pentru un cost pe care vânzătorul este dispus și capabil să îl plătească) înainte de a finaliza achiziția casei. De fapt, dacă se găsește o problemă a dăunătorilor, chiar și una minoră, compania ipotecară va cere ca aceasta să fie fixată înainte de a putea închide.

8. Renegociați Oferta

Chiar dacă oferta dvs. de achiziție a fost deja acceptată, dacă inspecțiile dezvăluie probleme, vă recomandăm să renegociați prețul de achiziție al locuinței pentru a reflecta costul oricăror reparații pe care trebuie să le efectuați. De asemenea, puteți păstra prețul de cumpărare la fel, dar încercați să obțineți vânzătorul să plătească pentru reparații. (Pentru mai multe informații despre arta de negociere, vezi Obțineți ceea ce doriți .

Dacă contractul de cumpărare precizează că achiziționați proprietatea "așa cum este", nu aveți prea multe recurs cereți reparații sau o reducere a prețului, dar puteți să întrebați. Puteți, totuși, să renunțați fără penalități dacă se constată o problemă majoră că vânzătorul nu poate sau nu va remedia acest lucru.

9. Blocați-vă rata dobânzii

Dacă nu ați făcut-o deja, va trebui să blocați rata dobânzii. Un creditor bun va urmări ratele dobânzilor îndeaproape pentru dvs. și vă va spune când ratele sunt la un punct scăzut, astfel încât să puteți bloca atunci. De asemenea, puteți urmări ratele dobânzilor online utilizând site-ul creditorului dvs. sau un instrument cum ar fi calculatorul ipotecar al Investopedia.

Este important să rețineți însă că, deoarece ratele dobânzilor sunt imprevizibile și fluctuează de mai multe ori pe zi, nu ar trebui să vă conduceți nebun încercând să atingeți fundul rocilor.Fiți mulțumit de o rată pe care credeți că este rezonabilă având în vedere condițiile actuale de pe piață și pe care le puteți permite în mod confortabil. De asemenea, rețineți că tarifele variază în funcție de scorul de credit, de regiunea geografică și de tipul de împrumut pe care îl obțineți, astfel încât este posibil să nu puteți obține cele mai bune rate pe care le auziți anunțate. (Pentru mai multe informații, consultați Cum va rata de ipotecă? )

10. Eliminarea contingențelor

Dacă agentul dvs. imobiliar v-a ajutat să faceți o ofertă bună de cumpărare, oferta dvs. ar trebui să fie condiționată de mai multe lucruri:

• Obținerea finanțării la o rată a dobânzii care să nu depășească un anumit procent pe care-l puteți permite
• Inspecția la domiciliu nu dezvăluie nici o problemă majoră cu casa
• Vânzătorul care dezvăluie pe deplin orice probleme cunoscute cu casa
• Inspectarea dăunătorilor nu dezvăluie nici o infestare majoră sau deteriorare a locuinței
• Vânzătorul finalizând orice convenție reparații

Aceste contingențe trebuie adesea eliminate în scris, până la anumite date (cunoscute ca aprobări active), care ar fi trebuit să fie menționate și în oferta dvs. de cumpărare, pentru încheierea tranzacției. Cu toate acestea, în anumite contracte de achiziție, contingențele sunt aprobate în mod pasiv (cunoscut și ca aprobare constructivă) dacă nu le protestați după termenele specificate.

11. Finanțare escrow

Cel mai probabil ați depus bani serios când ați semnat contractul de cumpărare. Scopul acestor bani este de a lasa vanzatorul sa stie ca esti serios sau serios cu privire la intentiile tale de a cumpara casa. La urma urmei, vânzătorul este de gând să ia proprietatea de pe piață, astfel încât să puteți cumpăra. Dacă renunțați, banii proști se vând către vânzător ca compensație. Dacă vânzătorul se retrage, banii vă sunt restituiți.

Pentru a finaliza achiziția, va trebui să depozitați fonduri suplimentare în escrow. Depunerea inițială de bani serios este în general aplicată în cazul plății în avans; va trebui să trimiteți restul avansului dvs. și să plătiți costurile de închidere (cu excepția cazului în care vânzătorul a fost de acord să le plătească).

12. Final Walkthrough

Unul din ultimii pași înainte de a semna documentele de închidere ar trebui să fie să umbli prin proprietate pentru ultima oară. Doriți să vă asigurați că nu au avut loc daune și nimic nu a fost eliminat care este inclus în achiziție. (Înainte de a vă deplasa, asigurați-vă că ați citit 7 pași inteligenți la fiecare nou proprietar de case trebuie să ia .)

13. Semnează articolul

Evident, unul dintre cei mai critici pași ai închiderii este semnarea lucrărilor. Probabil că va exista cel puțin 100 de pagini. Deși s-ar putea să vă simțiți presați de oamenii care vă așteaptă să vă semneze lucrările, cum ar fi notarul și creditorul ipotecar, citiți cu atenție fiecare pagină - imprimarea fină va avea un impact major asupra finanțelor și vieții dvs. pentru anii următori .

În special, asigurați-vă că rata dobânzii este corectă și că nu există o penalitate de plată anticipată. În general, comparați costurile de închidere cu estimările de bună credință pe care le-ați dat la începutul procesului și aruncați o potrivire pentru orice taxe care sunt oprite cu mai mult de 10%.

Linia de fund

Se pare că procesul de închidere este o mulțime de muncă, dar poate cea mai rea parte este așteptarea. De cele mai multe ori, veți sta pe mâini, așteptând să vină altcineva implicat în tranzacție. Găsiți astfel ceva plăcut pentru a vă ocupa timpul și pentru a vă distrage atenția în timp ce așteptați și pentru a vă simți în siguranță în cunoașterea faptului că ați făcut cercetările și știți cum să faceți procesul de închidere să meargă fără probleme.

În cazul în care vă cumpărați prima oară o casă, citiți 10 cele mai grave greșeli pentru casa de cumpărături pentru prima dată și Ghidul nostru pentru o primă călătorie .