Puține evenimente economice au atâtea atenții ca reuniunile de politică ale Rezervei Federale. Toată lumea vrea să știe dacă și când Fed va ridica în cele din urmă ratele dobânzilor - după un regim fără precedent zero legat - și care ar putea fi eventualul impact. Piața imobiliară este deosebit de interesantă, parțial din cauza faptului că vânzările la domiciliu sunt atât de dependente de nivelurile dobânzilor și, parțial, din cauza prăbușirii pieței imobiliare care a stimulat ultima Mare Recesiune.

Direct sau indirect, majorarea ratei dobânzii afectează orice persoană care are un credit ipotecar acasă. Acest lucru este cel mai evident pentru cei care au credite ipotecare ajustabile, deoarece plățile lunare de dobânzi vor crește imediat.

Rata de fonduri federale a fost de la sau aproape de 0 din 2008, traducând la rate record de credite ipotecare în Statele Unite. Între mijlocul anului 2014 și mijlocul anului 2015, împrumutul fix pe termen de 30 de ani a fost decontat pentru mai puțin de 4%. Cumpărătorii de acasă nu au văzut niciodată creditul atât de ieftin pentru această perioadă lungă de timp, iar mulți proprietari actuali au reușit să refinanțeze la rate atractive noi.

Creșterea ratelor dobânzilor ar compromite piața ipotecară cu rată scăzută, care afectează cumpărătorii și vânzătorii, deși în moduri diferite. Ca regulă generală, cumpărătorii își pot permite să cumpere într-o gamă mai scumpă de locuințe atunci când ratele dobânzilor sunt scăzute, deoarece plățile lunare ale dobânzilor sunt reduse. Odată cu creșterea ratelor, cumpărătorii sunt excluși din piețele scumpe, cel puțin inițial; dacă prea mulți cumpărători sunt prețuiți dintr-o piață, cereți ca prețurile să scadă.

Cum cresc rata dobânzii

Băncile centrale moderne, inclusiv Rezerva Federală, afectează ratele dobânzilor prin modificarea cantității de bani care circulă în economie. Acest lucru are loc în mod normal prin cumpărarea sau vânzarea US Treasurys, care formează rata de bază în piețele de capital.

Să presupunem că Fed vrea să majoreze ratele dobânzilor în economie. Cu ajutorul Departamentului de Trezorerie, Federal Reserve vinde Treasurys pe piață. Investitorii (în special băncile, guvernele și alte instituții mari) cumpără aceste trezorerii cu numerar, iar banii se află doar în bilanțul Fed.

Numerarul în bilanțul Fed nu mai circulă în economie, reducând astfel în mod eficient oferta de bani. Mai multe Trezoreri sunt pe piață care concurează pentru vânzători, și există mai puține bani în jurul valorii de a licita până prețul acestor Trezorerie. Ambii factori reprima preturile Trezoreriei, ceea ce le creste ratele de rentabilitate. (Amintiți-vă că Trezoreria și alte obligațiuni au randamente mai mari la prețuri mai mici, deoarece diferența dintre prețul de cumpărare și prețul de răscumpărare este mai mare.)

Obligațiunile de trezorerie reprezintă cea mai sigură modalitate de a obține o rentabilitate pe piață, - inclusiv ipotecile - trebuie să adauge un profit suplimentar pentru a atrage investitorii și creditorii de la Trezorerie.Când întoarcerea pe Trezorerie se ridică, la fel și alte rate în economie.

Creșterea ratelor dobânzilor și a costurilor de împrumut

Creșterea ratei dobânzii face din împrumuturile mai scumpe, iar cumpărătorii de case folosesc credite ipotecare pentru aproape toate achizițiile de acasă. Ipotecile tind să aibă o perspectivă multidimensională, astfel încât creditorii vor începe să crească ratele înainte ca Fed să facă; după toate, creditorii știu o majorare a ratei vine în cele din urmă.

Chiar și jumătate dintr-un punct procentual face o mare diferență în timp. Să presupunem că un cumpărător obține un împrumut de 250 000 USD pe o perioadă de 30 de ani, la 3. 92% (aproximativ rata medie a pieței în septembrie 2015); plata lunară ar trebui să se ridice la aproximativ 1, 182 dolari, iar costul total al ipotecii sale este de așteptat să fie de aproximativ 425.000 dolari.

Modificați rata dobânzii la 4.42%, cu toate acestea, iar suma lunară de plată se mută $ 1, 255. Acest lucru nu pare prea mult, dar costul total al ipotecii depășește acum 451.000 dolari - o creștere de 26.000 $.

Creșterea ratelor dobânzilor și a prețurilor la domiciliu

Este clar că o majorare a ratei Fed va face finanțarea mai scumpă, dar este mai puțin clar ce impact va avea asupra prețurilor locuințelor.

Nu există o corelație istorică strictă între prețurile locuințelor și creșterile ratelor dobânzilor. Există o corelație mult mai bună între creșterea prețurilor locuințelor și creșterea produsului intern brut (PIB); cererea de locuințe noi tinde să crească atunci când economia se hrănesc.

O rată a dobânzii în creștere se poate rupe în ambele sensuri. Mulți prognostici sunt preocupați de faptul că o rată a dobânzii în creștere va agita o economie instabilă, care ar trebui să reducă cererea de achiziții la domiciliu. Combinați acest lucru cu condiții de finanțare mai dure și este ușor să ghiciți că prețurile locuințelor ar trebui să scadă.

Cu toate acestea, deoarece cel puțin la mijlocul anilor 1980, o rată a dobânzii în creștere a coincis în mod normal cu o economie mai sănătoasă. Acest lucru înseamnă mai mulți cumpărători de pe piață, mai multe case fiind construite și prețuri mai mari.

Cumpărătorii de case să nu se gândească la politica Fed. Chiar dacă ratele cresc în mod modest - se așteaptă cel mai mult o creștere de la un trimestru la sfârșitul anului 2015 sau la începutul anului 2016 - costurile îndatorării vor fi aproape de cele mai scăzute din punct de vedere istoric. Desigur, există multe alte considerente importante, cum ar fi venitul unui cumpărător sau dacă locuința se află într-un cartier bun. În cele din urmă, o creștere mică a ratei ar trebui să aibă doar o influență modestă asupra deciziilor de cumpărare.

Concluzie

Creditul ipotecar cu rată fixă ​​de 30 de ani în august 2015 a fost de 3,91%, potrivit lui Freddie Mac. Acesta este deasupra nivelurilor minime înregistrate la sfârșitul anului 2012 de 3, 35%, dar încă mult sub nivelul istoric. Considerăm că rata medie a fost de 4.69% în 2010, 5. 87% în 2005, 8. 05% în 2000 și 13. 74% în 1980.

În cazul în care un homebuyer se uită pe o piață imobiliară scumpă și în plină expansiune , cum ar fi San Diego, Denver, Dallas sau San Francisco, ar putea exista un impuls pentru blocarea cu o rată mai mică înainte ca Fed să vizeze o rată a dobânzii mai mare.

Ratele de creștere au o diferență mai mare pe termen lung (cu 25 și 30 de ani), dar au un impact lunar modest. Dacă un cumpărător aspirant este puțin probabil să rămână într-o casă pentru o lungă perioadă de timp, ratele dobânzilor iau mult mai puțină semnificație.

Creșterea ratelor dobânzilor scade probabilitatea unei noi explozii a bulei imobiliare, cum ar fi cea din 2007. Este mai sigur pe termen lung ca proprietarii de case să aibă un mediu stabil și în creștere. Este dificil să se prevadă impactul economic al unei majorări a Fed-ului, dar istoria arată că bulele de active se formează atunci când tarifele sunt scăzute și nu invers.