Atunci când nu puteți scăpa cel puțin 20% din creditul ipotecar, va trebui să plătiți în mod obișnuit pentru asigurarea ipotecară privată (PMI). PMI protejează creditorul împotriva riscului suplimentar pe care îl suportă prin acordarea de împrumuturi unei persoane care nu are prea multe de pierdut, departe de casa și de ipotecă, așa cum mulți împrumutători sub apă au făcut după ce bula de locuințe a izbucnit. Deși PMI este o cheltuială lunară adăugată pe care debitorii nu o plătesc, este mai bună decât alternativa tradițională: nu puteți obține niciodată un credit ipotecar până când nu veți avea nevoie de 20% pentru o casă.

Cu toate acestea, în prezent, unii creditori oferă programe de ipotecare low-down-payment care vă permit să evitați PMI - și nu vorbim doar despre împrumuturi VA, care sunt disponibile numai pentru cumpărătorii de case cu armament calificat (sau, în anumite circumstanțe, soții). Băncile, uniunile de credit și creditorii de pe piața din întreaga țară oferă alternative la plata asigurărilor ipotecare. Unii creditori oferă credite de împrumut, ceea ce înseamnă că veți avea două ipoteci; alții percep ratele dobânzilor mai mari sau solicită să încheiați o ipotecă cu rată de ajustare, ale cărei ratele vor crește probabil în anii următori. Iată câteva dintre opțiunile disponibile pe piața de astăzi și modul în care costul acestora se compară cu plățile PMI.

Dacă cumpărați o locuință pentru a ocupa o locație principală de reședință, puteți împrumuta până la 650 000 USD de la NASA Federal Credit Union (FCU) pentru a cumpăra o locuință fără a plăti PMI. Aceasta face ca aceasta oferta sa fie foarte buna pentru proprietarii de case care cauta un imprumut jumbo. Cu alte programe non-payment-no, PMI, puteți împrumuta numai până la 417.000 dolari, limita de împrumut conformă în majoritatea părților țării (cu excepția zonelor cu costuri ridicate).

Acest împrumut este disponibil în Washington, DC și 17 state: Colorado, Connecticut, Delaware, Massachusetts, Maryland, Maine, Minnesota, Carolina de Nord, New Hampshire, Oregon, Pennsylvania, Rhode Island, Texas (deși nu poate fi folosit pentru a refinanța o casă în statul Lone Star), Virginia, Vermont, Washington și Virginia de Vest. Este un împrumut și este disponibil atât cu credite fixe, cât și cu credite ipotecare ajustabile. Trebuie să fii membru al uniunii de credit, dar oricine se poate alătura NASA FCU devenind membru al Societății Naționale de Spațiu, care este liberă. (Mai mult, vezi

Obosit de bănci? Încercați o Uniune de Credit

.)

Banca Republicii

Bank of Republic of Louisville oferă o ipotecă fără plată fără puncte. Împrumutul este un ARM pe șapte ani cu o rată inițială a dobânzii de 4.950%. Această rată este semnificativ mai mare decât cea a creditorului de piață SoFi (scurt pentru Social Finance). De asemenea, este mult mai mare decât rata anunțată de Wells Fargo pe un ARM 7/1, care este de doar 3.5%, dar necesită o plată în avans de 25%. Programul de împrumut mai scump ar putea fi o alegere bună pentru dvs. dacă nu vă calificați pentru opțiuni mai puțin costisitoare. Plata dvs. lunară cu acest împrumut de la Banca Republicală ar fi de 495 de dolari pentru fiecare 100 000 de dolari împrumutate în primii șapte ani; după care rata dobânzii se ajustează o dată pe an, bazându-se pe rata primară, care este în prezent de 3,5%, plus o marjă de 0,50% (de aceea se numește ARM 7/1). Puteți împrumuta până la 417.000 dolari cu acest împrumut, care este doar pentru achiziții (nu refinanțe). Casa trebuie să fie reședința dvs. principală. SoFi

SoFi permite cumpărătorilor de case să scadă până la 10% la împrumuturi de până la 3 milioane de dolari și să evite PMI. De asemenea, nu există taxe de origine. Aveți posibilitatea să utilizați o ipotecă SoFi pentru a cumpăra o resedinta primară sau oa doua locuință (dar nu o investiție imobiliară) în Washington DC și 25 de state: Alabama, California, Connecticut, Delaware, Florida, Georgia, Idaho, Illinois, Minnesota, New Hampshire, New Jersey, Carolina de Nord, Dakota de Nord, Oregon, Pennsylvania, Rhode Island, Tennessee, Texas, Vermont, Virginia, Washington, Wisconsin și Wyoming. (Pentru mai multe informații, consultați

SoFi: Ce trebuie să știți despre acest împrumut alternativ

.)

SoFi percepe debitorilor o rată a dobânzii ușor mai mare în schimbul neplății la plata PMI. Michael Tannenbaum, vicepresedintele ipotecar al SoFi, spune ca pe o ipoteca cu rata fixa pe 30 de ani, cu o reducere de 20%, cea mai buna rata a SoFi-ului, la 1 aprilie 2016, ar fi de 3. 875%; dacă renunți la 10%, rata crește la 4,125%. În mod similar, dacă ați ales un ARM 7/1 cu o reducere de 20%, rata dvs. ar fi de 3,125%, în timp ce ar fi de 3,625% dacă ați scos 10%.

San Francisco Federal Credit Union Cu San Francisco Federal Credit Union PoppyLoan, homebuyers care lucrează în județul San Francisco sau San Mateo County și care cumpără o casă în valoare de până la 2 milioane dolari în oricare din cele nouă județe Bay Area poate pune down 0% fără a plăti PMI. Acest împrumut este de 5/5 ARM amortizat timp de 30 de ani. Aceasta înseamnă că rata inițială a dobânzii este stabilită pe o perioadă de cinci ani, după care rata se ajustează doar o dată la cinci ani. Rata dobânzii nu va crește cu mai mult de 2% la fiecare cinci ani și nu va crește cu mai mult de 6% total pe întreaga durată a împrumutului. În schimbul unei reduceri de 0%, veți plăti o taxă de origine de 1% din suma împrumutului sau 1 000 $ pentru fiecare 100 000 $ împrumutat

Dacă ați împrumuta 700 000 $ (o sumă rezonabilă într-un oraș în care prețul median al locuinței este de peste 1 milion de dolari), ați putea obține o rată a dobânzii de 3,75% dacă scorul dvs. de credit este de 740 sau mai mare. Costurile dvs. de închidere s-ar apropia de 19.000 de dolari, inclusiv taxa de origine a împrumutului-valoare de 7.000 de dolari. Plata dvs. inițială lunară ar fi de 3 $, 241. 81. Rata este apropiată de o jumătate de punct mai mare decât rata medie națională pentru 5/1 ARM-uri, dar nu este un compromis rău pe care să-l faceți în schimbul faptului că rata dvs. se ajustează o singură dată cinci ani în loc de o dată pe an.

În ceea ce privește ARM-urile, acesta este un risc relativ scăzut, deoarece rata dobânzii nu va crește frecvent.Dar, având în vedere prețurile ridicate ale locuințelor din Bay Area, chiar și o majorare de 2% pe o ipotecă de 700 000 dolari înseamnă un salt de aproape 850 de dolari pe lună. Acest împrumut necesită un cont bancar (numit și un cont de escrow), ceea ce înseamnă că veți plăti impozitul pe proprietate și asigurarea creditorului în fiecare lună cu plata ipotecii dvs. și va transforma acești bani în agentul dvs. de asigurări și colectorul de impozite locale când facturile sunt datorate. Trebuie să cumpărați o locuință (nu refinanțare) pe care o veți locui ca resedinta principală.

Programul American United's Homebuyer Flex permite debitorilor din New Jersey să scadă cu 3% mai puțin pe o ipotecă cu rată fixă ​​de 30 de ani, evitând în același timp PMI și fără să plătească puncte. Veți avea nevoie de un scor de credit de cel puțin 680 și cel mai mult pe care îl puteți împrumuta este de 417 000 de dolari. În schimbul faptului că nu vă puneți nimic, veți plăti o rată a dobânzii ușor mai mare decât rata fixă ​​de 30 de ani a băncii 3. 625%. Locuința trebuie să fie reședința dvs. principală, iar dvs. trebuie să veniți singur cu plata de 3% în avans - nu poate fi un cadou. Alte opțiuni fără PMI În cazul în care niciuna dintre opțiunile de mai sus nu funcționează pentru dvs., mai sunt încă patru investigații:

Travis Credit Union

- cumpărătorii de case din California de Nord pot evita efectuarea unei plăți în avans sau plata PMI prin obținerea unui împrumut de împrumut, pentru care 95% din suma creditului este prima ipotecă, iar restul de 5% reprezintă a doua ipotecă.

Statele Unite ale Americii Credit Union

- locuitorii din Utah, Idaho, Arizona, New Mexico și Nevada pot reduce până la 1.000 $ la împrumuturi de până la 275.000 dolari cu un ARM 5/1, 7/1 ARM sau 30-ani ipotecare cu rată fixă.

Eastman Credit Union

• - Împrumutați până la 100% din valoarea casei pentru a cumpăra o locuință cu un împrumut cu rată fixă ​​sau ajustabilă în Tennessee și să nu plătiți PMI. Columbia Credit Union
• - Homebuyers din statul Washington poate obține un credit ipotecar 80/20 piggyback cu rată fixă, cu un termen de până la 30 de ani și fără PMI. Pentru a vă alătura, trebuie să trăiți sau să lucrați în statul Washington sau să aveți un membru al familiei care o face. Aceasta nu este o listă exhaustivă, deci dacă nu vedeți un împrumut aici care să funcționeze pentru dvs., continuați să căutați, în special la băncile locale și la uniunile de credit. (Pentru mai multe detalii, a se vedea
• Returnarea ipotecii de 3% ).
• Costul PMI Costul PMI depinde de cât ați scos, scorul de credit și tipul de împrumut. Acesta poate varia de la 0,18% până la 2,25% din soldul împrumutului pe an, în funcție de societatea de asigurări ipotecare și de împrumuturile și împrumuturile dvs. Cu cât ați pus mai jos și cu cât scorul dvs. de credit este mai mare, cu atât rata dvs. este mai mică; împrumuturi ale căror plăți nu se pot schimba cel puțin în primii cinci ani (care include credite ipotecare cu rată fixă ​​de 30 de ani, 5/1 ARM și 7/1 ARM-uri, printre altele) au și PMI mai puțin costisitoare. Practic, cu cât este mai puțin riscantă împrumutul dvs. din perspectiva creditorului, cu atât costurile PMI sunt mai mici.

Compararea costurilor Următorul grafic arată ce ați putea plăti cu unele din diferitele opțiuni de împrumut disponibile. Tipul împrumutului

Plata în avans

Rata inițială a dobânzii

Plata lunară + Plata dobânzii

PMI lunar cu Scorul de credit 760+

Plata lunară totală
Banca Republicii	7/1 ARM	0%	4.950%	990	n / a	990
SoFi	7/1 ARM	10%	625%	$ 912	n / a	$ 912
SoFi	30-yr. fix	10%	4. 125%	969	n / a	969
San Francisco FCU	5/5 ARM	0%	750%	$ chiar 926	n / a	$ chiar 926
convențională	30-yr. fix	3%	3. 500%	$ 898	$ 175	$ 1, 073
convențional	30 de ani. fix	10%	3. 500%	898 dolari	82 dolari	980 dolari
Diagrama arată că puteți ieși, cel puțin pe termen scurt, cu un program de împrumut care vă permite să evitați PMI, dar există câteva avertismente importante . Dacă aveți în vedere o ipotecă cu rată de ajustare pentru a evita PMI, este posibil să vă opriți să ieșiți înainte, odată ce rata este resetată. De exemplu, în cazul împrumutului Federal Credit Union din San Francisco, rata ar putea crește la 5,75% în al șaselea an, oferindu-vă o plată lunară de 1 $, 167 pentru un împrumut de 200 000 $; la 7. 75% în anul 11, făcându-ți plata lunară de 1 $, 433; și urcați până la 9. 75% până în anul 16, făcându-vă plățile lunare de 1, 718 dolari - aproape dublu față de ceea ce au fost în primii cinci ani.	Cel mai mare dezavantaj al împrumuturilor care vă permit să evitați PMI este că în timp ce puteți anula asigurarea ipotecară privată odată ce ați acumulat cel puțin 20% capitaluri proprii în casa dvs., prin plata principalului dvs. sau prin forțele pieței crescând valoarea locuinței, ați atins punctul de mijloc al termenului dvs. de credit scăzut, veți avea împrumutul cu rată mai mare a dobânzii sau împrumutul de împrumut timp de 30 de ani sau până când veți refinanța. Refinanțarea ulterioară poate sau nu poate fi posibilă sau are sens, în funcție de ceea ce se întâmplă cu valoarea locuinței, bonitatea dvs. și ratele dobânzilor. (Vezi	Cum să scapi de asigurarea ipotecară privată	pentru detalii.)	Considerații fiscale	Obiectivul dvs. ar trebui să fie obținerea celui mai ieftin credit ipotecar care satisface nevoile dvs., nu pentru a vă maximiza economiile de impozite. O ipotecă mai ieftină vă va economisi mai mulți bani decât o ipotecă mai scumpă, care vă oferă o deducere fiscală mai mare. Cu toate acestea, ar trebui să fiți conștienți de implicațiile fiscale ale opțiunilor dvs.	Aveți posibilitatea să solicitați o deducere fiscală pentru dobânda dvs. ipotecară atâta timp cât creditul dumneavoastră ipotecar este de 1 milion de dolari sau mai puțin și atâta timp cât deducerea dvs. detaliată pe Programul A este mai mult decât deducerea dvs. standard. Acesta este adesea cazul pentru proprietarii de case, deoarece puteți să detaliați impozitele pe venit ale statului, impozitele pe proprietate, donațiile caritabile și dobânzile ipotecare.

Primele PMI sunt de asemenea deductibile din impozit, însă deducerea începe să se elimine odată ce venitul brut ajustat ajunge la 100.000 $ (50.000 $ dacă sunteți căsătorit depusă separat) și nu puteți deduce deloc PMI dacă AGI depășește suma de 109 000 $ (54, 500 dacă sunteți căsătoriți depuși separat). Deși este puțin probabil ca deducerea dobânzii ipotecare la domiciliu să dispară în viitorul apropiat, deducerea PMI va expira la 31 decembrie 2016, deși poate fi prelungită așa cum a fost în trecut.

Linia de fund În timp ce ar putea fi tentant să iei o ipotecă de 0% în jos astăzi, mai ales când plățile sunt similare sau chiar mai mici decât ceea ce ai plăti făcând o mică plată în avans și achitând PMI, este important să vă gândiți cum obțineți împrumutul de 0% care vă va afecta finanțele pe termen lung.Cumpărarea unei locuințe în care să trăiți nu este niciodată o decizie pur financiară - este și ea emoțională - dar trebuie să luați timp pentru a lua în considerare consecințele financiare înainte de a semna acea reamire a documentelor ipotecare.