Indiferent dacă sunteți curios despre potențialul investițional al imobilelor sau pur și simplu bolnav de infomercials promisiunea de milioane de dolari în schimbul unui nou și obscur de investiții în domeniul imobiliar, merită să învățăm cum bogăția este creat prin imobil.

(Pentru mai multe informații despre cumpărarea unei case, consultați: Un ghid pentru cumpărarea unei case din U. S.)

Nu ne uităm la strategii pentru a profita de proprietăți imobiliare. În schimb, acest articol se va concentra pe modalitățile de bază pe care le face banii prin intermediul proprietății imobiliare. Și, din fericire pentru noi, acestea nu s-au schimbat de-a lungul secolelor, indiferent de felul de luciu pe care guru-ul momentului încearcă să-l pună.

- 9 ->

Tutorial: Explorarea investițiilor imobiliare

Apreciere

Cea mai obișnuită sursă de profit imobil este aprecierea - creșterea valorii - proprietății în cauză. Acest lucru se realizează în moduri diferite pentru diferite tipuri de proprietăți imobiliare. Și, cel mai important, se realizează numai prin vânzare sau refinanțare. Dacă aveți în vedere refinanțarea, utilizați calculatorul nostru ipotecar pentru a calcula ratele de refinanțare actuale.

Terenuri neferoase

Cea mai evidentă sursă de apreciere pentru terenurile nedezvoltate este, bineînțeles, dezvoltarea acesteia. Pe măsură ce orașele se extind, terenurile din afara limitelor devin din ce în ce mai valoroase, din cauza potențialului de a fi achiziționate de dezvoltatori. Apoi dezvoltatorii construiesc case care ridică această valoare și mai mult.

Aprecierea în teren poate proveni de asemenea din descoperiri de minerale sau materiale valoroase, cu condiția ca cumpărătorul să dețină drepturile. Un exemplu extrem de mare ar fi umezirea petrolului, dar aprecierea poate veni și din depozite de pietriș, copaci și așa mai departe.

Proprietăți rezidențiale

Când privim proprietățile rezidențiale, locația este adesea cel mai mare factor de apreciere. Pe măsură ce cartierul din jurul unei case evoluează, adăugând rute de tranzit, școli, centre comerciale, locuri de joacă și așa mai departe, valoarea urcă. Desigur, această tendință poate funcționa, de asemenea, în sens invers, valorile de bază scăzând ca o descompunere a vecinătății.

Îmbunătățirile la domiciliu pot, de asemenea, să stimuleze aprecierea și acest lucru este ceva ce proprietarul proprietății poate controla direct. Punerea într-o baie nouă, modernizarea la un garaj încălzit și remodelarea la o bucătărie cu concept deschis sunt doar câteva dintre modalitățile prin care un proprietar poate încerca să crească valoarea unei case. Multe dintre aceste tehnici au fost rafinate pentru reparații de înaltă rentabilitate de către flippers proprietate care se specializează în adăugarea de valoare unei case într-un timp scurt.

Proprietăți comerciale
Proprietățile comerciale câștigă valoare din aceleași motive ca cele două tipuri anterioare: locația, dezvoltarea și îmbunătățirile. Cele mai bune proprietăți comerciale sunt în cerere, ceea ce duce la creșterea prețului. (Pentru lecturi corelate, consultați 7 pași către o afacere comercială imobiliară fierbinte .)

Rolul inflației în apreciere

Bineînțeles, există un factor major pe care l-am ignorat în rezumatul nostru - impactul economic al inflației. O inflație de 10% a dolarului înseamnă că dolarul dvs. poate achiziționa doar aproximativ 90% din același bun în anul următor, și care include proprietatea. Dacă o piesă de teren era în valoare de 100 000 de dolari în 1970 și era așternută, nedezvoltată și neobișnuită, ar mai merita de multe ori mai mult astăzi. Datorita inflatiei ratate in anii '70 si a unui ritm constant de atunci, probabil ca va fi nevoie de peste 560.000 de dolari pentru a achizitiona terenul de astazi - presupunand ca 100.000 de dolari au fost la acea data la valoarea de piata corecta si toti ceilalti factori au ramas constanti.

Deci, doar inflația poate provoca apreciere în domeniul imobiliar, dar este un pic de victorie Pyrrhic. Chiar dacă veți obține de cinci ori mai mulți bani din cauza inflației, multe alte bunuri costă de cinci ori mai mult pentru a cumpăra acum. (Aflați mai multe în 5 Povestiri despre inflația în afara controlului )

Venitul

În general, renunțarea la venituri sau la plăți regulate din domeniul imobiliar poate veni în mai multe forme.

Venitul brut al terenului

În funcție de drepturile dvs. la teren, companiile vă pot plăti redevențe pentru orice descoperire sau plăți regulate pentru orice structură pe care o adaugă. Acestea includ mufe de pompare, conducte, gropi de pietriș, drumuri de acces, turnuri de celule și așa mai departe. Pământul brut poate fi, de asemenea, închiriat pentru producție, de obicei producția agricolă.

Venituri din proprietăți rezidențiale

Deși este posibil să obțineți venituri din instalarea unui turn de celule sau a altei structuri, marea majoritate a veniturilor din proprietăți rezidențiale este sub formă de chirie de bază. Chiriașii dvs. plătesc o sumă fixă ​​pe lună - și aceasta va crește cu inflația și cererea - și vă scoateți costurile de la ea și veți revendica restul ca venit de chirie. Deși este adevărat că veți primi o plată de asigurare dacă locatarii dvs. ard loc, plata doar acoperă costul înlocuirii ceea ce este pierdut și nu este venit într-un sens real.

Venituri din proprietăți comerciale

Proprietățile comerciale pot genera venituri din sursele menționate anterior - chiria de bază fiind din nou cea mai comună - dar poate adăuga și o altă sursă de venituri de opțiuni. Mulți chiriași comerciali vor plăti taxe pentru opțiunile contractuale, cum ar fi dreptul de prim refuz în biroul de lângă. Acestea sunt, în esență, opțiuni pe care chiriașii le plătesc o primă, indiferent dacă le exercită sau nu. Veniturile din opțiuni sunt uneori utilizate pentru terenuri brute și chiar pentru proprietăți rezidențiale, dar ele sunt departe de a fi comune.

Ce sunt REIT-urile sau MIC-urile?
Trusturile de investiții imobiliare (REIT) și Corporațiile de Investiții în Ipoteci (MIC) sunt în general considerate ca fiind modalități excelente de a obține venituri din proprietăți imobiliare. Acest lucru este adevărat, dar numai în sensul că proprietatea imobiliară este garanția fundamentală. Cu un REIT, proprietarul mai multor proprietăți comerciale vinde acțiuni către investitori - de obicei, pentru a finanța achiziționarea de mai multe proprietăți - și apoi transferă venitul din chirii sub formă de distribuție. REIT este proprietarul chiriașilor (care plătesc chiria), dar proprietarii REIT primesc venitul odată ce cheltuielile de exploatare a clădirilor și REIT sunt scoase.

MIC-urile sunt chiar mai departe eliminate, deoarece acestea investesc în ipoteci private și nu în proprietățile care stau la baza acestora. MIC sunt diferite de MBS, prin faptul că dețin ipoteci întregi și transferă dobânzile de la plățile către investitori, mai degrabă decât securizarea fluxurilor de dobânzi independente de ipoteca inițială. Cu toate acestea, nu sunt atât de multe investiții imobiliare, deoarece sunt investiții în datorie și, prin urmare, în afara zonei noastre de interes. (Aflați mai multe în Cum să evaluați un REIT .)

Fum și oglinzi

Similar cu titlurile cu proprietăți imobiliare care stau la baza investiției, cea mai mare parte a alternativei " sunt doar un strat pe partea de sus a acestor două fluxuri de bază de venituri.

De exemplu, există opțiuni imobiliare rezidențiale informale în care plătiți o taxă pentru a avea dreptul de a cumpăra o casă la un anumit moment, după o lună, pentru un preț convenit. Apoi, veți găsi investitorii care vor plăti mai mult decât prețul opțiunii pentru proprietate. În acest caz, prima pe care o primiți este, în esență, o taxă de identificare pentru potrivirea unei persoane care caută o investiție cu o persoană care caută să vândă - nu diferă decât un agent imobiliar. Deși acest lucru este venit, nu vine de la cumpărarea (de exemplu, deținerea faptei) unei bucăți de bunuri imobiliare.

În mod similar, niciun fel de bani sau OPM nu reprezintă pur și simplu aspectul financiar al afacerii - nu schimbă modul în care cumpărătorul intenționează să facă bani pe termen lung.

Linia de fund

Dacă cineva încearcă să vă vândă pe un nou mod de a face bani în imobiliare, în afară de a cumpăra și de a cumpăra scăzut sau de a cumpăra chirie, probabil că încearcă să vă vândă pe procesul real investiții imobiliare, mai degrabă decât un nou mecanism de realizare a profiturilor. Dacă procesul merită sau nu, depinde de dvs., dar știți că nu se schimbă modul în care banii vor fi făcuți (sau pierduți) în cele din urmă.