Există șase modalități diferite de a primi încasările din cel mai popular tip de ipotecă inversă, Home Equity Conversion Ipoteca (HECM). Departamentul pentru Locuinte si Dezvoltare Urbana (HUD), care reglementeaza HECMs, cheama aceste optiuni "planuri de plata. "Puteți opta pentru a obține o sumă forfetară mare în față, a stabili o linie de credit pe care să o puteți utiliza după cum este necesar, să primiți plăți lunare egale - sau să alegeți o combinație a acestor opțiuni.

Planul pe care îl alegeți va afecta suma de bani pe care o primiți pe termen scurt și lung, cât de repede consumați capitalul propriu de acasă și cât de eficient un ipotecar invers vă ajută obiectivele financiare. Iată o privire asupra modului în care funcționează fiecare plan de plăți și a argumentelor pro și contra ale fiecăruia. (Dacă nu sunteți familiarizați cu aceste împrumuturi, aflați regulile care se aplică tuturor HECM, indiferent de planul de plată pe care îl alegeți, în O privire la reglementarea ipotecilor reversibile .

< ! Planul de plată cu rată fixă ​​

Dacă doriți o ipotecă reversibilă cu rată fixă, aveți doar o singură opțiune de plată: o plată forfetară unică de plată.

Cum functioneaza:

Primeste o suma mare tot in acelasi timp imediat ce se inchide ipoteca ta inversa. Dobânda se acumulează din această sumă, primele lunare de asigurare ipotecară în curs, precum și orice costuri de închidere finalizate până când ipoteca inversă devine scadentă și plătibilă. Rata inițială a dobânzii este mai mare decât în ​​cazul planurilor de rată ajustabilă, dar rata dobânzii așteptată în timp este mai mică.

Profesioniștii:

Utilizați acest tip de împrumut pentru a achita un sold ipotecar ridicat sau pentru a acoperi o altă cheltuială mare. "Distribuția sumelor forfetare este cea mai bună pentru persoanele care au o ipotecă existentă pe care trebuie să le plătească", spune Casey Fleming, consilier ipotecar care lucrează în prezent pentru C2 Financial Corp și are peste 30 de ani de experiență în industria ipotecară. El spune că aceasta este cea mai bună opțiune dacă trebuie să iei simultan toate sau cele mai multe dintre veniturile disponibile. Contra:

În viitor, nu puteți primi niciun fel de încasări suplimentare din acest împrumut. Împrumutanții care nu sunt buni la gestionarea banilor sau care și-au pierdut capacitatea de a face acest lucru sunt expuși riscului de a risipi veniturile sau de a le cheltui prea repede. Scammers uneori convinge seniori pentru a lua acest tip de împrumut sau țintă proprietarii de case care au luat recent unul. (Află cum să te protejezi pe tine însuți și pe cei dragi ai tăi în Feriți-vă de aceste înșelăciuni ipotecare inverse .) Fleming spune că cel mai mare dezavantaj este că "pentru aproape toate cazurile, tragerea la sorți în primul an este de 60% limita principală. Deoarece această opțiune are doar o remiză, valoarea maximă a împrumutului este destul de scăzută. "Păstrează celelalte 40% ca capital propriu. Nu puteți împrumuta vreodată împotriva celor 40%.Dar având acest echitate poate veni la îndemână dacă vrei să-ți vinzi casa și să-ți plătești ipoteca inversă. Pentru a vă accesa toate fondurile proprii în timp, va trebui să alegeți un plan de plată cu rată ajustabilă.

Plățile de plată ajustabile

Celelalte cinci planuri de plată ipotecare inversă au rate ajustabile. Dacă alegeți una dintre acestea, există trei posibilități de modificare a ratei dobânzii. Numai unul se va aplica ipotecii dvs. și va fi dezvăluit în documentele dvs. de împrumut.

•

Rata dobânzii se va ajusta o dată pe an. Rata se va baza pe indicele Trezoreriei de maturitate constantă (CMT) plus o marjă stabilită de creditor. Rata nu poate crește cu mai mult de 2% pe an și nu poate crește sau scădea cu mai mult de 5% față de rata inițială pe durata împrumutului. •

Rata dobânzii se va ajusta lunar pe baza indicelui CMT plus o marjă stabilită de creditor. Rata nu poate crește cu mai mult de 10% pe durata împrumutului și nu există nicio limită a gradului scăzut al ratei dobânzii. •

Rata dobânzii se va ajusta lunar pe baza ratei interbancare interbancare (LIBOR) , plus o marja stabilita de creditor . Rata nu poate crește cu mai mult de 10% pe durata împrumutului și nu există nicio limită a modului în care rata dobânzii poate scădea. Deși nu contează care dintre aceste scenarii se aplică împrumutului dvs., deoarece afectează cât de mare este dobânda împrumutului dvs. acumulată în timp, nu contează în ceea ce privește afectarea plăților lunare programate sau a liniei de credit disponibile. O schimbare semnificativă a ratei dobânzii cu o ipotecă inversă nu vă pune riscul de blocare a pieței așa cum se poate cu o ipotecă în avans. Cu toate acestea, o rată a dobânzii mai mare afectează capitalul propriu, ceea ce înseamnă că veți primi mai puțin dacă vândă locuința. Dacă aveți de gând să rămâneți în casă pentru viață, creșterea ratei dobânzii poate să nu fie o preocupare majoră. Dacă nu, puteți să vă asigurați că rata dobânzii la împrumut corespunde cu primul scenariu, deoarece creșterea maximă a ratei dobânzii este de 5% în loc de 10%. Ofițerul dvs. de împrumut și consilierul ipotecar invers vă pot ajuta să înțelegeți alegerile dvs. și cum ratele dobânzilor ajustabile vă afectează situația (a se vedea

Găsiți Agenția de Consiliere pentru Reverse Ipotecare Reverse ). Când solicitați o ipotecă inversă cu o rată a dobânzii ajustabilă, ilustrațiile opțiunilor planului dvs. de plată vor utiliza o rată a dobânzii așteptată. Aceasta este cea mai bună estimare a creditorului cu privire la ceea ce rata de dobândă ajustabilă va depăși durata de viață a împrumutului. Este unul dintre cei trei factori cheie care determină cât de mult puteți împrumuta, împreună cu vârsta celui mai tânăr debitor și valoarea proprietății.

Acum, că aveți o înțelegere generală a modului în care funcționează planurile cu rate reglabile, să examinăm cele cinci opțiuni de plată. Rețineți că "plata" în acest context se referă la modul în care veți primi încasările din împrumut.

Opțiunea 1: Plata de plată

Cum funcționează:

Obțineți plăți lunare egale atâta timp cât cel puțin un împrumutat locuiește în locuință ca domiciliu principal.Plățile lunare sunt calculate pe baza ipotezei că veți trăi până la 100. Dacă nu vă așteptați să trăiți atât de mult, un plan de plată pe termen, discutat mai jos, ar putea fi o opțiune mai bună. Dacă trăiți mai mult, veți continua să primiți plăți. Dacă doriți să primiți o plată lunară constantă pentru tot restul vieții dvs. în casă, planul de plată a afacerii este o alegere bună. Profesioniștii:

"Plățile pentru împrumuturi sunt minunate pentru cei care cred că vor locui mult timp în casă și care au nevoie de venit lunar stabil", spune Fleming. Nu trebuie să vă faceți griji cu privire la ieșirea din veniturile reversibile ale creditelor ipotecare cu un plan de plată a unui mandat atâta timp cât veți continua să îndepliniți ceilalți termeni ai împrumutului. Contra:

Dacă aveți mari facturi de plată, acest plan nu vă va ajuta să le plătiți. De asemenea, în timp ce acest plan de plată pare să ofere un venit garantat pe viață, dacă trebuie să vă mutați din locuința dvs. din motive de sănătate - sau dacă nu respectați taxele de proprietate necesare, cum ar fi asigurarea proprietarilor, impozitele pe proprietate sau întreținerea de bază - ipoteca va fi datorată și plătibilă (acest lucru este valabil în cadrul oricărui plan de plată) și nu veți primi alte plăți decât dacă remediați neplata. Veți primi orice bani rămase din vânzarea casei dvs. după ce ipoteca inversă este plătită, dar într-un scenariu cel mai defavorabil al unei piețe imobiliare deprimate, combinată cu rate ale dobânzii ridicate, este posibil să nu ieșiți cu mult în numerar. Opțiunea 2: Planul de plată pe termen

Cum funcționează:

Obțineți plăți lunare egale pentru o anumită perioadă de timp pe care o alegeți - de exemplu, 10 ani. "Plățile cu termen sunt cele mai bune dacă aveți o idee clară despre cât timp veți trăi în casă", spune Fleming. "Oameni mai în vârstă - 80 și mai sus - sau cei care vor să se mute în câțiva ani pot selecta acest tip. " Profesioniștii:

Plata lunară este mai mare în comparație cu un plan de plată pe termen lung. Deși nu veți primi plăți lunare suplimentare după ce ați ajuns la sfârșitul termenului de împrumut, veți putea să trăiți în casă ca domiciliu principal până când veți trece sau vă veți muta (atâta timp cât veți continua să îndepliniți celălalt împrumut cum ar fi plata impozitelor pe proprietate). Contra:

Nu veți obține un venit stabil pentru viață decât dacă veți muri în timpul perioadei de împrumut. S-ar putea să vă folosiți capitalul de origine prea devreme în viața dvs. și să nu aveți altă sursă de fonduri pe care să vă puteți baza. Opțiunea 3: Linia de credit

Cum funcționează:

Obțineți acces la banii de care aveți nevoie. Puteți decide când să atrageți linia de credit și cât de mult să faceți, atâta timp cât soldul dvs. este sub limita principală. Creditorul dvs. nu poate solicita să retrageți o sumă minimă sau să retrageți o sumă minimă într-un program stabilit. Profesioniștii:

O linie de credit oferă o mulțime de flexibilitate. Puteți retrage o sumă forfetară mare în față, apoi împrumutați fonduri suplimentare în timp; obțineți acces la acel capital suplimentar care rămâne blocat cu planul de plată cu rată fixă. De asemenea, puteți lăsa linia neatinsă de ani de zile în așteptarea unei zile în care ați putea avea nevoie de ea.Puteți retrage sume egale sau similare în fiecare lună. Practic, vă puteți personaliza retragerile la nevoile dvs. și le puteți ajusta pe măsură ce se schimbă nevoile dvs. O linie de credit poate funcționa ca o sumă forfetară, mandat sau plan pe termen, dar aveți mai mult control. De asemenea, porțiunea neutilizată a liniei dvs. de credit crește în timp, la aceeași rată a dobânzii pe care o plătiți pentru suma pe care ați împrumutat-o, și plătiți numai dobândă pentru banii pe care îi împrumutați, poate facilita vânzarea și mutarea mai târziu sau, eventual, părăsirea de bani a moștenitorilor dumneavoastră. Spre deosebire de o linie de credit de origine acasă, o linie de credit ipotecar inversă nu poate fi revocată chiar dacă valoarea casei dvs. scade sau situația dvs. financiară se înrăutățește. Contra:

Puteți să ardeți printr-o linie de credit prin împrumutul maximului de 60% al limitei principale în anul 1 și restul de 40% în prima zi a anului doi. Dacă faceți asta, nu veți avea acces la fonduri. De asemenea, poate dura până la cinci zile lucrătoare pentru a primi fonduri pe care le solicitați din linia de credit, deci trebuie să vă asigurați că aveți suficient bani în contul de verificare pentru nevoile urgente. Opțiunea 4: Modificarea planului de angajare

Cum funcționează:

Obțineți plăți lunare fixe combinate cu acces la o linie de credit atât timp cât un împrumutat ocupă locuința ca domiciliu principal. Plățile lunare fixe vor fi mai mici decât dacă veți obține un plan de mandat direct și linia de credit va fi mai mică decât dacă veți obține o linie dreaptă de plan de credit, dar veți avea acces la aceeași sumă totală de fonduri. Pro:

Aveți flexibilitate în stabilirea plăților lunare și flexibilitate în alegerea dimensiunii liniei de credit. Dacă doriți plăți lunare mai mari, puteți alege o linie de credit mai mică; dacă doriți o linie de credit mai mare, puteți alege plăți lunare mai mici. Acesta vă permite să vă satisfaceți nevoile dvs. regulate lunare de lichidități fără a împrumuta mai mult decât trebuie. Această opțiune vă menține cheltuielile cu dobânzile în jos și vă pune la un risc mai mic de a vă folosi toate fondurile proprii și de a nu fi capabil să vă permiteți să vă mutați dacă vreți sau doriți mai târziu. Contra:

Dacă aveți nevoie imediat de o sumă mare, acest plan de plată probabil nu este cea mai bună opțiune. Opțiunea 5: Planul termen modificat

Cum funcționează:

Obțineți o plată lunară fixă ​​pentru un număr predeterminat de luni, plus acces la o linie de credit atât timp cât un împrumutat își păstrează locuința ca domiciliul principal. Plățile lunare fixe vor fi mai mici decât dacă veți obține un plan pe termen scurt și linia de credit va fi mai mică decât dacă veți obține o linie dreaptă de plan de credit, dar veți avea acces la aceeași sumă totală de fonduri. Beneficiile:

Aveți flexibilitate în stabilirea mărimii plăților dvs. lunare și cât timp le veți primi și acestea vor fi mai mari decât ar fi în cadrul unui plan de locuire modificat, presupunând că aceeași linie de credit de aceeași mărime . De asemenea, aveți flexibilitate în alegerea mărimii liniei de credit. La sfârșitul termenului, veți avea în continuare acces la venituri din împrumuturi dacă nu ați consumat linia de credit.Ca și în cazul planului modificat al mandatului, puteți să vă păstrați taxele de dobândă și, eventual, să aveți suficiente fonduri pentru a vă deplasa mai târziu. Contra:

S-ar putea să ieșiți din încasări reversibile ale creditelor ipotecare. Primiți numai plăți lunare pentru un anumit număr de luni sau ani, deci trebuie să utilizați cu atenție linia dvs. de credit în cazul în care vă așteptați să aveți nevoie de venituri dincolo de sfârșitul termenului. Acest plan nu este, de asemenea, cea mai bună alegere pentru nevoi mari de numerar. Linia de fund

HECM oferă atât de multe planuri de plată, deoarece proprietarii de case de înaltă au diferite nevoi financiare. Nicio opțiune specială nu este universală bună sau rău.

"Care opțiune este cea mai bună depinde în întregime de situația și nevoile clientului", spune Fleming. Dar, el adaugă: "Ca regulă generală, eu favorizez linia de credit pe termen sau termen de plată", deoarece linia de credit vă permite să luați retrageri lunare la fel cum ați putea cu un mandat sau termen plan, dar vă oferă flexibilitatea de a scoate mai mult într-o situație de urgență și de a acumula economii de dobândă dacă nu trebuie să-l utilizați.

Faceți-vă cercetările și întrebați multe întrebări ale creditorului dvs. și consilierul ipotecar invers pentru a afla ce plan de plată este cel mai potrivit pentru dvs. (Pentru citirea aferentă, a se vedea

5 semnează o ipotecă inversă este o idee bună și alegeți creditorul ipotecar înapoi corect .