Dacă există ceva pe care l-am învățat din prăbușirea subprime a anului 2008 și din prăbușirea din 1987, este că toți ar trebui să procedăm cu prudență atunci când împrumutăm bani pentru a cumpăra sau refinanța o casă. Tipul de ipotecă pe care îl alegeți poate însemna diferența dintre o singură zi în care ați deținut definitiv casa sau vă aflați în mijlocul unei închideri sau chiar a falimentului. În acest articol, vom discuta tipurile de credite ipotecare pe care oamenii au cel mai frecvent probleme și explică de ce sunt o idee proastă atunci când sunt potrivite cu debitorul greșit.

Tutorial: Investiții imobiliare

Ce face o ipotecă riscantă? Din cauza crizei locuințelor, mulți dintre noi au ajuns să creadă că anumite tipuri de credite ipotecare sunt în mod inerent riscante. Cu toate acestea, experții ipotecare vă va spune că o ipotecă riscantă este într-adevăr un produs de împrumut care nu este în concordanță cu capacitatea de rambursare a debitorului. (Uitați-vă la factorii care au determinat această piață să se aprindă și să ardă, verificați Combustibilul care a alimentat praful subteran .)

- Keith T. Gumbinger, vicepreședinte al HSH Associates, este de acord, spunând că "credeți sau nu, produsele disponibile [în jurul anului 2009] nu au fost deosebit de riscante pentru publicul potrivit". Problema a fost că anumite tipuri de ipoteci au fost potrivite cu împrumutătorii greșit, iar creditorii spunau împrumutătorilor: "poți întotdeauna să refinanțezi". Acest lucru poate părea adevărat atunci când prețurile locuințelor au crescut de ani de zile, dar nu este adevărat atunci când valorile de origine sunt în scădere.

Statisticile pieței locuințelor la scurt timp după criza din perioada 2008-2009 sprijină aceste afirmații. Potrivit Anchetei Naționale de Delinquency a Asociației Mortgage Bankers, în trimestrul al doilea al anului 2010, tipurile de împrumuturi cu cel mai mare procentaj de închidere au fost creditele ipotecare cu dobândă subprime reglabile (ARM), care au avut o rată de pornire de 3,39%. ARM-urile, cu ratele de dobândă în schimbare, reprezintă un produs ipotecar deosebit de riscant pentru debitorii cu situații financiare mai puțin favorabile.

Prin comparație, sondajul a arătat că împrumuturile acordate de către VA au avut o rată de încetare a contractului de închidere de 0,70%, credite fixe primite 0,71%, împrumuturi FHA 1,02%, prime ARM 1,96% și credite fixe subprime 2. 3%. Aceste date indică faptul că orice tip de ipotecă poate fi o idee proastă pentru un împrumutat subprime și că chiar și debitorii prime pot intra în dificultate dacă nu înțeleg ARM-urile.

De fapt, ipotecile cu rată fixă ​​pot fi în detrimentul debitorilor. Să ne uităm la primul tip de ipotecă riscant.

1. Creditele ipotecare cu rată fixă ​​pe o durată de 40 de ani

Împrumutații cu ipoteci cu rată fixă ​​pot avea o rată scăzută de blocare a pieței, dar asta nu înseamnă că creditele ipotecare cu rată fixă ​​sunt întotdeauna o idee bună. Creditul ipotecar cu rată fixă ​​de 40 de ani este un astfel de produs, deoarece cu cât veți împrumuta mai mult banii, cu atât veți plăti mai mult dobânda. Să presupunem că vrei să cumperi o locuință de 200.000 de dolari, cu o plată în avans de 10%. Suma pe care va trebui să o împrumutați este de 180.000 $ (200.000 $ minus 20.000 $).

La o rată a dobânzii de 5%, iată plățile lunare și suma totală pe care o veți plăti pentru locuință în condiții diferite, dacă păstrați împrumutul pe viață:

Termen

Rata dobânzii > Plata lunara	Costul pe toata durata de viata (inclusiv plata in avans)	Principala (inclusiv plata in avans)	Dobanda totala platita	15 ani	5. 0%
$ 1, 423. 43	$ 276, 217. 14	$ 200, 000	$ 76, 217. 14	20 de ani	5. 0%
$ 1, 187. 92	$ 305, 100. 88	$ 200, 000	$ 105, 100. 88	30 de ani	5. 0%
$ 966 de. 28	367 $, 860. 41	200.000 $	167 $, 860. 41	40 de ani	5. 0%
$ 867 de. 95	$ 436, 617. 86	$ 200, 000	$ 236, 617. 86	Figura 1: Dobânda și principalul plătit pe o ipotecă în diferite condiții (ani).	Graficul de mai sus este o comparație simplificată. În realitate, rata dobânzii va fi cea mai mică pentru împrumutul de 15 ani și cea mai mare pentru împrumutul de 40 de ani. Iată o comparație mai realistă:
Termen

Rata dobânzii

Plata lunară	Costul pe viață (inclusiv plata în avans)	Principal	> 15 ani	4. 5% $ 1, 376. 99	$ 267, 858. 83
$ 200, 000	$ 67, 858. 83	20 de ani	5. 0%	$ 1, 187. 92	$ 305, 100. 88
$ 200, 000	$ 105, 100. 88	30 de ani	5. 2%	$ 988 de. 40	$ 375, 823. 85
$ 200, 000	$ 175, 823. 85	40 de ani	5. 8%	$ 965 de. 41	$ 483, 394. 67
$ 200, 000	$ 283, 394. 67	Figura 2: Dobânda și principalul plătit pe o ipotecă pe diferite termene și rate ale dobânzii.	După cum puteți vedea în Figura 2 de mai sus, ipoteca de 40 de ani este cu 0,6% mai mare în interes și va reduce factura dvs. lunară cu doar 23 de dolari, de la 988 dolari la 965 dolari. Cu toate acestea, vă va costa un extra $ 107, 570. 82 pe durata de viață a împrumutului. Cei mai mulți oameni nu își pot permite să arunce astfel de bani. Obținerea unui credit ipotecar de 40 de ani crește riscul de a nu fi suficient pentru pensionare, pentru a nu putea plăti pentru educația colegilor dvs. de copii sau pentru orice alte scenarii. În cel mai bun caz, renunți la $ 107, 570. 82 pe care le-ați fi putut cheltui pentru vacanțe, electronice, mese frumoase și alte cheltuieli amuzante. Cine vrea să facă asta?	2. Rate ipotecare ajustabile	Creditele ipotecare ajustabile pot avea o rată fixă ​​a dobânzii pentru un termen inițial scurt care poate varia de la șase luni la 10 ani. Această rată inițială a dobânzii, numită rată de teaser, este adesea mai mică decât rata dobânzii pentru un împrumut fix de 15 sau 30 de ani. După termenul inițial, rata se ajustează periodic - aceasta ar putea fi o dată pe an, o dată la șase luni sau chiar o dată pe lună.
"Orice împrumut care are o rată fixă ​​a dobânzii pentru o perioadă mai scurtă decât termenul de împrumut are un risc enorm de rată a dobânzii", spune California Real Estate Broker Greg Cook de la Prima Rețea de Cumpărători de Acasă.

Riscul ratei dobânzii este riscul ca, în cazul creșterii ratelor dobânzilor, plățile lunare în cadrul unui ARM vor deveni mai scumpe și, în unele cazuri, aceasta este o cheltuială pe care proprietarul nu o poate permite.

Elementul de imprevizibilitate care vine cu ARM-urile este o problemă pentru mulți oameni, mai ales dacă aceștia au un venit fix sau nu se așteaptă ca veniturile lor să crească. ARM-urile devin chiar mai riscante dacă aveți o ipotecă jumbo, pur și simplu pentru că cu cât este mai mare principalul dvs., cu atât mai mult o modificare a ratei dobânzii va afecta plata dvs. lunară.

Cu toate acestea, Mary Tootikian, un procesator și subscriptor ipotecar experimentat și autorul cărții "Stunned in America", subliniază că "Din punct de vedere istoric, oamenii nu stau în casele lor sau ipotecile lor pentru mai mult de cinci până la șapte De ce să plătiți o rată mai mare [pentru un împrumut fix de 30 de ani, atunci când o ipotecă cu rată mai mică va face? "

De asemenea, este important de menționat că o rată a dobânzii ajustabilă se poate ajusta în jos, scăzând plata lunară. Acest lucru înseamnă că ARM-urile pot fi o alegere bună dacă vă așteptați ca rata dobânzii să scadă în viitor. Desigur, nu puteți anticipa viitorul. (Ambele tipuri de credite ipotecare au avantaje și dezavantaje în funcție de nevoile și perspectivele dvs. financiare. Pentru mai multe informații, citiți

Creditele ipotecare: Rata fixă ​​versus rata ajustabilă

.)

3. Dobânda ipotecară numai cu dobândă (IO), împrumutatul plătește numai dobânda pentru ipotecă pentru prima perioadă de cinci până la 10 ani, permițând o plată lunară mai mică a ipotecii în această perioadă. Acest lucru face ipotecile interesate numai pentru unii investitori imobiliari care vor deține o locuință pentru o perioadă scurtă de timp și vor să-și reducă costurile de transport.

Împrumuturile IO pot fi, de asemenea, bune pentru persoanele care câștigă venituri neregulate și pentru persoanele care au potențial semnificativ de creștere a veniturilor în viitor, dar numai dacă sunt suficient de disciplinați pentru a efectua plăți mai mari atunci când își pot permite să facă acest lucru. Dezavantajul este că rata dobânzii la un ip ipotecar IO tind să fie mai mare decât rata pe care ați plăti-o pe o ipotecă convențională cu rată fixă, deoarece oamenii se implică mai des în împrumuturi cu dobândă mai frecvent. (Aceste împrumuturi pot fi benefice, dar pentru mulți debitori, acestea prezintă o capcană financiară. Aflați mai multe în Credite ipotecare gratuite: Acasă gratuit sau fără adăpost?

) În plus, dacă nu sunteți financiar sofisticat debitor, ipoteci cu dobândă numai pot fi extrem de riscante pentru unul sau mai multe dintre următoarele motive:

Nu vă puteți permite plățile lunare semnificativ mai mari atunci când se încheie perioada de interes. În acest moment, veți plăti în continuare dobânzi, dar veți plăti, de asemenea, principalul pe o perioadă mai scurtă decât ați avea cu un împrumut cu rată fixă.

Nu poți să refinanțezi pentru că ai puțin sau deloc. Nu poți să vinzi pentru că ai puțin sau deloc capital propriu, iar prețurile locuințelor au scăzut, făcându-te sub apă. Împrumutații care păstrează împrumutul numai pe dobândă pentru durata de viață a împrumutului vor plăti o dobândă semnificativ mai mare decât ar avea cu un credit ipotecar convențional.

În funcție de modul în care este structurat împrumutul, vă puteți confrunta cu o plată mare a principalului la sfârșitul termenului de împrumut.

• Dacă sunteți un împrumutat care nu este un candidat bun pentru un împrumut IO, oricare dintre aceste probleme vă poate determina să pierdeți locuința într-un scenariu cel mai rău caz. Într-un scenariu ușor mai puțin rău, împrumutul IO vă poate costa mult mai mult decât trebuie cu adevărat să plătiți pentru a fi proprietar.
• 4. Interesul numai pentru ARM
• În cazul unor împrumuturi cu dobândă, denumite ARM-uri cu dobândă numai, rata dobânzii nu este fixă, dar poate să crească sau să scadă în funcție de ratele dobânzii de pe piață. În esență, ARM-ul cu dobândă exclusivă are două tipuri potențial riscante de ipotecă și le combină într-un singur produs.
• Iată un exemplu despre cum poate funcționa acest produs. Împrumutatul plătește numai dobândă, la o rată fixă, pentru primii cinci ani. Apoi, pentru următorii cinci ani, împrumutatul continuă să plătească numai dobândă, dar rata dobânzii se ajustează anual pe baza ratelor dobânzii de pe piață, ceea ce înseamnă că rata dobânzii debitorului poate fie să crească, fie să scadă. Apoi, pentru restul termenului de împrumut, de exemplu, 20 de ani, împrumutatul va rambursa o sumă fixă ​​de capital în fiecare lună, plus dobânda în fiecare lună la o rată a dobânzii care se schimbă anual.
• Mulți oameni pur și simplu nu dispun de mijloace financiare sau emoționale pentru a rezista incertitudinii care vine cu ARM-urile cu interes exclusiv. (Pentru mai multe verificări

Opțiunea de plată ARM: O bomba de timp de ticketing?

) 5. Reduceri de plată reduse

Se pare că există un risc scăzut de a scădea cu doar 3% 5% pentru că nu vă despărțiți de o mulțime de bani. Și, de fapt, împrumuturile VA și împrumuturile administrației federale de locuințe (FHA), care au cerințe de plată în jos de 0% și, respectiv, de 3,5%, au unele dintre cele mai scăzute rate de începere a blocării pieței. Problema cu efectuarea unei plăți reduse este că, dacă prețurile locuințelor scad, puteți rămâne blocat într-o situație în care nu puteți vinde sau refinanța.

Dacă aveți suficienți bani în bancă, puteți să vă cumpărați din ipotecă, dar majoritatea persoanelor care plătesc în casele lor mici nu au rezerve de numerar semnificative. Linia de fund În timp ce majoritatea împrumuturilor pe care unii creditori ipotecare le-ar putea considera că sunt cu adevărat de mare risc, cum ar fi ARM-ul numai cu dobânzi, nu mai sunt pe piață, există încă multe modalități de a ajunge cu o ipotecă proastă dacă vă înscrieți pentru un produs care nu este potrivit pentru dvs. (A se vedea și

Auto-angajat? 5 pași pentru scorarea unei ipoteci .)