Aproape o treime din proprietarii americani nu au ipotecă. Toți ceilalți aveau nevoie de ajutor de la un creditor pentru a-și cumpăra locuința. Este ușor să spui pur și simplu: "Vreau cea mai mică plată pe care o pot găsi", dar asta nu este cel mai bun mod de a privi ipotecile.

O locuinta este probabil cea mai mare achizitie pe care o vei face in viata ta. Ipoteca va fi cea mai mare parte a acestei achiziții, și ca în cazul tuturor achizițiilor mari, ar trebui să faceți întotdeauna unele comparații cumpărături. Dar înainte de a începe să faceți cumpărături, trebuie să știți ce să comparați.

Dacă nu ar trebui să te uiți la plată, cum vei ști o ofertă bună de la un rău? Potrivit lui Casey Fleming, consultant ipotecar la C2 Financial Corporation și autor al "Ghidului împrumutului: Cum să obțineți cea mai bună ipotecă posibilă", există trei puncte principale de luat în considerare.

3 moduri de evaluare a împrumutului

1. Plata lunară . Dar nu am spus doar nu să ne uităm la plată? În acest caz, pur și simplu evaluează dacă îți poți permite plata pe care o ai la domiciliul în care esti îndrăgostit. Există o mulțime de calculatoare de plată ipotecare online (vezi Calculatoare ipotecare: Cum funcționează ).

Utilizați calculatorul pentru a afla plata principalului și a dobânzii împrumutului plus impozitele, asigurarea ipotecară privată (dacă aveți nevoie de ea), taxele HOA, asigurarea proprietarilor de locuințe și orice altă taxă. Nu aveți nevoie de un număr exact acum, ci ajungeți cât mai aproape posibil. Pentru mai multe informații, consultați Elementele de bază ale ipotecii: creditele ipotecare cu rată fixă ​​ și De ce trebuie să plătesc asigurarea ipotecară privată?

Atunci, uita-te la ea din perspectiva unui creditor. Fiecare creditor este diferit, dar cel mai probabil nu va face împrumutul în cazul în care obligațiile dvs. totale datorate lunar depășesc în jur de 38% din venitul dvs. lunar brut (raportul datorie / venit). Dacă este mai mult decât atât, ia în considerare un împrumut mai puțin costisitor.

2. Costul pe întreaga durată a împrumutului. Iată unde oamenii se înșeală, potrivit lui Fleming. Creditele ipotecare sunt complicate, dar dacă privești dincolo de zgomot și întreabă această întrebare simplă, lucrurile devin mult mai clare: "Cât mă va costa să folosesc banii creditorului? "

Motivația creditorului de a vă împrumuta banii este să faceți un profit - fie de la dvs., fie prin vânzarea împrumutului către altcineva pentru un preț mai mare. Cu cât mai mult pot ieși din tine, cu atât sunt mai bine marginile.

Obiectivul tău este să plătești cea mai mică sumă posibilă pentru împrumut. Nu puteți judeca acest lucru prin plata lunară. Trebuie să te uiți la cât de mult vei plăti pentru viața împrumutului.

Un broker de credite ipotecare vă poate ajuta să aflați costul de întreținere pe durata de viață a creditului sau puteți utiliza un calculator online. Dacă nu credeți că veți rămâne în casă pentru viața împrumutului, un broker sau un calculator vă poate spune cât va costa pentru orice perioadă de timp.

Pentru a obține un cost mai mic de viață, va trebui să plătiți mai mult în față. Dacă vă puteți descurca, o plată lunară mai mare este mai bună pentru dvs. în timp decât o plată mai mică - în majoritatea cazurilor.

3. Risc. Pentru că o locuință se dublează ca un loc de locuit și o investiție, trebuie să înțelegeți puțin despre riscul investițional. Ce se intampla daca piata are o alta criza, asa cum a facut-o in 2008 si te lasa cu o casa care are un sold ipotecar mai mare decat merita? Ce se întâmplă dacă primiți un împrumut la o anumită rată a dobânzii și în timp, ratele se mută mai jos? Dacă pierzi capacitatea de a efectua plăți? Acestea nu sunt doar riscuri pentru dvs. - ele sunt, de asemenea, riscuri pentru creditor și care poate afecta termenii împrumutului dumneavoastră.

Potrivit lui Fleming, ipotecile sunt atât de complexe încât consumatorul mediu este greu să se concentreze pe orice altceva decât suma de plată. "Problema este că [piața ipotecară este] atât de complexă încât majoritatea consumatorilor se concentrează exclusiv asupra plății lunare, atâta timp cât nu simt că este riscant. "Deoarece majoritatea oamenilor nu sunt investitori sezonieri, ei văd o rată încasată și o plată ca fiind cel mai puțin riscant, dar asta nu este neapărat adevărat. Cu toate acestea, ea oferă un sentiment de securitate.

Nu luați în considerare ipoteca cu rată fixă ​​de 30 de ani. În timp, aceasta este probabil cea mai scumpă opțiune. Comparați tarifele ajustabile și perioadele de timp mai scurte, cum ar fi o ipotecă cu rată fixă ​​de 15 ani. (Pentru mai multe informații, consultați Comparația unei ipoteci pe o perioadă de 30 de ani față de un an de 15 ani.)

Comparând creditorii

Mai întâi, cereți unii creditori pentru o estimare de bună credință (GFE) . Gândiți-vă la acest lucru, ca și cum ați cere unui dealer auto să vă ofere cel mai bun preț pe un vehicul. Creditele de bună credință nu vor fi exacte, dar vor servi ca modalitate de evaluare a împrumuturilor. Deoarece creditorii pot pune costuri diferite în diverse locuri pentru a schimba modul în care arată împrumutul, probabil că veți avea nevoie de ajutorul unei persoane care are experiență cu ipoteci pentru a ajuta la evaluarea GFE. Întreabă pe cineva care nu concurează pentru afacerea dvs. dacă este posibil.

Dacă un creditor arată o sumă de plată care este semnificativ mai mică decât altele, este probabil să se perceapă costuri în avans mai mari decât sub formă de puncte. În cazul în care costurile de închidere sunt semnificativ mai mici, s-ar putea să fi costat costurile în credit sub forma unei rate mai mari a dobânzii.

Este foarte puțin probabil ca orice creditor să submineze în mod semnificativ pe oricare altul. Trebuie doar să dai seama unde te-a plătit creditorul pentru ceea ce pare a fi o reducere. Aveți dificultăți în a înțelege aceste diferențe, un profesionist ipotecar vă poate ajuta.

Cel mai bun împrumut pentru nevoile tale

Fleming îi întreabă pe clienții săi trei întrebări atunci când își croiază împrumuturi personalizate:

1. Care este toleranța lor la risc? Preferă o plată care nu se schimbă în timp sau ar fi o opțiune o ipotecă cu rată de ajustare? Creditele cu rată de ajustare adesea costă mai puțin decât o rată fixă ​​la început, dar se vor schimba în condițiile pieței. Împrumutatul trebuie să fie în regulă pentru a acoperi urcuțele și coborâșurile piețelor financiare.

2. Ce plată lunară este confortabilă? Fleming spune: "Cei mai mulți oameni răspund întotdeauna mai puțin decât ceea ce este adevărat, pentru că pare a fi un bun instrument de negociere. Cu toate acestea, este mai bine dacă un client este total cinstit cu mine, deoarece nu pot schimba comisionul prin majorarea plății oricum. De asemenea, în același timp, răspundem la întrebarea "la ce vă puteți califica? "Pentru mulți oameni, se califică pentru mai mult decât sunt dispuși să plătească în fiecare lună, dar, ocazional, este opusul și, bineînțeles, calificarea devine factorul limitator. „

3. Cum evaluează plățile în raport cu costul total? Împrumutatul ar plăti mai degrabă în avans și va avea plăți mai mici sau mai puțin acum și va avea plăți mai mari și un cost mai mare al creditului pe viață?

În final, ar trebui să urmăriți cea mai scăzută rată a dobânzii, o plată lunară care se potrivește confortabil în bugetul dvs. și un plan de plată a împrumutului cât mai repede posibil. Începând cu 2014, penalitățile de plată anticipată pentru cele mai multe ipoteci rezidențiale sunt, în general, interzise, ​​astfel încât cu cât veți plăti mai repede creditul ipotecar, cu atât veți plăti mai puțin pentru a utiliza banii împrumutătorului.

Cum arată detaliile

Să presupunem că vrei să cumperi o locuință cu o ipotecă de 250.000 de dolari, iar rata actuală a dobânzii este de 4. 1%. Credeți că veți rămâne în casă timp de 10 ani și planificați să efectuați o plată în avans de 10%. Dacă primiți o ipotecă cu rată fixă ​​de 30 de ani, plata dvs. lunară va fi de 1 $, 193. 54. (Adăugarea de taxe și de asigurare o va aduce aproape de $ 1, 515.)

În cei 10 ani planificați să rămâneți în acasă, vei plăti 143, 225, dar majoritatea sunt interesate. De fapt, ați plătit creditorului dvs. 90 de dolari, 184 în interes și ați construit doar 53, 040 în capitaluri proprii.

Dacă, în schimb, ați plecat cu un împrumut cu rată fixă ​​de 20 de ani (dobânda ar crește ușor până la 4,139%), ați avea o plată lunară mai mare de 1, 514, 95 USD, cu un total de 10 ani costul de 181 dolari, 794, dar ați fi construit mult mai mult capital pentru că durata împrumutului a fost mai scurtă. Ați fi plătit 81 $, 426 în interes și ați câștigat 100%, 368 în capitaluri proprii.

Toate plățile nu sunt egale: presupunând că locuința ta apreciază în valoare, vei primi capitalul propriu înapoi când îți vinzi casa. Interesul este, totuși, o aruncare. Plata unui extra $ 19, 320 pe o perioadă de cinci ani vă economisește 8 $, 759 în interes și câștigați 47, 328 în capitaluri proprii - în mod clar o afacere bună! Cu cat stai mai mult in casa ta, cu atat mai mult un avantaj pe care il castigi. Obțineți o ipotecă de 15 sau 10 ani și obțineți o sumă mult mai mare de capitaluri proprii, cu mult mai puțin în plățile de dobânzi, în schimbul unei plăți mai mari. De fapt, plata lunară mai mare este opțiunea mai ieftină.

Odată ce ați ajuns la 20% din capitalul propriu în casa dvs., puteți solicita anularea asigurării dvs. private de credit ipotecar. Acest lucru ar putea bate undeva intre 60 si 90 de dolari din costurile tale suplimentare lunare (pe langa plata ipotecilor). Pentru mai multe informații, consultați Cum să scapați de asigurarea ipotecară privată .

Linia de fund

Spre deosebire de alte tipuri de împrumuturi, aveți o mulțime de putere asupra plății dvs. lunare.Puteți să plătiți o plată mai mare și să plătiți mai puțin pe întreaga durată a împrumutului sau să aveți o plată lunară mai mică și să plătiți mai mult în timp. Cel mai bine este să obțineți ajutorul unui profesionist ipotecar independent care nu încearcă să vă vândă un credit ipotecar. Această persoană vă poate ajuta să găsiți cel mai bun mod de acțiune. Pentru mai multe informații, consultați Ar trebui să vă refinanțați ipoteca atunci când rata dobânzii scade? și este ipoteca dvs. Robbing dvs. de pensionare?