Crescătorul de case este la cel mai înalt nivel din 2007, datorită creșterii prețurilor locuințelor și creșterii disponibilității finanțării. Mai mult, o ofertă limitată de locuințe îi ajută pe flippers să câștige profituri mai mari decât au fost obținute după criza locuințelor, când fenomenul de inundații a inundat piața.

În timp ce cumpărați, fixarea și vânzarea repede a proprietăților pot fi profitabile, este nevoie de mult mai mulți bani pentru a întoarce o casă decât pentru a cumpăra pur și simplu o casă în care doriți să locuiți. Nu numai că aveți nevoie de numerar pentru a deveni proprietatea proprietar, aveți nevoie de fonduri de renovare plus bani pentru plata taxelor de proprietate, utilități, asigurare și împrumuturi din ziua în care vânzarea se încheie prin reabilitare și până în ziua în care vinde. Câștigurile pe termen scurt ale cotelor de câștiguri de capital de 10% până la 39,6%, în funcție de indicele dvs. federal de impozitare a venitului, vă vor reduce profiturile pe care le obțineți pe proprietățile pe care le faceți în decurs de un an sau mai puțin.

Dacă nu aveți nici un ban de investiții proprii, începerea unei acționări în casă nu este o propunere ușoară. Acesta nu este anul 2005, când cineva care ar putea să se oprească o oglindă ar putea obține un credit ipotecar fără nimic în jos. Chiar și cu o plată în avans, veți plăti mai mult atunci când împrumutați pentru a finanța un flip decât atunci când împrumutați pentru a cumpăra o reședință primară: Creditorii văd flipping ca o propunere mai riscantă.

Mai mult, mulți creditori nu vor lucra cu oameni care nu cunosc experiența. Ei vor dori să vadă că aveți o experiență reușită de a răsturna cel puțin o casă și nu veți face excepții. Alții vor lucra cu un flipper neexperimentat, dar vor percepe taxe mai mari până când acea persoană va realiza un istoric de succes. (A se vedea 5 greșeli care fac ca House să învârtă un flop .)

Dacă sunteți interesat să răsturnați casele, dar nu sunteți cumpărători în numerar, iată câteva opțiuni pentru finanțarea eforturilor.

1. Obțineți un împrumut greu

Experții nu sunt de acord cu ceea ce înseamnă "bani grei". Unii spun că se referă la faptul că este mult mai scump decât finanțarea tradițională și are termeni "mai grei". Alții spun că aceasta se datorează faptului că finanțează case care sunt "grele" pentru finanțatorii convenționali. Totuși, alții spun că termenul descrie garanția împrumutului: un activ greu, care în acest caz este imobil.

-

Cum funcționează aceste împrumuturi

Împrumuturile cu împrumuturi grele au de obicei termeni mai mici de un an, iar ratele dobânzilor de la 12% la 18% plus două până la cinci puncte. Un punct este egal cu 1% din suma împrumutului, deci dacă ați împrumuta 112.000 $, iar creditorul a plătit două puncte, ați plăti 2% din suma de 112.000 $ sau 2 $ 240. În loc să plătiți puncte la închidere, cu o ipotecă convențională, cu un împrumut de bani greu, este posibil să nu fiți nevoit să plătiți puncte până când vinde casa, ceea ce vă poate ajuta să finantați un flip fără a vă alimenta vreun ban.

Creditorii de bani grei se bazează pe suma pe care o puteți împrumuta după valoarea de renovare (ARV) a casei. Dacă o locuință costă 80.000 de dolari, dar ARV este de 160.000 $ și puteți împrumuta până la 70% din ARV, atunci puteți împrumuta 112.000 $. După ce ați plătit prețul de achiziție de 80.000 $, veți avea 32.000 de dolari rămași pentru costurile de închidere, comisioane de împrumut, reabilitare, costuri de transport și cheltuieli de vânzare, cum ar fi comisioane de stadiu, marketing și real estate agent. Dacă puteți rămâne la acel buget, nu veți avea nevoie de bani din buzunar pentru a întoarce acasă.

Brian Davis, co-fondator al SparkRental și un investitor imobiliar cu 15 proprietăți, declară că este posibil să se evite plata costurilor de închidere prin negocierea vânzătorului pentru plata acestora.

Punctele de 2, 240 de puncte vor lua o parte semnificativă din bugetul de 32.000 de dolari, iar dacă plătiți o dobândă de 15% timp de șase luni, costul total al dobânzii la $ 112.000 va fi de $ 8, 400 Creditorii cu împrumuturi grele se așteaptă de obicei să plătească lunar doar dobânzile, în timp ce împrumutul este restante, dar unele pot permite acumularea dobânzii și nu necesită plata acesteia până când flip-ul este complet. După aceste două cheltuieli mari, veți avea doar 21, 360 dolari pentru orice altceva - mai puțin dacă ar trebui să plătiți costurile de închidere. Dar dacă locuința într-adevăr se vinde pentru 160 000 de dolari, te uiți la un profit de 48 000 de dolari, minus taxe, timp de șase luni de muncă, eventual fără a scrie un singur cec din propriul cont bancar.

Lucas Machado, președinte al Casei Heroes, un grup de investitori imobiliari care repară și înflorește casele aflate în stare proastă în Florida de Sud și finanțează împrumuturi de bani grei, popular și mai rapid pentru a obține bani pentru un flip, deoarece nu există birocrație birocratică.

"Proprietățile în stare proastă nu satisfac orientările pentru finanțarea ipotecară tradițională. Creditorii de credite pe bani grei, pe de altă parte, se așteaptă să împrumute casele în stare de disperare ", spune Machado. Spre deosebire de creditorii convenționali, cum ar fi băncile, aceștia nu sunt obligați să respecte instrucțiunile privind situația proprietății sau calificările împrumutatului, cum ar fi rapoartele datoriilor și veniturilor și scorurile de credit.

"Creditorii cu bani grei decid dacă să facă împrumutul evaluând puterea afacerii și fiabilitatea flipperului de acasă", spune Machado. În cazul în care costurile de cumpărare și reparare față de valoarea de revânzare au sens și flipper-ul de acasă este demn de încredere, un împrumut greu de bani va face împrumutul. "În cazul în care flipper-ul implicit, împrumutul greu de bani poate împiedica, să ia dreptul de proprietate asupra casei și să-l vândă în mod profitabil pe cont propriu. "

În unele cazuri, creditorii cu greu de bani vor dori să vadă documente precum declarațiile fiscale, declarațiile bancare și rapoartele de credit, însă este de datoria creditorului. O altă diferență între creditorii convenționali și creditorii de împrumuturi grele este că aceștia din urmă nu le pasă dacă sunt împrumutate fonduri de plată.

Un creditor de bani greu, asemănător cu o bancă, va deține prima garanție pe acasă până când împrumutatul va plăti împrumutul, dar împrumutatul va fi proprietarul și va deține fapta, explică Mat Trenchard, manager de achiziții cu Senna Cumpărătorii casei, una dintre cele mai mari companii de cumpărare de case din Houston.

În cazul în care să căutați creditori

Un loc pentru a găsi un împrumut greu de bani este online.

Lima One Capital

va lucra cu pantofi noi și va împrumuta până la 90% din împrumut-la-cost sau până la 70% din împrumut-la-ARV. Taxele și ratele dobânzilor scad cu experiența împărțirii împrumutatului. Lima One oferă împrumuturi în majoritatea statelor; tarifele și tarifele variază în funcție de stat. În general, se așteaptă să plătiți o taxă de origine de 3 5% și o rată a dobânzii de 12% dacă ați terminat până la un singur flip în ultimele 24 de luni; o taxă de origine de 3% și o rată a dobânzii de 11% cu două până la patru răsturnări sub centură; și o taxă de origine de 2% și o rată a dobânzii de 9,99% cu cinci sau mai multe flipsuri finalizate. Împrumutații cu scoruri de credit mai mici de 680 vor putea împrumuta puțin mai puțin și vor plăti cele mai mari costuri; scorul minim de credit este 630. Lima One Capital necesită o plată în avans de 10% și oferă termeni de rambursare de până la 13 luni. LendingHome

oferă împrumuturi fix-și-flip pentru până la 90% din prețul de achiziție și 100% din costurile de renovare. Împrumutatul trebuie să depună declarații bancare pentru a arăta că poate acoperi costurile de plată și de închidere; contract de cumpărare; o listă a proiectelor lor fix-flip-uri anterioare; documentația de proprietate; și o plată în avans. Ratele dobânzilor variază de obicei de la 9% la 12%. Există o taxă de cerere de 199 USD pentru a acoperi costurile de subscriere pentru împrumuturi terțe. LendingHome plătește, de asemenea, o taxă de origine, o taxă de evaluare și titluri și taxe de escrow, iar compania deține fonduri de reabilitare până după finalizarea renovărilor. Ca o altă opțiune, Machado sugerează să ajungă la asociațiile locale de investiții imobiliare, investitorii locali și agenții imobiliari locali pentru a găsi creditori de bani grei. Dar este posibil să nu existe prea mult loc pentru a negocia, mai ales în ceea ce privește punctele și ratele dobânzilor.

În ultimii trei ani și jumătate, notează Machado, au existat atât de multe oportunități de a împrumuta bani, încât nu este nevoie să-i urmărești o afacere. "De ce să luați un împrumut cu un profit mai mic astăzi, când veți întâlni probabil o altă oportunitate mâine? " el intreaba.

2. Consultați-vă cu creditorii privați

"Un creditor privat este pur și simplu o persoană fizică cu capital substanțial care să vă împrumute", spune Trenchard. "Ați fi surprins cât de mulți indivizi sunt acolo caută să împrumute bani pe care i-au salvat. Acestea vor funcționa mult ca un HML [creditor de bani grei], cu excepția faptului că de obicei puteți obține rate și termeni mai buni. "

Trenchard spune că creditorii privați pot fi mai deschisi să negocieze termenii de plată decât creditorii de împrumuturi grele. Aceștia ar putea fi chiar dispuși să acționeze în calitate de partener în cadrul afacerii și să ia o parte din profituri în schimbul faptului că nu vor factura dobânzile debitorului.

"Cheia pentru flipperul neexperimentat este de a avea încredere atunci când negociază", spune Trenchard. "Ei trebuie să conecteze și să vorbească cu alți jucători despre cât de mult sunt obișnuiți să plătească și știu că pot pleca. Nu gândiți, deoarece nu ați putut ajunge la un acord cu primul creditor cu care vorbiți că nu veți găsi banii pentru o înțelegere. "

Dacă nu aveți un unchi bogat, puteți căuta creditori privați la evenimente locale de rețele imobiliare.Acești indivizi ar putea percepe o taxă de la 8% la 12%, plus zero până la două puncte, în comparație cu 12% până la 15% cu doi sau cinci creditori, spune Trenchard. Ca un împrumut greu de bani sau o bancă, ei vor lua o primă garanție de poziție pe casă.

Cum să cumpărați un împrumut privat

Flippers cu experiență profesională spun că cel mai bun mod de a vetui pe un creditor privat cu care intenționați să lucrați este să vorbiți cu alți jucători - pe care îi veți găsi și la evenimentele de rețele imobiliare - și întreabă dacă au experiență cu acești creditori. Cât de rapid a fost schimbarea? Ce prețuri au primit? Cât de receptiv a fost creditorul? De asemenea, puteți solicita trimiteri și apelați-le.

Scenariul cel mai defavorabil este, de obicei, că o afacere cade, deoarece creditorul nu oferă finanțarea promisă și cumpărătorul își pierde depozitul de bani serios. O altă posibilitate este surprinsă de tabelul de decontare prin comisioane neașteptate de creditor. Există, de asemenea, potențialul de bătăi juridice în termenii contractului sau de un împrumut care încearcă să prindă un împrumutat în situație de nerambursare, astfel încât acesta să poată exclude pe proprietate. Acestea sunt toate motive bune pentru a verifica un creditor înainte de a semna ceva.

"Asta a spus, rețineți că în acest tip de tranzacție, creditorul tranzacționează o grămadă de bani în schimbul unor foi semnate de documente de împrumut de hârtie. Aceasta nu este o afacere proasta pentru debitor ", spune Machado.

Creditorii privați online

Ca și creditorii de împrumuturi grele, puteți găsi și creditori privați pe internet.

5 Arch Financing

, cu sediul în Irvine, California, lucrează cu tocilari experimentați în 18 state, cu mai mult în curând. Oferă rate de dobândă dintr-o singură cifră pentru împrumuturile fixe și flip. Împrumuturile ancorate

susțin că este cel mai mare împrumutător națiunii fix-și-flip. Compania din Calabasas, din California, poate încheia tranzacții în termen de șapte zile pe o gamă largă de tipuri de proprietăți la rate ale dobânzii competitive în 20 de state. Termenii variază în funcție de stat; în California, de exemplu, împrumuturile sunt disponibile cu rate de dobândă de la 8% la 12%, în funcție de experiența împrumut-valoare și de împrumut, cu comisioane de origine de 2% până la 3% și termeni de împrumut de la 6 până la 12 luni fără plata anticipată penalități. Flippers pot împrumuta până la 70% din ARV-ul acasă. Împrumutatul trebuie să aibă o experiență dovedită de cel puțin cinci flipsuri în ultimele 18 luni; Ancora Credite va lua în considerare împrumuturi pentru corporații calificate și LLC cu mai multe membri cu mai puțin de cinci flips. Trenchard nu consideră societățile care împrumută banii la flippers să fie creditori privați - chiar și atunci când se referă la ei înșiși în acest fel - pentru că au tendința de a avea comisioane și rate de dobândă similare cu cele ale creditorilor de bani grei. Cu toate acestea, cele două exemple de mai sus sunt excepții.

Davis spune că unele companii se pot numi creditori privați pur și simplu pentru că sunt companii private, însă, tehnic, un creditor privat este un prieten, un membru al familiei sau o altă persoană care nu face o afacere din împrumuturi, dar este de acord să facă un împrumut.

3. Crowdfund Your Flip

Crowdfunding se bazează pe un grup de diverși indivizi și / sau instituții pentru a finanța colectiv împrumuturile.Fiecare creditor, care este numit investitor, furnizează un mic procent din împrumutul împrumutatului și câștigă dobândă din acei bani.

Site-urile tradiționale de publicitate precum Prosper nu sunt orientate spre cumpărarea și înclinarea caselor; Prosperul suma maximă a împrumutului de 35 000 de dolari este destinată proiectelor precum renovarea casei, consolidarea datoriilor și finanțarea întreprinderilor mici. Aici intră site-uri cu publicitate de specialitate pentru locuitorii rezidențiali rezidențiali. Opțiunile includ

RealtyShares , Groundfloor Finance și Patch of Land . Unii vă vor "prefunda" împrumutul, ceea ce înseamnă că compania va închide rapid împrumutul folosind banii proprii, în timp ce așteaptă ca investitorii să aloce fonduri, în timp ce alții nu vă închid împrumutul până când investitorii nu îl finanțează în totalitate. Aceasta poate însemna o închidere mai lentă sau o închidere mai mică. "Site-urile Crowdfunding ocupă o nișă similară ca și creditorii de bani grei", spune Davis. "Sunt relativ scumpe, dar vor împrumuta investitorilor imobiliari indiferent de numărul de credite ipotecare pe care le au și se vor concentra foarte mult pe garanția și calitatea tranzacției în sine. "

Patru site-uri Crowdfunding

RealtyShares

oferă împrumuturi de împrumut pe termen scurt până la costuri de până la 90%, închideri în doar 10 zile, termeni între 6 și 24 de luni, 9%. Sunt disponibile împrumuturi între 100, 000 și 10 milioane dolari. Compania lucrează cu companii de investiții cu experiență, cu o experiență dovedită și aprobă doar 5% din tranzacții. Groundfloo

r oferă împrumuturi de la 25 000 până la 2 milioane USD, cu finanțare de până la 90% din CET, închideri în doar șapte zile, fără plată în timpul perioadei de împrumut declarațiile bancare necesare pentru împrumuturi sub jumătate de milion. Ratele dobânzii variază de la 6% la 26%. Împrumutatul trebuie să plătească o dobândă de cel puțin trei luni, chiar dacă plătește împrumutul mai devreme. Costurile tipice de inchidere sunt de la 500 pana la 1, 500, iar Groundfloor plateste doua pana la patru puncte pe imprumut. Toate punctele și onorariile pot fi incluse în împrumut. Parterul de obicei nu funcționează cu flippers neexperimentați. Patch of Land

oferă împrumuturi de la 100 000 până la 5 milioane de dolari, cu finanțare de până la 80% din valoarea împrumutului sau până la 70% din valoarea ulterioară renovării, închideri în doar 7 zile, și ratele dobânzilor începând de la 7.99%. Împrumutatul plătește automat dobânzi lunare pentru împrumuturile pe termen de la 1 la 36 de luni. Patch of Land funcționează numai cu dezvoltatori experimentați. AssetAvenue

, un creditor online cu sediul în California, finanțează împrumuturi de 150, 000 până la 2 milioane de dolari pentru proprietăți de investiții în 43 de state și declară că se poate închide pe un împrumut de reabilitare în doar 10 zile. Acesta percepe o taxă de depunere a cererii astfel încât o terță parte să poată efectua due diligence asupra cererii de împrumut a debitorului; se percepe, de asemenea, o taxă de origine și alte costuri de închidere standard. Flippers pot împrumuta până la 75% din prețul de achiziție și până la 100% din bugetul de dezintoxicare. Împrumutanții își încarcă documentele și pot monitoriza progresul online al împrumutului. Împrumuturile sunt rambursate prin debit automat din contul bancar al debitorului. Posibile dezavantaje

Trenchard și Machado au declarat că nu au folosit site-uri web cu conținuturi complexe. Dar ambele au suspectat că procesul de evaluare și comitere a unei înțelegeri este mai lent decât ceea ce un împrumutat ar experimenta cu un creditor privat sau greu, cu care are o relație solidă. Acești împrumutători ar putea să încheie o înțelegere în 24 de ore când vine o mare oportunitate și toate documentele sunt în ordine.

Spre deosebire de un împrumutator privat, site-urile de cultură nu pot oferi oportunitatea de a negocia. Aceștia au stabilit parametri pentru fiecare tranzacție, deoarece sunt responsabili față de un grup mare de investitori.

Real Estate Flipping: 8 Dezvăluiri trebuie să faceți . Linia de fund

Dacă nu aveți suficiente bani pentru a răsturna casa fără ajutor financiar - sau dacă aveți bani, dar doriți să vă limitați riscul - există mai multe modalități de a obține finanțare. Un împrumutator greu de bani, un împrumutator privat sau un site cu mobilier imobiliar vă poate ajuta să vă atingeți visurile care vă înfruntă casele.

Toate aceste opțiuni sunt costisitoare în comparație cu finanțarea ipotecară tradițională pentru o locuință ocupată de proprietar, dar prețul lor reflectă riscul ridicat pe care creditorul îl are și improbabilitatea obținerii unui împrumut bancar cu dobândă redusă pentru a întoarce o casă. Dar folosirea banilor altor oameni nu numai că vă permite să începeți să faceți afaceri atunci când aveți bani mici sau deloc pentru a investi, de asemenea, vă oferă o șansă de a răsturna mai multe proprietăți simultan și de a vă mări profitul de ansamblu odată ce câștigați suficientă experiență pentru a face mai multe tranzacții .

"Dacă știți opțiunile, unde să le găsiți și cum să vă conectați, problema constă mai mult în găsirea de oferte decât în ​​găsirea banilor", spune Trenchard. "Este foarte ușor să găsiți bani foarte mult, dar este foarte dificil să găsiți oferte foarte bune. "

Disclaimer: Creditorii numiți și descriși în acest articol sunt prezentate numai în scop informativ. Nici Investopedia, nici autorul nu acceptă niciuna dintre aceste companii. Împrumutații ar trebui să-și facă propria cercetare înainte de a determina dacă vreunul dintre acești creditori este o alegere bună pentru nevoile lor specifice de finanțare.