Ce este "Imobil comercial"

Imobilele comerciale sunt proprietăți care sunt utilizate exclusiv în scopuri comerciale și care sunt închiriate pentru a oferi un spațiu de lucru mai degrabă decât un spațiu de locuit. Depășind dintr-o singură stație de benzină într-un imens centru comercial, imobilul comercial include comercianți cu amănuntul de toate tipurile, spații de birouri, hoteluri, mall-uri, restaurante și magazine.

REZERVAREA "Imobiliar comercial"

Imobiliar comercial este unul dintre cele trei tipuri principale de imobile, alături de rezidențiale și industriale. După cum sugerează și denumirea sa, imobilele comerciale sunt utilizate în comerț (imobilul rezidențial este utilizat în scopuri de locuit, în timp ce bunurile imobile industriale sunt utilizate pentru fabricarea și producția de bunuri). În timp ce unele întreprinderi dețin clădirile pe care le ocupă, scenariul mai tipic este acela că un investitor deține clădirea și colectează chiria de la fiecare afacere care operează acolo. În timp ce ratele rezidențiale de leasing imobiliar pot fi citate într-o sumă anuală sau o chirie lunară, imobiliare comerciale sunt în mod obișnuit citate în dolari anual de închiriere pe picior pătrat.

Leasing Lowdown

Leasingul poate dura de la un an la 10 ani sau mai mult, spațiul de birouri și de vânzare cu amănuntul de obicei de la cinci la zece ani. "Chiriașii mai mari tind să aibă contracte de leasing mai lungi", a declarat Brian McAuliffe, director executiv în divizia de capital de la CBRE Group. "Închirierea pe termen scurt oferă mai multă flexibilitate pentru a ajusta chiriile de închiriere, în timp ce contractele de leasing mai lung oferă mai multă securitate, în special în cazul chiriașilor de credit. "(Pentru mai multe informații, consultați: Explorarea investițiilor imobiliare )

Există patru tipuri principale de leasing de proprietăți comerciale, fiecare necesitând niveluri diferite de responsabilitate de la proprietar și de la chiriaș.

• Un singur contract de închiriere face ca chiriașul să plătească impozitele pe proprietate.
• Un contract de închiriere cu dublă rețea (NN) face ca chiriașul să fie responsabil pentru plata impozitelor și a asigurărilor.
• Un contract de închiriere triple-net (NNN) face locatar responsabil pentru plata impozitelor pe proprietate, asigurare și întreținere.
• În cazul unui contract de închiriere, chiriașul plătește numai chiria, iar proprietarul plătește impozitele pe proprietate, asigurarea și întreținerea clădirii.

Clasificări imobiliare comerciale

Imobilele comerciale sunt clasificate în diferite clase. Spațiul de birou, de exemplu, este împărțit în una din cele trei clase: clasa A, clasa B sau clasa C.

• Clasa A reprezintă cele mai bune clădiri din punct de vedere al esteticii, vârstei, calității infrastructurii și locației.
• Clădirile din clasa B sunt de obicei mai vechi și nu la fel de bine ca clădirile de clasă A. Aceste clădiri sunt adesea vizate de investitori pentru restaurare.
• Clădirile din clasa C sunt cele mai vechi, de obicei peste 20 de ani, situate în zone mai puțin atractive și care au nevoie de întreținere.

Companiile comerciale imobiliare

O firmă imobiliară comercială oferă consultanță cu privire la modalitățile cele mai bune de negociere a contractelor de închiriere care vor atrage și păstra chiriași - proprietarii de imobile trebuie să găsească un echilibru între maximizarea chiriilor și minimizarea locurilor vacante și a cifrei de afaceri a chiriașilor. Cifra de afaceri poate fi costisitoare pentru proprietari, deoarece un spațiu trebuie adaptat nevoilor specifice ale unor chiriași - să spunem, dacă un restaurant se mută într-o proprietate ocupată odată de un studio de yoga.

Există multe firme în spațiul comercial imobiliar. CBRE este cea mai mare din lume. Alți jucători mari includ Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield, Inc., Newmark Grubb Knight Frank și DTZ. Aceste companii ajută la comercializarea imobiliară a imobilelor, evaluarea valorii, achizițiile și vânzările brokerilor, gestionarea întreținerii, găsirea și păstrarea chiriașilor, negocierea contractelor de leasing și navigarea în opțiunile de finanțare. "O companie cu servicii complete satisface toate cerințele imobiliare ale unui client, indiferent dacă sunt persoane fizice, parteneriate limitate sau instituții", a spus McAuliffe.

Cunoștințele de specialitate ale unei companii imobiliare comerciale sunt utile, deoarece normele și reglementările care guvernează astfel de proprietăți variază în funcție de stat, județ, municipiu, industrie și mărime.

Piața imobiliară comercială din Statele Unite a avut un succes în perioada recesiunii 2008-2009, dar a înregistrat câștiguri anuale începând cu anul 2010 și a recuperat aproape toate pierderile din perioada de recesiune.

Institutul Urban Land din Washington a lansat recent o prognoză a tendințelor imobiliare care prevede că prețurile imobiliare comerciale vor continua să crească brusc pentru încă un an. Prognoza Consensului Real Estate a studiat 46 de economiști și analiști din industrie. Se vede că proprietatea comercială crește în medie cu 7,6% anual până în 2017, ceea ce se ridică la creșterea istorică pe termen lung de 5,3% pe an. (Pentru lecturi corelate, a se vedea:

vor fi rate mai mari ale dobânzilor care vor zdrobi imobiliare? ) Chiriile colectate din proprietăți comerciale sunt de asemenea în creștere. Newmark Grubb Knight Frank a raportat recent că media națională a chiriei pentru birouri a fost de 27 USD. 76 de metri pătrați în primul trimestru al anului 2015, în creștere cu 4% față de anul precedent, în timp ce prețul cerut pentru spațiul industrial a fost de 5 USD. 70 de metri patrati, in crestere cu 7%.

Investiții în imobiliare comerciale

Investițiile în imobiliare comerciale pot fi profitabile și pot servi drept un bun hedging împotriva volatilității pieței bursiere. Investitorii pot face bani prin apreciere atunci când vinde, dar cele mai multe venituri sunt generate prin chiriile colectate de la chiriasi.

În cele mai multe cazuri, proprietățile sunt vândute de clădire - o clădire de birouri, un restaurant, o fabrică etc. Cu toate acestea, dacă un dezvoltator dorește mai mult capital pentru a extinde un proiect sau dorește să vadă cât mai repede, să fie împărțită mai degrabă în unități mai mici decât în ​​întregime. (Pentru a citi mai multe despre proprietățile comerciale, consultați

Explorarea investițiilor imobiliare . Avantajele pentru imobilul comercial

Unul dintre cele mai mari avantaje ale imobilului comercial este ratele de leasing atractive.În zonele în care cantitatea de construcții noi este limitată fie de teren, fie de lege, bunurile imobiliare comerciale pot avea randamente impresionante și fluxuri considerabile lunare de numerar. Clădirile industriale în general închiriază cu o rată mai mică, deși au și costuri generale mai reduse decât un turn de birou.

Imobiliar comercial, de asemenea, beneficiază de contracte de leasing cu chiriași comparativ mai lungi decât imobiliare rezidențiale. Aceasta oferă titularului imobilului comercial o cantitate considerabilă de stabilitate a fluxului de numerar, atât timp cât clădirea este ocupată de chiriașii pe termen lung.

Dezavantaje pentru bunurile imobile comerciale

Regulile și reglementările sunt principalul factor de descurajare pentru majoritatea persoanelor care doresc să investească în imobiliare comerciale. Impozitele, mecanica responsabilităților de cumpărare și întreținere a proprietăților comerciale sunt îngropate în straturi de legale care se schimba în funcție de stat, județ, industrie, mărime, zonare și multe alte denumiri. Majoritatea investitorilor în domeniul imobiliar comercial au cunoștințe de specialitate sau o salarizare a persoanelor care fac.

Un alt obstacol este riscul sporit adus cu cifra de afaceri a chiriașilor. Cu reședințe, cerințele de dotare ale unui chiriaș sunt aproape la fel ca orice chiriaș anterior sau viitor. Cu o proprietate comercială, fiecare chiriaș poate avea nevoi foarte diferite care necesită o renovare costisitoare. Proprietarul clădirii trebuie apoi să adapteze spațiul pentru a adapta comerțul specializat al fiecărui chiriaș. O proprietate comercială cu locuri de muncă scăzute, dar cu o cifră de afaceri ridicată, poate pierde bani din cauza costurilor de renovare a chiriașilor.

Cine ar trebui să investească?

Cei care au o afacere, pentru început. Poate fi benefică din punct de vedere financiar să dețineți propriul spațiu de lucru, decât să îl închiriați.

În afară de aceasta, persoanele cele mai potrivite pentru a investi în proprietăți imobiliare comerciale sunt cele care au fie o cunoaștere considerabilă a industriei și aspectele sale juridice, financiare și de reglementare, fie pot angaja oameni care fac. Domeniile de proprietate comercială cu risc ridicat, cu o rentabilitate ridicată a investițiilor imobiliare, care vor atrage investitori sofisticați în căutarea unei provocări. După cum probabil ați ghicit, un astfel de investitor este probabil să fie deja un individ cu o valoare netă mare: investiția necesită adesea o sumă considerabilă de capital de pornire.

Acestea fiind spuse, există o gamă largă de proprietăți comerciale, de la mall-uri și turnuri de birouri până la depozite mici și clădiri unice. Când privim proprietățile comerciale doar ca o investiție, cel mai important factor este oferta și cererea. Proprietatea ideală este situată într-o zonă în care vacanțele sunt scăzute, iar spațiul disponibil pentru noile dezvoltări este limitat. Oferta slabă și cererea ridicată înseamnă rate de închiriere favorabile, precum și acoperirea cu o rată mai mare de apreciere. Puterea economiei locale din zonă va afecta, de asemenea, valoarea achiziției dvs., prin urmare, veți dori să verificați ratele de ocupare a forței de muncă prin intermediul Biroului de Statistică a Muncii (BLS), împreună cu alte valori de creștere economică și de rezistență.

Orice fel de proprietate sau scară vă puteți gândi, trebuie doar să vă asigurați că puteți gestiona timpul și costurile asociate cu o investiție în imobiliare comerciale.

Cum să investești: Direct

Găsirea investițiilor directe este simplă: Firmele imobiliare comerciale, cum ar fi cele listate mai sus, au o gamă largă de înregistrări la nivel național. Site-uri web proeminente pentru proprietăți rezidențiale, cum ar fi Trulia și Realtor. com, includ, de asemenea, baze de date de căutare a listelor comerciale. Un alt site, LoopNet, este specializat în proprietăți comerciale.

Un investitor poate achiziționa un mic spațiu comercial sau un centru de depozitare direct sau printr-un parteneriat privat, dar cerințele de plată în avans tind să fie mult mai mari decât pentru proprietățile rezidențiale: cel puțin 30%. Parteneriatele cu caracter limitat în domeniul imobiliar sunt o altă opțiune, deși acestea necesită adesea o investiție considerabilă.

Cum să investești: indirecți

Michael Orzano, directorul indiciilor globale de acțiuni la S & P Dow Jones Indices - face indicii prețurilor S & P / Case-Shiller Home, cumpărarea de proprietăți, având în vedere numeroasele dureri de cap care afectează societățile de administrare și / sau proprietarii de terenuri: "Investiția directă în imobiliare comerciale nu este practică pentru majoritatea investitorilor, având în vedere investițiile mari necesare pentru achiziționarea unei singure proprietăți și supravegherea necesară pentru administrarea clădirii clădiri. "Investitorii care nu doresc să facă față tuturor problemelor de proprietate directă (sau nu au capital pentru a cumpăra proprietăți întregi) pot totuși să intre în joc în mai multe moduri.

Unul este prin trusturile de investiții imobiliare (REIT). Imobile comerciale REIT dețin un portofoliu de proprietăți (ca un fond mutual deținute de acțiuni sau obligațiuni), dar sunt tranzacționate public; acest lucru le face ușor să cumpere și să vândă, oferind lichidități într-un domeniu care este notoriu nelichid. Managerii REIT-urilor gestionează toate detaliile achiziției, întreținerii, chiriașilor și așa mai departe. De asemenea, beneficiază de considerente fiscale speciale și oferă, de regulă, randamente ridicate investitorilor; acestea pot fi orientate spre furnizarea de venit, aprecierea capitalului sau ambele.

"Cea mai convenabilă modalitate pentru majoritatea investitorilor individuali de a accesa piața imobiliară comercială este prin intermediul REIT-urilor", spune Christian Thomas, consultant în investiții cu consultanții USI Advisors din Glastonbury, Conn. "REIT-urile au fost stabilite de Congres doar în acest scop, iar majoritatea au prețuri zilnice. "(Pentru mai multe informații, consultați:

Care sunt riscurile REIT-uri? ). Și dacă doriți o diversificare suplimentară, "produsele bazate pe indicele de activitate, cum ar fi ETF-urile care urmăresc criteriile de proprietate și REIT, oferă un mijloc rentabil de a accesa un portofoliu diversificat de REIT", notează Orzano. a unui astfel de fond, ETF "iShares Industrial / Office Real Estate", de mai jos.)

O altă modalitate de a intra în domeniul comercial este prin intermediul obligațiunilor comerciale ipotecare (CMBS), obligațiuni care plătesc dobânzi care dețin pachete de ipoteci comerciale. din CMBS este de așteptat să crească la 150 de miliarde de dolari în 2017, de la o valoare estimată de 115 miliarde USD în 2015, potrivit prognozei Consensului Real Estate al Institutului Land Land.