Imobiliar comercial (CRE) este o proprietate imobiliară producătoare de venit care este utilizată exclusiv în scopuri comerciale, cum ar fi centre comerciale, complexe de birouri, hoteluri și apartamente. Finanțarea - inclusiv achiziționarea, dezvoltarea și construirea acestor proprietăți - se realizează, în general, prin împrumuturi comerciale imobile: împrumuturi ipotecare garantate cu titluri de valoare pe proprietăți comerciale și nu rezidențiale.

La fel ca în cazul împrumuturilor rezidențiale, băncile și creditorii independenți sunt implicați activ în acordarea de împrumuturi pe bunuri imobiliare comerciale. De asemenea, companiile de asigurări, fondurile de pensii, investitorii privați și alte surse de capital, inclusiv programul de împrumut 504 al Administrației pentru afaceri mici din S.U.A., fac împrumuturi pentru bunuri imobiliare comerciale.

Aici, aruncăm o privire la împrumuturile comerciale imobile: cum diferă de împrumuturile rezidențiale, caracteristicile lor și ce creditorii caută.

În timp ce ipotecile rezidențiale sunt în mod obișnuit făcute împrumutătorilor individuali, împrumuturile comerciale imobile sunt adesea făcute unor entități de afaceri (de exemplu, corporații, dezvoltatori, parteneriate, fonduri și trusturi) . Aceste entități sunt adesea formate în scopul specific de a deține proprietăți imobiliare comerciale.

O entitate poate să nu aibă o evidență financiară sau un istoric de credit, caz în care creditorul poate solicita directorilor sau proprietarilor entității să garanteze împrumutul. Aceasta oferă creditorului o persoană (sau un grup de persoane fizice) cu istoric de credit și / sau bilanț financiar - și de la care poate recupera în caz de neplată a împrumutului. În cazul în care acest tip de garanție nu este cerut de creditor, iar proprietatea este singurul mijloc de recuperare în caz de neplată a împrumutului, împrumutul este numit un împrumut fără recurs, ceea ce înseamnă că creditorul nu are nici un recurs împotriva oricărei persoane sau a oricărei alte persoane decât proprietatea.

Plățile de rambursare a împrumutului

O ipotecă rezidențială este un tip de împrumut amortizat în care datoria este rambursată în tranșe regulate pe o perioadă de timp. Cel mai popular produs ipotecar rezidential este ipoteca cu rata fixa de 30 de ani.

Cumpărătorii rezidențiali au și alte opțiuni, inclusiv ipoteci de 25 ani și 15 ani. Perioadele mai lungi de amortizare implică, de obicei, plăți lunare mai mici și costuri totale ale dobânzii mai mari pe întreaga durată a împrumutului, în timp ce perioadele de amortizare mai scurte implică, în general, plăți lunare mai mari și costuri totale ale dobânzii mai mici. Împrumuturile pentru locuințe sunt amortizate pe întreaga durată a împrumutului, astfel încât împrumutul să fie rambursat integral la sfârșitul termenului de împrumut. Un împrumutat cu o ipotecă de 30 de ani cu dobândă fixă ​​de 30 de ani la 5%, de exemplu, ar face 360 ​​de plăți lunare de 1, 073,64 dolari, după care împrumutul ar fi rambursat integral.

Spre deosebire de împrumuturile rezidențiale, termenii împrumuturilor comerciale variază de obicei de la cinci ani (sau mai puțin) la 20 de ani, iar perioada de amortizare este adesea mai mare decât durata împrumutului. Un creditor, de exemplu, ar putea face un împrumut comercial pe un termen de șapte ani cu o perioadă de amortizare de 30 de ani. În această situație, investitorul ar efectua plăți pe o perioadă de șapte ani cu o sumă bazată pe împrumutul care a fost plătită peste 30 de ani, urmată de o ultimă plată "balon" a întregului sold restant de pe credit. De exemplu, un investitor cu un împrumut comercial de 1 milion de dolari, la 7%, ar face plăți lunare de 6, 653,02 dolari timp de șapte ani, urmată de o plată finală cu balon de 918, respectiv 127,64, care ar duce la achitarea integrală a împrumutului.

Durata termenului de împrumut și perioada de amortizare vor afecta rata pe care creditorul o percepe. În funcție de puterea creditului investitorului, acești termeni pot fi negociabile. În general, cu cât programul de rambursare a împrumutului este mai lung, cu atât este mai mare rata dobânzii.

Raportul împrumut-valoare [999] Un alt mod în care creditele comerciale și cele rezidențiale diferă sunt împrumutul-valoare (LTV): o valoare care măsoară valoarea unui împrumut în raport cu valoarea proprietății. Un creditor calculează LTV prin împărțirea valorii împrumutului la cea mai mică valoare din valoarea evaluată a proprietății sau din prețul de achiziție. De exemplu, LTV pentru un împrumut de 90 000 de dolari pe o proprietate de 100 000 de dolari ar fi de 90% (90, 000 ÷ 100, 000, = 9, sau 90%).

Atât pentru împrumuturile comerciale, cât și pentru cele rezidențiale, împrumutații cu niveluri reduse de vize vor beneficia de rate de finanțare mai favorabile decât cei cu niveluri mai mari de LTV. Motivul: au mai multe capitaluri proprii (sau miză) în proprietate, ceea ce echivalează cu un risc mai redus în ochii creditorului.

Sunt permise LTV-uri înalte pentru anumite ipoteci rezidențiale: pentru împrumuturile VA și USDA sunt permise până la 100% LTV; până la 96. 5% pentru împrumuturile FHA (împrumuturi care sunt asigurate de Administrația Federală pentru Locuințe); și până la 95% pentru împrumuturile convenționale (cele garantate de Fannie Mae sau Freddie Mac).

Valoarea LTV pentru împrumuturile comerciale, în schimb, se situează, în general, în intervalul de la 65% la 80%. În timp ce unele împrumuturi pot fi făcute la valori mai mari ale LTV, acestea sunt mai puțin frecvente. LTV-ul specific depinde adesea de categoria împrumutului. De exemplu, pentru terenul brut ar putea fi permisă o limită de vârf maximă de 65%, în timp ce un nivel maxim al investiției (LTV) de până la 80% ar putea fi acceptat pentru o construcție multifamilie. Nu există programe VA sau FHA în împrumuturile comerciale și nici o asigurare ipotecară privată. Prin urmare, creditorii nu au nici o asigurare pentru a acoperi defaimatorul debitorului și trebuie să se bazeze pe proprietatea imobiliară gajată drept garanție.

Notă: Asigurarea ipotecară privată (PMI) este un tip de poliță de asigurare care protejează creditorii de riscul de neplată și de blocare a pieței, permițând cumpărătorilor care nu sunt în măsură să efectueze o plată semnificativă în avans (sau să aleagă să nu) la prețuri accesibile. Dacă un împrumutat achiziționează o proprietate rezidențială și scade mai puțin de 20%, creditorul va minimaliza riscul prin solicitarea împrumutatului să cumpere o asigurare de la o companie PMI. Vedeți

Cum să scapi de asigurarea ipotecară privată

Rata de acoperire a serviciului datoriei Creditorii comerciali analizează, de asemenea, rata de acoperire a datoriei (DSCR), care compară venitul net anual al exploatării (NOI) cu serviciul datoriei anuale ipotecare (inclusiv principalul și dobânda); măsurarea capacității proprietății de a-și satisface datoria. Se calculează prin împărțirea NOI la serviciul datoriei anuale. De exemplu, o proprietate cu 140.000 de dolari în NOI și 100.000 de dolari în serviciul datoriei ipotecare anuale ar avea un DSCR de 1.40 (140.000 dolari ÷ 100.000 $ = 1.4). Raportul ajută creditorii să determine mărimea maximă a împrumutului pe baza fluxului de numerar generat de proprietate. Un DSCR mai mic de 1 indică un flux de numerar negativ. De exemplu, un DSCR de. 92 înseamnă că nu există decât suficientă NOI pentru a acoperi 92% din serviciul datoriei anuale. În general, creditorii comerciali caută DSCR de cel puțin 1,25 pentru a asigura fluxul de numerar adecvat. Un DSCR mai mic poate fi acceptabil pentru creditele cu perioade de amortizare mai scurte și / sau pentru proprietăți cu fluxuri de trezorerie stabile. Pot fi necesare rapoarte mai mari pentru proprietățile cu fluxuri volatile de numerar - de exemplu, hotelurile care nu au contracte de închiriere pe termen lung (și, prin urmare, mai previzibile) ale chiriașilor comune altor tipuri de imobile comerciale.

Ratele și dobânzile la dobânzi

Ratele dobânzilor la împrumuturile comerciale sunt, în general, mai mari decât cele pentru creditele pentru locuințe. De asemenea, împrumuturile comerciale imobile implică, de obicei, taxe care se adaugă la costul total al împrumutului, inclusiv aprecierea, cererea legală, împrumutul, originea împrumutului și / sau taxele de anchetă. Unele costuri trebuie plătite înainte ca împrumutul să fie aprobat (sau respins), în timp ce altele se aplică anual. De exemplu, un împrumut poate avea o taxă unică de origine a împrumutului de 1%, datorată în momentul închiderii, și o taxă anuală de un sfert de unu la sută (0,25%) până când împrumutul este plătit integral. Un împrumut de 1 milion de dolari, de exemplu, ar putea necesita o taxă de origine a împrumutului de 1%, egală cu 10 000 $, care să fie plătită în avans, cu o taxă de 0,25% de 2 500 de dolari plătită anual (în plus față de dobândă).

Plata anticipată

Un împrumut comercial imobiliar poate avea restricții privind plata anticipată, menită să mențină randamentul anticipat al creditorului pe un împrumut. În cazul în care investitorii plătesc o datorie înainte de data scadenței creditului, aceștia vor trebui probabil să plătească penalități în avans. Există patru tipuri primare de penalități de "ieșire" pentru a plăti anticipat un împrumut:

Penalizare de plată anticipată

. Aceasta este pedeapsa de plată anticipată cea mai de bază, calculată prin înmulțirea soldului curent cu o plată specificată în avans.

Garanția dobânzii

• . Creditorul are dreptul la un anumit cuantum de dobândă, chiar dacă împrumutul este plătit anticipat. De exemplu, un împrumut poate avea o rată a dobânzii de 10% garantată timp de 60 de luni, cu o taxă de ieșire de 5% după aceea. Lockout

• . Împrumutatul nu poate plăti împrumutul înainte de o perioadă specificată, cum ar fi un blocaj de 5 ani. anulare

• . O înlocuire a garanției. În loc să plătească bani creditorului, împrumutatul schimbă noi garanții (de obicei, titluri de trezorerie) pentru garanția inițială a împrumutului.Pe această metodă de plată a unui împrumut se pot acorda sancțiuni înalte. Termenii de plată în avans sunt identificați în documentele de împrumut și pot fi negociate împreună cu alte condiții de împrumut în împrumuturile comerciale imobile. Opțiunile trebuie înțelese înainte de timp și evaluate înainte de a plăti anticipat un împrumut.

• Linia de fund În domeniul imobiliar comercial, este de obicei un investitor (adesea o entitate comercială) care cumpără proprietatea, închiriază spațiu și colectează chiria de la întreprinderile care operează în proprietate: Investiția este destinată să fie o proprietate producătoare de venituri.

Atunci când evaluează împrumuturile comerciale imobile, creditorii iau în considerare garanția împrumutului; bonitatea entității (sau a directorilor / proprietarilor), inclusiv trei-cinci ani de situații financiare și declarații de impozit pe profit; și rapoarte financiare, cum ar fi raportul împrumut-valoare și rata de acoperire a datoriei-serviciu. Pentru mai multe informații, citiți

7 pași către o tranzacție comercială imobiliară

și

găsiți o avere în domeniul imobiliar comercial .