Ipotecile vin în două forme primare - rate fixe și rate reglabile - cu unele combinații hibride și mai multe derivate din fiecare. O înțelegere fundamentală a ratelor dobânzilor și a influențelor economice care determină evoluția viitoare a ratelor dobânzilor poate ajuta consumatorii să facă decizii ipotecare solide din punct de vedere financiar, cum ar fi alegerea dintre un credit ipotecar cu rată fixă ​​sau un credit ipotecar ajustabil (ARM) sau decizia de a refinanța dintr-un credit ipotecar cu rată de ajustare.

În acest articol, vom discuta despre influența ratelor dobânzilor asupra industriei ipotecare și asupra modului în care ambele vor afecta în cele din urmă suma pe care o plătiți pentru casa dvs.

Linia de producție a ipotecilor

Industria ipotecară are trei părți principale sau întreprinderi: inițiatorul ipotecilor, agregatorul și investitorul.

Inițiatorul ipotecar este creditorul. Creditorii vin în mai multe forme, de la uniunile de credit și bănci la brokerii ipotecare. Creditorii ipotecare introduc și comercializează împrumuturi către consumatori. Ei vinde împrumuturi. Acestea concurează reciproc pe baza ratelor dobânzilor, taxelor și nivelurilor de servicii pe care le oferă consumatorilor. Ratele dobânzilor și comisioanele percepute de consumatori determină marjele de profit. Majoritatea originarilor ipotecari nu au împrumuturi "portofoliu" (ceea ce înseamnă că nu păstrează activul de împrumut). În schimb, ei vând ipoteca pe piața secundară a creditelor ipotecare. Ratele dobânzilor pe care le percep consumatorii sunt determinate de marjele lor de profit și de prețul la care pot vinde ipoteca pe piața secundară a ipotecilor.

Agregatorul cumpără ipoteci noi provenite de la alte instituții. Aceștia fac parte din piața secundară a creditelor ipotecare. Majoritatea agregatorilor sunt, de asemenea, originari de credite ipotecare. Agregatorii conlucrează multe ipoteci similare pentru a forma titluri garantate cu ipotecă (MBS) - un proces cunoscut sub numele de securitizare. O garanție garantată cu ipotecă este o obligațiune garantată de un fond de credite ipotecare subiacente. Creditele ipotecare sunt vândute investitorilor. Prețul la care titlurile garantate cu ipotecă pot fi vândute investitorilor determină prețul pe care agenții de plată îl vor plăti pentru creditele ipotecare noi provenite de la alți creditori și ratele dobânzilor pe care le oferă consumatorilor pentru propriile lor ipoteci.

Există mulți investitori în titluri garantate cu ipotecă: fonduri de pensii, fonduri mutuale, bănci, fonduri speculative, guverne străine, companii de asigurări și Freddie Mac și Fannie Mae (întreprinderi sponsorizate de guvern). Întrucât investitorii încearcă să maximizeze rentabilitatea, aceștia deseori efectuează analize relative de valoare între titlurile garantate cu ipotecă și alte investiții cu venit fix, cum ar fi obligațiunile corporative. Ca și în cazul tuturor titlurilor financiare, cererea investitorilor pentru titluri garantate cu ipotecă determină prețul pe care îl vor plăti pentru aceste valori mobiliare.

Investitorii determină prețurile ipotecare?

În mare măsură, investitorii din domeniul securității ipotecare determină ratele ipotecare oferite consumatorilor. După cum sa explicat mai sus, linia de producție ipotecară se încheie sub forma unei garanții garantate cu ipotecă achiziționată de un investitor. Piața liberă determină prețurile de compensare pe care investitorii le vor plăti pentru titlurile garantate cu ipotecă. Aceste prețuri revin prin intermediul industriei ipotecare pentru a determina ratele dobânzilor oferite consumatorilor.

Credite ipotecare cu rată fixă ​​a dobânzii

Rata dobânzii la un credit ipotecar cu rată fixă ​​este stabilită pentru durata de viață a ipotecii. Cu toate acestea, în medie, creditele ipotecare cu rată fixă ​​de 30 de ani au o durată de viață de numai șapte ani. Acest lucru se datorează faptului că proprietarii de case se mută frecvent sau își refinanțează ipotecile.

Prețurile de securitate garantate de ipotecă sunt foarte corelate cu prețurile obligațiunilor de trezorerie din S.U.A. Aceasta înseamnă că prețul unei garanții garantate cu ipotecă, susținută de ipoteci de 30 de ani, se va deplasa cu prețul notei de cinci ani a Trezoreriei SUA sau a obligațiunii pe 10 ani a Trezoreriei UR, bazată pe un titlu financiar cunoscut drept durată. În practică, durata unei ipoteci pe o perioadă de 30 de ani este mai aproape de nota de cinci ani, însă piața tinde să utilizeze obligațiunea de 10 ani ca punct de referință. Acest lucru înseamnă, de asemenea, că rata dobânzii la creditele ipotecare cu rată fixă ​​de 30 de ani oferite consumatorilor ar trebui să se deplaseze în sus sau în jos cu randamentul obligațiunii pe 10 ani a Trezoreriei SUA. Randamentul unei obligațiuni este o funcție a ratei și a prețului cuponului.

Așteptările economice determină prețul și randamentul obligațiunilor de trezorerie din S.U.A. Cel mai mare dușman al unei obligațiuni este inflația. Inflația erodează valoarea plăților viitoare de obligațiuni - atât plățile cuponului, cât și rambursarea principiului. Prin urmare, când inflația este ridicată sau se preconizează o creștere, prețurile obligațiunilor scad, ceea ce înseamnă că randamentele acestora cresc - există o relație inversă între prețul unei obligațiuni și randamentul acesteia.

Rolul Fedului

Rezervele Federale joacă un rol important în așteptările inflaționiste. Acest lucru se datorează faptului că percepția pieței obligațiunilor cu privire la modul în care Rezerva Federală controlează inflația prin administrarea ratelor dobânzilor pe termen scurt determină ratele dobânzilor pe termen mai lung, cum ar fi randamentul obligațiunilor de 10 ani ale Trezoreriei SUA. Cu alte cuvinte, Rezerva Federală stabilește ratele dobânzilor pe termen scurt actuale, pe care piața le interpretează pentru a determina ratele dobânzilor pe termen lung, cum ar fi randamentul obligațiunilor pe 10 ani ale Trezoreriei SUA.

Amintiți-vă că ratele dobânzilor la creditele ipotecare de 30 de ani sunt foarte corelate cu randamentul obligațiunilor de 10 ani ale Trezoreriei SUA. Dacă încercați să prognozați ce vor face ratele dobânzilor ipotecare cu rată fixă ​​de 30 de ani în viitor, urmăriți și înțelegeți randamentul obligațiunilor de 10 ani ale Trezoreriei SUA (sau nota de cinci ani) și urmați ce este piața se spune despre politica monetară a Rezervei Federale.

Credite ipotecare ajustabile

Rata dobânzii la un credit ipotecar ajustabil se poate schimba lunar, la fiecare șase luni sau anual, în funcție de termenii ipotecii. Rata dobânzii constă într-o valoare a indicelui plus o marjă.Aceasta se numește rata dobânzii complet indexată. Acesta este de obicei rotunjit la o optime de punct procentual. Valoarea indicelui este variabilă, în timp ce marja este fixă ​​pentru durata de viață a ipotecii. De exemplu, în cazul în care valoarea curentă a indicelui este de 6,83%, iar marja este de 3%, rotunjirea la cea mai apropiată optime a unui punct procentual ar face ca rata dobânzii complet indexată să fie de 9,3%. Dacă indicele a scăzut la 6,1%, rata dobânzii complet indexată ar fi de 9,1%.

Rata dobânzii la o ipotecă cu rată ajustabilă este legată de un indice. Există mai mulți indicatori ipotecari diferiți utilizați pentru diferite ipoteci cu rată ajustabilă, fiecare dintre acestea fiind construit utilizând ratele dobânzilor fie pentru un tip de titluri financiare tranzacționate activ, un tip de împrumut bancar sau pentru un tip de depozit bancar. Toți indivizii ipotecari sunt în mare măsură corelați între ei. Cu alte cuvinte, se deplasează în aceeași direcție, în sus sau în jos, pe măsură ce condițiile economice se schimbă. Majoritatea indicilor ipotecare sunt considerați indici pe termen scurt. Termenul "pe termen scurt" sau "termen" se referă la termenul de valori mobiliare, împrumuturi sau depozite utilizate pentru construirea indicelui. De obicei, orice garanție, împrumut sau depozit care are un termen de un an sau mai puțin este considerat pe termen scurt.

Majoritatea ratelor dobânzilor pe termen scurt, inclusiv cele utilizate pentru a construi indicii ipotecare, sunt strâns corelate cu o rată a dobânzii cunoscută sub denumirea de Rata Federală a Fondurilor.

Modificări de prognoză

Dacă încercați să prognozați modificările ratei dobânzii la creditele ipotecare ajustabile, analizați forma curbei randamentelor. Curba randamentului reprezintă randamentele obligațiunilor de trezorerie ale Statelor Unite cu scadențe cuprinse între trei luni și 30 de ani.

Când forma curbei este înclinată sau înclinată, înseamnă că piața se așteaptă ca Federația Federală să mențină constant ratele dobânzilor pe termen scurt sau să le mute mai jos. Atunci când forma curbei este ascendentă în sus, piața se așteaptă ca Rezerva Federală să mărească ratele dobânzilor pe termen scurt mai mari.

Abruptul curbei în ambele direcții indică cât de mult așteaptă piața Federal Reserve să crească sau să reducă ratele dobânzilor pe termen scurt. Prețul contractelor futures ale fondurilor Fed este, de asemenea, o indicație a așteptărilor pieței pentru viitoarele rate ale dobânzii pe termen scurt.

Linia de fund

O înțelegere a ceea ce influențează ratele curente și viitoare la ratele ipotecare fixe și ajustabile vă poate ajuta să luați deciziile ipotecare din punct de vedere financiar. Aceste cunoștințe vă pot ajuta să luați o decizie cu privire la alegerea unei ipoteci cu rată ajustabilă pe o ipotecă cu rată fixă ​​și vă poate ajuta să decideți când este logic să refinanțați dintr-un credit ipotecar ajustabil. Mai jos sunt câteva sfaturi finale.

Nu credeți tot ce auziți la televizor. Nu este întotdeauna "un moment bun pentru a refinanța din ipoteca cu rată de ajustare înainte ca rata dobânzii să crească în continuare". Ratele de dobândă ar putea să crească și mai departe - sau ar putea scădea. Aflați ce spune curba randamentului.

Pentru mai multe informații, consultați

4 Factorii cheie care conduc piața imobiliară , Indicatorii pieței de locuințe din SUA și