Vânzarea casei dvs. pentru un profit uriaș este aproape visul oricăror proprietari de case să devină realitate. Cine nu ar vrea să-și facă un cocos din casa lui? Dar, pentru a profita cu adevărat de vânzarea casei dvs., vă recomandăm să vă amânați profitul în sumă forfetară. Citiți mai departe pentru a afla de ce și pentru a afla despre o altă opțiune: o vânzare în rate.

-

Exemplu
- Atunci când un câștig pe o proprietate mărește răspunderea fiscală

Hal Bookman se uită la oferta cumpărătorului pentru casa de închiriere și nu putea să creadă numărul care a fost tipărit acolo. Proprietatea sa sa dublat în valoare în numai cinci ani și nu a considerat-o ieftină chiar și atunci când a cumpărat-o. Cu toate acestea, când Hal îi spuse cu glas lui sfatul său fiscal despre vânzare, consilierul său era mai puțin entuziasmat; luarea venitului într-o singură sumă forfetară nu ar fi în interesul lui Hal din punct de vedere fiscal. Dacă Hal declară integral venitul din vânzarea în același an, vinde proprietatea, el nu va fi eligibil pentru aproape toate creditele fiscale la care ar fi în mod normal îndreptățit. Reducerile sale detaliate ar fi, de asemenea, reduse ca urmare a venitului suplimentar din vânzare. Hal îi întreabă pe consilierul său fiscal dacă poate face ceva pentru a-și reduce veniturile impozabile pe an. Consilierul știe doar instrumentul de a utiliza: un acord de vânzare în tranșe. - Scopul vânzărilor în rate

În conformitate cu

Publicația 537
, IRS permite contribuabililor să amâne câștigurile din vânzările majore de bunuri sau alte investiții cu un acord de vânzare în tranșe. Acest aranjament permite vânzătorilor să declare o parte proporțională din câștigurile lor de capital pe parcursul mai multor ani, atâta timp cât documentele corespunzătoare sunt finalizate în cursul anului vânzării. Cum funcționează metoda vânzării în rate Declarația câștigurilor în cadrul unei vânzări în tranșe este teoretic simplă. Impozitarea vânzărilor în rate se reflectă în cea a anuităților, în care o parte proporțională a fiecărei plăți este considerată o restituire a principalului. Singurele stipulații sunt că proprietatea vândută nu poate fi o garanție publică de orice fel, iar contribuabilul nu poate fi un dealer al proprietății vândute în vreun sens.

Să aruncăm o privire la un exemplu al acestei metode și să vedem cum Hal putea să-și structureze vânzarea de tranșe dacă dorea să-și amâne impozitele pe venit într-un an viitor.

Exemplul

- amânarea impozitelor cu o vânzare în rate

Hal primește 400.000 de dolari pentru casa de închiriere. El a cumpărat proprietatea pentru suma de 188.000 de dolari și a plătit 12.000 de dolari pentru cheltuielile de vânzare, care se adaugă la domiciliu, ceea ce face 200.000 $. Prin urmare, Hal are 200.000 $ (400.000 - 200.000 $) din câștigul raportabil să declare. Consilierul lui Hal recomandă să-și descompună încasările din vânzări în opt tranșe anuale de 50.000 de dolari fiecare, în loc să declare 400.000 de dolari într-un an.Atâta timp cât tranșele sunt primite în mod constructiv în fiecare an, această metodă va permite Halului să rămână eligibil pentru credite fiscale și deducerea că plata forfetară îi va împiedica să primească. Raportarea venitului din vânzarea ratelor Venitul din vânzarea în rate poate fi împărțit în trei categorii distincte: câștigul, principalul și dobânda. Fiecare dintre aceste categorii este tratată diferit pe formularul 1040.

Creșterea capitalului
În exemplul de mai sus, Hal trebuie să declare câștigul în fiecare an ca fie pe termen lung, fie pe termen scurt, în funcție de dacă câștigul a fost lung sau scurt an de vânzare. Câștigurile pe termen lung sunt impozitate la o rată mai mică, în timp ce câștigurile pe termen scurt sunt impozitate ca venit obișnuit. Deoarece Hal a ținut casa timp de cinci ani, câștigul în acest caz va fi pe termen lung. Dacă câștigul ar fi fost pe termen scurt, Hal ar fi încă impozitat pe venitul din tranșă cu o rată mai mică decât ar fi dacă ar fi trebuit să declare câștigul forfetar. Acest lucru se datorează faptului că câștigurile pe termen scurt sunt impozitate ca venit obișnuit la nivelul maxim de impozitare marginal al contribuabilului. Câștigul obținut dintr-o vânzare în rate este raportat la formularul IRS 6252 și apoi transferat în lista D pe formularul 1040.

Dobânda
Contribuabilii cu venituri din vânzarea în rate trebuie să perceapă, de asemenea, dobânzi cumpărătorului la o rată care este cea mai mică dintre rata federală aplicabilă (sau 9% compusă semianual). Cumpărătorul va plăti dobândă la ratele neplătite până când soldul nu a fost retratat. Prin urmare, dacă Hal plătește rata de 9% la vânzarea sa cumpărătorului, el va primi și raportează aproximativ o sumă suplimentară de 4,500 $ din venitul din dobânzi pentru fiecare tranșă de 50 000 $ care nu a fost încă plătită. Dobânda este raportată separat ca venituri din dobânzi obișnuite în Planul B. (

Nota
: dacă dobânda nu este raportată separat, atunci IRS va considera o parte din venitul din vânzare ca dobândă.) Principal < O parte a fiecărei vânzări în rate este considerată de către IRS ca fiind o redevență fără taxă a principalului. Această sumă poate fi determinată prin calcularea raportului de excludere. Împărțiți valoarea câștigului real cu prețul de vânzare, care este în acest caz 200, 000/400, 000 dolari, oferind un procent de excludere de 50%. Pur și simplu înmulțiți acest raport cu suma ratei: Aceasta este suma care urmează să fie exclusă din impozit deoarece este desemnată ca principal. Prin urmare, suma de 25 000 $ (50, 000, x 50%) din principal se restituie în fiecare an. Ipotecile și prețul contractului

În cazul în care cumpărătorul proprietății își asumă o ipotecă sau o altă bilet la ordin cu achiziția, baza costului proprietății trebuie redusă cu valoarea ipotecii / notei. De exemplu, dacă proprietatea de închiriere pe care Hal a vândut-o pentru 400, 000 dolari are o ipotecă de 100 000 $, atunci prețul contractului este redus la 300 000 $ (400 000 - 100 000 dolari). Aceasta înseamnă că Hal va avea numai 100.000 de dolari din câștigul total pentru a raporta în rate.
Dacă valoarea ipotecii depășește baza ajustată totală a proprietății, atunci diferența trebuie înregistrată ca o plată în primul an, iar prețul contractului este majorat cu această sumă.De exemplu, dacă proprietatea lui Hal are o ipotecă de 250.000 de dolari, baza casei va fi de 200.000 $ (188.000 $ + 12.000 $). În acest caz, Hal va trebui să raporteze o plată excedentară de 50 000 $ în timpul primului an, în plus față de plata în rate. De asemenea, prețul contractului va fi de 250 000 dolari, lăsând 150 000 dolari pentru un câștig impozabil.

Concluzie
Există multe reguli și reglementări referitoare la vânzările în rate care trebuie respectate cu atenție. Cu toate acestea, cei care înțeleg regulile își pot păstra eligibilitatea pentru multe deduceri și credite care altfel ar trebui să fie reținute. Pentru mai multe informații despre subtipuri cum ar fi modificările prețului de vânzare, diferitele forme pe care le-au primit plățile și când ar fi mai bine să renunți la un acord de tranșă și să plătiți o sumă forfetară, vizitați site-ul IRS sau consultați consultantul fiscal.