Creditele ipotecare (IO) sunt populare în rândul creditorilor și împrumutătorilor datorită capacității lor de a permite proprietarilor de case să finanțeze case cu ipoteci pe care altfel nu le pot îndeplini. Aceste împrumuturi, care necesită plăți mai mici decât împrumuturile lunare decât împrumuturile convenționale, împrumuturile principale, pot fi un avantaj deosebit pentru proprietarii de locuințe pentru prima dată sau pentru debitori care așteaptă creșteri semnificative ale venitului disponibil. Cu toate acestea, aceste împrumuturi pot deveni, de asemenea, riscante pentru debitori care gestionează defectuos finanțele lor.

AD:

În acest articol, vom discuta modul în care acest tip de finanțare poate afecta situația fiscală a împrumutatului și îl poate compara cu finanțarea convențională.

Dacă aveți în vedere, de asemenea, căutarea unui credit ipotecar convențional cu rată fixă, puteți continua cercetarea utilizând un calculator ipotecar, cum este cel de mai jos.

Argumentarea creditorilor

Creditele ipotecare ajustabile, care au plăți inițiale care sunt adesea mult mai mici decât plățile cu rate fixe viitoare, au jucat un rol important în creșterea ratelor de neplată a împrumuturilor care au avut loc în timpul crizei subprime din 2007. Împrumutații care pariază că veniturile lor vor crește cel puțin la fel de rapid ca creșterea lor ipotecare plăți ar putea găsi că nu își pot permite ajustările ratei anuale sau plățile cu rată fixă ​​mai mare.

Plățile lunare pentru creditele ipotecare IO sunt mai mici decât cele pe creditele ipotecare rambursabile principale, deoarece nu necesită o plată a principalului pe o perioadă a perioadei de împrumut. Veniturile din împrumuturi pot fi majorate de către creditori pentru a permite debitorilor să se califice pentru împrumuturi care sunt mult mai mari decât o ipotecă convențională comparabilă. În Statele Unite, creditele ipotecare IO tind să fie structurate ca împrumuturi de 30 de ani care au fie plăți numai cu dobândă de cinci sau 10 ani. Apoi, plățile se amortizează integral pe durata rămasă a împrumutului. Ratele de dobândă tipic plutesc în timpul perioadei numai cu dobânzi și se vor ajusta adesea ca reacție la modificările ratelor dobânzii de pe piață.

Rata dobânzii la o ipotecă IO este adesea mai mare decât cea a unei ipoteci convenționale. De asemenea, împrumuturile cu împrumuturi tind să fie supuse unui risc mai mare de neplată decât creditele convenționale. În plus, creditorii pot avea mai mult de pierdut dacă un împrumutat implică o ipotecă IO comparativ cu o ipotecă convențională, deoarece împrumutatul plătește principalul înapoi creditorului. În cel mai rău scenariu, orice reducere a valorii locuinței ar putea face debitorul în imposibilitatea de a efectua plăți, chiar și după ce a vândut proprietatea. De asemenea, va împiedica debitorii să refinanțeze proprietatea atunci când împrumutul se încheie. Prin urmare, pentru a compensa creditorii pentru acest risc de incapacitate de plată, împrumutatul este supus unei prime de risc față de împrumuturile convenționale de rambursare. Această primă de risc ia forma unor dobânzi mai mari.

Acest risc implicit poate fi compensat de potențialul acestui împrumut de a reduce riscul de plată anticipată. Atunci când piața consideră că defectele viitoare sunt în declin, unii creditori, în special cei care securizează aceste credite ipotecare, vor oferi împrumuturi la scadență datorită capacității lor de a spori randamentul până la maturitate (YTM) și ar afecta valoarea ratingului "A" tranșe de obligațiuni cu randamente care sunt direct afectate de plata anticipată.

Numai interesul Vs. Ipotecile convenționale

Este important să înțelegem modul în care structura de plată a IO este comparabilă cu cea a alternativei principale de rambursare. Luați în considerare două împrumuturi cu următorii termeni. În scopuri comparative, va fi utilizat un împrumut IO care exclude o perioadă de rambursare a capitalului.

Un împrumut de plată convențional, cu o dobândă de 5%, cu o dobândă de 5% pe an, de 30 de ani, în comparație cu o dobândă de 30 000 $ pe o perioadă de 30 de ani, care nu produce decât amortizarea cu aceeași rată a dobânzii,

Postul

Împrumut IO (A)	Împrumut convențional (B)	Diferență (AB	) Plata lunară (principal și dobândă)
33	$ 1, 073. 64	- $ 240. 31	Total dobândă plătită
300, 000. 00	186 dolari, 511. 57	113, 488 43	Total Principal Plătit
00	200, 000	- 200, 000	Soldul principal la scadență
200, 000	$ 0. 00	200, 000	În acest scenariu, o persoană care folosește opțiunea numai cu dobândă ar plăti 240 de dolari. 31 mai puțin pe lună, o sumă suplimentară de 113, 488,43 de dobândă pe întreaga durată a împrumutului și, la sfârșitul celor 30 de ani, ar fi datorat încă 200.000 de dolari originali, care au fost inițial împrumutate. Soldul principal al unui împrumut amortizator scade în timp și, deoarece costurile cu dobânzile se bazează pe soldul principal, împrumutatul unui împrumut numai cu dobândă se confruntă cu posibilitatea de a plăti o sumă semnificativă de dobândă suplimentară asupra împrumutului.

Beneficiile împrumutatului

Avantajul acestui tip de finanțare este acela că permite debitorilor, nu împrumutătorului, să determine suma corespunzătoare și realizabilă a capitalurilor proprii care urmează să fie acumulată în perioada de împrumut. Datorită deductibilității dobânzii ipotecare, împrumuturile ipotecare sunt una dintre cele mai ieftine surse de capital. Cu toate acestea, cheltuielile lunare ridicate pentru deservirea acestor împrumuturi pot ocazional să forțeze pe unii proprietari să utilizeze împrumuturi mai scumpe pe termen scurt, cum ar fi cardurile de credit și facilitățile de creditare cu amănuntul, pentru a-și îndeplini scopurile. Prin utilizarea unui ip ipotecar IO, ca parte a unui plan financiar global, proprietarii de case pot utiliza flexibilitatea principală a plăților pentru a reduce periodic cheltuielile cu împrumuturile pe termen scurt. Cuvântul cheie aici este "periodic", deoarece suspendarea plății planificate a principalului în mod regulat poate deveni cu ușurință o scuză pentru consum și poate cădea mai adânc în datorii. (Pentru lecturi similare, vezi

Deducerea impozitului pe dobânzi de la ipotecă ). Un alt avantaj al împrumutului pe bază de dobânzi este acela că poate ajuta la atenuarea impactului schimbărilor de viață care afectează negativ venitul disponibil. Creditele ipotecare convenționale pot reprezenta o povară semnificativă pentru persoanele în care disponibilitatea numerarului este redusă.Exemplele acestora sunt pierderea unui loc de muncă, întreruperea afacerii sau o mare cheltuială neprevăzută. Dacă se produce o reducere temporară a venitului disponibil, creditorii ipotecari pot suspenda plățile principale pe ipoteci, eliberând numerar pentru a-i ajuta pe proprietarii de locuințe să treacă printr-o recesiune. Cineva cu suficientă disciplină financiară pentru a urma un plan financiar bine gândit poate să plătească o sumă corespunzătoare de capital în timp pentru a acumula suma dorită și realizabilă a capitalului propriu într-o casă, dar pentru alții, gestionarea incorectă a acestei strategii poate duce la instabilitate financiară suplimentară.

Riscuri pentru împrumutați

Numai utilizarea unei ipoteci IO va împiedica acumularea de capitaluri proprii în locuința dvs., care poate fi o sursă de bogăție și o componentă pentru independența financiară pe măsură ce se apropie vârsta de pensionare. Debitorul nedisciplinat, care plănuiește să plătească din ce în ce mai mare principal pe întreaga durată a împrumutului, constată că incapacitatea de a rămâne cu un plan de plată poate duce la depășirea cuantumului dorit. Atunci când ipoteca se maturizează, împrumutatul riscă să plătească o plată în balon mai mare decât era anticipat inițial. Finanțarea IO necesită o introspecție pentru a înțelege abilitățile de management financiar. Acesta este un tip de due diligence atunci când intră într-un împrumut numai cu dobândă sau orice altă finanțare, care va menține unul în siguranță de la capcane financiare.

Împrumutații ideali

Ce tip de împrumutat ar trebui să ia în considerare împrumuturile IO? Un tânăr proprietar de locuințe pentru prima dată este probabil să utilizeze un împrumut de acasă numai pentru interes, dar este, de asemenea, cel mai probabil să se confrunte cu probleme dacă câștigurile nu cresc în pas cu creșterea costurilor ipotecare. Un profesionist cu venituri sau câștiguri imprevizibile cu o componentă variabilă mare poate fi adecvat pentru acest tip de împrumut. De exemplu, profesioniștii care câștigă bonusuri mari ca parte a compensației anuale beneficiază de plăți lunare mai mici și pot utiliza distribuția sumară forfetară mare ca capital pentru plata sumei planificate a principalului. Profesioniști, cum ar fi brokerii care lucrează pe o structură a comisioanelor și ale căror venituri pot fluctua dramatic din an în an, pot beneficia cu siguranță de flexibilitatea de a plăti principalul atunci când venitul este disponibil.

Există o situație în care un debitor poate lua în considerare intrarea într-o ipotecă IO fără intenția de a efectua o plată principală înainte de scadență. Pentru investitorii / speculatorii imobiliari, împrumuturile IO pot fi o modalitate excepțională de a folosi banii altor oameni pentru a profita de o consolidare a pieței imobiliare. (Pentru a afla mai multe despre investițiile imobiliare, a se vedea

Explorarea Tutorialului investițiilor imobiliare , Investiția în imobiliare și Prin utilizarea împrumuturilor IO pentru proiecte de locuințe, investitorii păstrează costurile actuale de operare cât mai scăzute posibil și maximizează profiturile. Numerarul care altfel ar fi fost utilizat pentru rambursarea principalului este folosit pentru alte cheltuieli sau utilizat pentru modernizarea proprietății pentru a maximiza valoarea atunci când piața imobiliară din acea zonă atinge vârful.Prin vânzarea proprietății la valoarea maximă și apoi prin rambursarea împrumutului în acel moment, investitorii pot realiza potențiale rate de rentabilitate datorită sumelor relativ mici ale capitalului propriu investit în tranzacție. Cu toate acestea, întreaga strategie poate să se prăbușească dacă piața imobiliară pentru această zonă se află într-o recesiune. Speculatorul poate rămâne fără bani pentru a plăti plățile lunare înainte de a reuși să vândă proprietatea la un preț decent. Liniile de jos Împrumuturile IO sunt un tip de finanțare care impune creditorilor să fie mai prudenți în subscrierea lor pentru a se asigura că recompensele depășesc riscurile de neplată. Pentru debitori, capacitatea de a suspenda periodic plățile principale pentru a asista la calificarea inițială a unui împrumut de locuință sau pentru a le izola de reducerile neașteptate ale veniturilor reprezintă beneficii care îi vor determina pe mulți să ia în considerare creditele cu dobândă numai. Cu toate acestea, cu excepția investitorilor imobiliari care vor folosi capitalul împrumutătorilor pentru a profita de spațiile locale în valori imobiliare, debitorii care utilizează această finanțare specială trebuie să se asigure că își vor evalua abilitățile de a rămâne într-un plan financiar și nu vor folosi împrumuturile lor la domiciliu un mod ieftin de a finanța obiceiurile de cheltuieli excesive.