Cele două tipuri de bază de împrumuturi ipotecare care trebuie luate în considerare de către cumpărătorii de bunuri imobiliare sunt ipotecile cu rată fixă ​​și cu rată variabilă. Un credit ipotecar cu rată fixă ​​este simplu și simplu: rata dobânzii și, prin urmare, plata lunară este fixată pe întreaga durată a împrumutului în momentul efectuării împrumutului. Creditele ipotecare cu rată variabilă, denumite și ipoteci cu rată de ajustare (ARM), diferă prin faptul că rata dobânzii percepute împrumutatului și, respectiv, suma de plată lunară se modifică pe durata împrumutului.

O ipotecă cu rată variabilă începe cu o rată fixă ​​percepută pentru o perioadă specificată la începutul împrumutului, de obicei trei, cinci sau șapte ani. De exemplu, rata inițială a unei ipoteci cu rată variabilă de 7/1 este valabilă pentru primii șapte ani ai perioadei de împrumut, după care rata este ajustată o dată pe an. Ajustările periodice ale dobânzii se calculează utilizând o rată de referință, cum ar fi rata dobânzii interbancare de la Londra (LIBOR), plus o primă bazată pe prima obișnuită a creditorului și pe bonitatea împrumutatului. Unele ipoteci cu rată variabilă se ajustează anual, unele se ajustează la fiecare șase luni, iar altele ajustează chiar și lunar. Modificările ratei dobânzii se traduc la modificări ale sumei lunare de plată.

Avantajul care atrage mulți debitori asupra unei ipoteci cu rată variabilă este faptul că rata inițială a dobânzii percepute pentru prima parte a împrumutului este de obicei mai mică decât cea mai bună rată disponibilă pe o ipotecă cu rată fixă ​​comparabilă. Cu o rată inițială care este cu un punct procentual sau mai mare, debitorii pot economisi o sumă considerabilă de bani și pot plăti în mod substanțial mai mult din suma principalului împrumut pe partea inițială a unui credit ipotecar cu rată variabilă. Cu toate acestea, există dezavantaje potențiale semnificative pentru o ipotecă cu rată variabilă pe care debitorii ar trebui să o ia în considerare.

Cresterea brusca a platilor

Riscul principal cu ipoteca cu rata variabila este ca o crestere abrupta a ratelor dobanzilor se poate traduce in fata debitorului, avand o crestere lunara a platii, atat de mare incat nu-si poate permite plăți. Un factor major în declanșarea crizei financiare din 2008 a fost un număr mare de debitori ipotecari cu rată variabilă care au fost afectați de creșteri lunare de plată prea abrupte pentru a le permite, provocând întârzieri majore ale împrumuturilor ipotecare.

Pentru a oferi o idee despre cât de drastic pot fi majorate sumele de plată atunci când se ajustează o ipotecă cu rată variabilă, plata lunară pe un împrumut ipotecar de 160 000 dolari la dobândă de 3 5% este de aproximativ 700 de dolari pe lună. Dacă rata dobânzii crește la 8,5%, plata lunară aproape se dublează, crescând la peste 1, 200 de lună.

Ajustarea inițială a ratei, care are loc pe o ipotecă cu rată variabilă, este de obicei cea mai mare, deoarece se ajustează pentru modificările ratei dobânzii care au avut loc pe parcursul mai multor ani.Modificările viitoare se fac mult mai frecvent, când este puțin probabil ca ratele să se modifice substanțial.

O modalitate de atenuare a riscului potențial al ratei dobânzii este obținerea unui împrumut cu rată variabilă cu limite favorabile, care sunt limitele maxime ale ratei dobânzii sau ale plății lunare care poate crește pe baza oricărei ajustări. Unele credite ipotecare cu rată variabilă au, de asemenea, o limită maximă a valorii totale prin care rata dobânzii poate crește pe întreaga perioadă a împrumutului. Cu toate acestea, debitorii trebuie să citească amprenta fină, deoarece uneori plafoanele nu se aplică la ajustarea inițială a ratei, care poartă cel mai mare risc de rată a dobânzii.

Termeni de împrumut dificil de înțeles

Întrucât ipotecile cu rată variabilă sunt mai complexe decât împrumuturile cu rată fixă, împrumutatul poate fi dificil să înțeleagă condițiile exacte ale împrumutului. Creditorii ipotecari au o mare flexibilitate în ceea ce privește elementele împrumutului, cum ar fi limitele, marjele de referință utilizate pentru ajustări și marjele premium. Este relativ ușor pentru debitori să nu înțeleagă termenii complicați și interdependenți ai împrumuturilor, ceea ce poate duce la modificări neașteptate și problematice ale plăților lunare. Un exemplu, așa cum se menționează mai sus, este un exemplu în care un împrumutat crede că este protejat de creșteri mari de plată lunare cu un plafon pentru creșteri per ajustare, dar nu observă că plafonul nu se aplică ajustării inițiale a ratei dobânzii.

Împrumuturi de amortizare negativă

Un risc cu ipoteci cu rată variabilă este un împrumut negativ de amortizare, situație în care un împrumutat poate ajunge mai mult datorită mai multor împrumuturi după mai mulți ani decât la început din împrumut. Motivul pentru aceasta este în mod obișnuit pentru că un împrumut are un plafon al sumei pe care o poate plăti lunar, dar acest plafon nu corespunde cu suma la care rata dobânzii este permisă să crească. Acest lucru are ca rezultat o situație în care suma lunară de plată nu acoperă toate dobânzile datorate pentru împrumut. Restul datorat este apoi adăugat la datoria totală a împrumutatului, soldul principal, rezultând împrumutatul obligat să plătească dobândă la dobândă.