Una dintre cele mai importante inovații de pe Wall Street a fost reprezentată de împărțirea împrumuturilor împreună, apoi împărțirea lor în instrumente separate cu dobândă. Acest concept de garantare și finanțare structurată precede piața obligațiunilor ipotecare garantate (OCP) și a obligațiilor de garantare a datoriilor garantate (CDO). Numai până la începutul anilor 1980 conceptul a fost formalizat prin reambalarea ipotecilor pentru a crea industria de securitate garantată prin ipoteci (MBS).

AD:

MBS-urile sunt asigurate de un fond de credite ipotecare unde toate interesele și principalul pur și simplu trec prin investitori. OCP au fost create pentru a oferi investitorilor fluxuri de trezorerie specifice, în loc de doar trecerea dobânzii și a principalului. OCP au fost emise pentru prima dată în 1983 pentru Federal Home Loan Mortgage Corp (Freddie Mac) de către băncile de investiții First Boston și Salomon Brothers, care au luat o piscină de împrumuturi ipotecare, le-au împărțit în tranșe cu rate diferite de dobândă și scadențe, acele tranșe. Împrumuturile originale au servit drept garanție.

Spre deosebire de OCP, CDO, care au venit mai târziu în anii 1980, cuprind un spectru mult mai larg de împrumuturi dincolo de ipoteci. Deși există multe asemănări între cele două, există unele diferențe distincte în construcția lor, tipurile de credite deținute în ansamblu și tipurile de investitori care caută una din ele.

OCP - Născut dintr-o necesitate

Obligațiunile ipotecare garantate (OCP), un tip de titluri garantate cu ipotecă (MBS), sunt emise de o terță parte care se ocupă de ipoteci rezidențiale. Emitentul OCP colectează ipoteci rezidențiale și le reambală într-un fond de credite care este folosit ca garanție pentru emiterea unui nou set de valori mobiliare. Emitentul redirecționează apoi plățile de împrumut din ipoteci și distribuie atât dobânda, cât și principalul către investitorii din pool. Emitentul colectează o taxă sau o răspândire pe parcurs. Cu OTS, emitenții pot reduce sursele previzibile de venituri din creditele ipotecare folosind tranșe, dar, ca toate produsele MBS, OCP sunt încă supuse unor riscuri de plată anticipată pentru investitori. Acesta este riscul ca ipotecile din pool să fie preplătite anticipat, refinanțate și / sau neachitate. Spre deosebire de un MBS, investitorul poate alege cât de mult risc de reinvestire este dispus să o facă într-o OCP.

Mai jos este un exemplu de versiune simplificată a trei tranșe de diferite scadențe utilizând o structură de plată secvențială. Tranșele A, B și C vor primi toate plățile de dobânzi pe parcursul vieții lor, dar plățile principale vor fi transferate succesiv până la retragerea oricărei OCP. De exemplu: Tranșa C nu va primi nici o plată principală până când Tranșa B nu este retrasă, iar Tranșa B nu va primi nici o plată principală până când Tranșa A nu este retrasă.

În timp ce titlurile în sine pot părea complicate și este ușor să se piardă în toate acronimele, procesul de garantare a împrumuturilor este destul de simplu.

Emitentul OCP, în calitate de persoană juridică, este titularul legal al unui pachet de ipoteci achiziționate de la bănci și companii ipotecare. Înainte de apariția ipotecilor de reambalare, un debitor va vizita banca locală care ar împrumuta bani pentru achiziționarea unei case. Banca va ține apoi ipoteca folosind casa ca garanție până când nu a fost achitată sau casa a fost vândută. În timp ce unele bănci mai dețin ipoteci în cărțile lor, majoritatea ipotecilor sunt vândute imediat după închidere către terți care le reambală. Pentru creditorul inițial, acest lucru oferă un sentiment de ușurare deoarece nu mai dețin împrumutul sau trebuie să deservesc împrumutul. Aceste credite ipotecare devin apoi garanții și sunt grupate împreună cu împrumuturi de calitate similară în tranșe (care sunt doar felii de împrumut). Prin crearea de OMS dintr-un fond de credite ipotecare, emitenții pot proiecta fluxuri de dobânzi specifice și principale în diverse durate de maturitate pentru a se potrivi nevoilor investitorilor cu fluxurile de numerar și scadențele pe care le doresc. În scopuri juridice și fiscale, OCP sunt deținute în interiorul unei conducte de investiții imobiliare ipotecare (REMIC) ca entitate juridică separată. REMIC este scutit de impozitul federal asupra veniturilor pe care le colectează din ipotecile de bază la nivel corporativ, dar veniturile plătite investitorilor sunt considerate impozabile.

CDO - Some Good Some Bad

Obligația de îndatorare garantată (CDO) a venit la viață la sfârșitul anilor 1980 și împărtășește multe din caracteristicile unei piețe comune: împrumuturile sunt reunite, reîncărcate în noi valori mobiliare, și principalul ca venit, iar grupurile sunt împărțite în tranșe cu grade diferite de risc și maturitate. Un CDO se încadrează în categoria cunoscută sub denumirea de titluri garantate cu active (ABS) și, ca un MBS, utilizează împrumuturile subiacente ca activ sau garanție. Dezvoltarea CDO a umplut un gol și a oferit o modalitate validă pentru instituțiile de creditare de a transfera, în esență, datoria către investiții prin securitizare, în același mod în care ipotecile au fost securitizate în cadrul OCP. Similar cu OMS emise de REMIC, CDO folosesc entități cu scop special (SPE) pentru a-și securiza împrumuturile, a le servi și a le potrivi investitorilor cu titluri de investiții. Frumusețea unui CDO constă în faptul că acesta poate deține aproape orice venit care generează datorii, cum ar fi cardurile de credit, împrumuturile pentru automobile, împrumuturile pentru studenți, împrumuturile pentru avioane și datoriile corporative. La fel ca și CMO, împărțirea pieselor de împrumut este structurată de la senior la junior cu o anumită supraveghere din partea agențiilor de rating care atribuie ratinguri de grade ca și cum ar fi o singură obligațiune de emisiune, g. AAA, AA +, AA, etc.

Mai jos este un exemplu despre cum este structurat un CDO. Fiecare CDO are un bilanț la fel ca orice altă companie. Activele sunt alcătuite din componente care produc venituri, cum ar fi împrumuturi, obligațiuni etc. Fiecare obligațiune emise în stânga este legată de o anumită grupă de active din dreapta. Obligațiunile sunt apoi evaluate de terțe părți pe baza vechimii pretențiilor lor față de grup și a calității percepute a activelor suport.În teorie, obligațiunile de rating de calitate inferioară și de vechime ar conduce la rate mai mari de rentabilitate de către investitori.

CMO vs. CDO

Există multe asemănări între OCP și CDO, deoarece acestea din urmă au fost modelate după prima după design. OCP pot fi emise de partide private sau susținute de agențiile de împrumut cvasi-guvernamentale (Asociația Națională Federală de Împrumuturi, Asociația Guvernamentală a Ipotecilor Naționale, Federal Home Loan Mortgage Corp., etc.), în timp ce CDO-urile sunt private etichetate.

În timp ce CMO și CDO au împachetări similare la exterior, acestea sunt diferite în interior. OCP este puțin mai ușor de înțeles deoarece fluxul de numerar pe care îl furnizează este dintr-un anumit fond de credite ipotecare, în timp ce fluxurile de numerar CDO pot fi susținute de împrumuturi pentru automobile, credite cu carduri de credit, împrumuturi comerciale și chiar anumite tranșe de la o OCP. În timp ce piața OCP a suferit un anumit impact din cauza implosirii imobilelor din 2007, piața CDO a fost afectată mai mult. Doar o mică parte a pieței OCP a fost considerată ca fiind sub-prime, în timp ce CDO-urile au transformat CMO-urile sub-prime în exploatațiile lor principale. CDO-urile care au cumpărat tranșele cele mai scăzute, cele mai riscante din cadrul CMOs care le-au combinat cu alte active ABS au suferit foarte mult atunci când tranșele sub-prime s-au îndreptat spre sud. Este puțin probabil ca greșelile din trecut să fie făcute din nou, deoarece există mult mai multă supraveghere din partea SEC decât a fost înainte, dar uneori istoria se repetă. Ambele produse joacă același rol de împărțire a împrumuturilor și a activelor împreună, atunci când se potrivesc investitorii cu fluxurile de numerar, deci investitorul trebuie să decidă cât de mult risc vrea să facă.

CDO-urile au reprezentat un segment relativ mic al pieței ABS, cu numai 340 milioane de contracte în 2002, comparativ cu piața totală de OCP de 4 USD. 7 trilioane. Piața CDO sa aprins după 2002, când securitizarea creditelor garantate cu active a crescut, iar emitenții și-au avansat achizițiile de tranșe de OCP mai riscante. Pe măsură ce piețele imobiliare s-au ciocnit, la fel au făcut și piețele CDO / CMO, pe măsură ce totalul CDO-urilor restante a atins un maxim de 1 dolar. 3 trilioane în 2007. Această creștere fenomenală sa oprit brusc pe măsură ce bula imobiliară a izbucnit, reducând piața CDO la aproximativ 850 de milioane de dolari în 2013.

Deși sa arătat bine pe hârtie pentru a cumpăra cele mai riscante tranșe de OCP care nu erau în cererea și gruparea acestora în CDO, calitatea tranșelor care se presupune a fi sub-prime sa dovedit a fi mult mai subapre primă decât prima gândire. Agentiile de rating si emitentii CDO sunt in continuare trasi la raspundere, platirea amenzilor si restituirea dupa prăbușirea pieței imobiliare din 2007, ceea ce a dus la pierderi de miliarde în CDO. Mulți au devenit fără valoare peste noapte, au scăzut de la AAA la junk. Cei care au investit masiv în cele mai riscante CDO au înregistrat pierderi atunci când aceste probleme au eșuat în cele din urmă. Un număr de emitenți CDO au fost acuzați și / sau amendați pentru rolul lor în ambalarea activelor riscante care au eșuat. Unul dintre cele mai mari și cele mai publicate cazuri a fost împotriva lui Goldman Sachs (NYSE: GS GSGoldman Sachs Group Inc243, 49-0 37% creat cu Highstock 4. 2. 6 ). oficial inculpați și amendați pentru structurarea CDO-urilor și nu informează în mod corespunzător clienții săi despre potențialele riscuri.Pe baza estimărilor Comisiei de Valori Mobiliare și a Bursei, investitorii au pierdut mai mult de 1 miliard de dolari după praful stabilit în 2010.

CDO-urile încă mai există astăzi, dar vor purta pentru totdeauna cicatricile luate de decizii bune.

Linia de jos

Investitorii din întreaga lume au învățat o lecție valoroasă din primele zile ale colateralizării. A fost nevoie de o gândire creativă pentru a găsi o modalitate de a lua o mulțime de împrumuturi și de a crea investiții securizate pentru investitori. Aceasta a eliberat capitalul pentru creditori, a creat numeroase locuri de muncă pentru emitenți, a creat lichidități pe o piață care nu este atât de lichidă și a contribuit la alimentarea proprietarilor de case. Același proces care a alimentat locuința a dus în cele din urmă la o bubble imobiliar și la o prăbușire ulterioară. Procesul de colateralizare se energiza însă în cele din urmă a provocat prăbușirea proprie.