În timp ce cumpărătorii sunt de obicei atrași de locuințele recent construite, există un grup de cumpărători de case care își îndreaptă atenția spre casele mai vechi ale Americii. Casele mai vechi atrage atenția pasionaților de istorie și a celor care admiră arhitectura unică a clădirilor "dinainte de război", oferind casele mai vechi o piață importantă proprie. "Casele vechi" se referă la case care au fost construite între anii 1900-1960. Deoarece aceste case nu au facilități moderne, au încălzirea veche și sistemele electrice și pot avea probleme precum vopsea de plumb și termite. Deci, este important să luați măsuri de precauție atunci când cumpărați o locuință mai veche.

- <->

Este vorba despre evaluarea

Când cumperi o locuință veche, este încă necesară o evaluare oficială pentru a anunța în mod oficial banca cât de mult este nevoie de împrumut. Aprecierile pentru casele mai vechi pot avea uneori mai multă surpriză decât estimările pentru construcțiile mai noi.

Este important de reținut faptul că înăsprirea standardelor ipotecare a făcut dificilă găsirea de clemență atunci când vine vorba de obținerea unor bani în plus dacă există discrepanțe între valoarea de evaluare a unei locuințe și prețul de vânzare. De exemplu, să presupunem că dvs. și vânzătorul ajungeți la un acord cu privire la prețul unei case vechi, la 200.000 de dolari. Dacă valoarea de evaluare ajunge la 180.000 dolari, banca va aproba împrumutul pentru suma de 180.000 $, nu prețul convenit, deoarece creditorul consideră activul ca valoare a evaluării. Într-un astfel de caz, diferența este acum responsabilitatea cumpărătorului.

Evaluările sunt, de asemenea, parțial o funcție a pieței în ansamblu, deoarece valoarea unei locuințe este determinată în primul rând de valoarea sa structurală (cât de bine este construită, cât de noi sunt aparatele, câte dormitoare etc. .). Evaluările judecă, de asemenea, casele prin valoarea lor relativă pe piața în care există.

Proximitatea casei cu școlile, parcurile și autostrăzile sunt toate lucruri pe care trebuie să le iei în considerare atunci când cumperi orice locuință și pot influența în mod semnificativ valoarea unei evaluări vechi a locuinței care altfel ar putea avea o apreciere scăzută din cauza problemelor structurale.

Alte lucruri de luat în considerare

O locuință mai veche va veni cu unele probleme care nu există în casele moderne. O problemă importantă de urmărit este prezența vopselei cu plumb. Dacă casa ta a fost construită înainte de 1978, casa ta ar putea avea vopsea în ea. Chiar înainte de anii '70, oamenii începuseră să-și dea seama că vopselele cu plumb au dus la probleme de sănătate pe termen lung, dar există încă o posibilitate ca casa mai veche pe care o privești să fie vopsită cu vopsea de plumb. Aceasta este o întrebare și o adresare înainte de a merge mai departe cu procesul de achiziție la domiciliu.

Termitele și alte insecte care mănâncă lemne trebuie, de asemenea, să fie inspectate înainte de a lua în considerare o ofertă pe o casă veche. Asigurați-vă că inspectați și întrebați despre toate insectele care mănâncă lemnul, nu doar termitele, atunci când căutați o casă veche.

ferestrele mai vechi sunt, de asemenea, ceva de luat în considerare atunci când cumpără o casă mai veche. În mod tipic, locuințele mai vechi vor avea ferestre cu o singură panou, care nu sunt la fel de eficiente din punct de vedere energetic ca modelele moderne cu pereți dubli. Mai ales dacă o locuință mai veche are mai multe ferestre, costul de modernizare a acesteia este substanțial și ar trebui luat în considerare atunci când se ia în considerare costul total al unei case vechi.

Problemele fundamentale și structurale sunt, de asemenea, esențiale să se ia în considerare atunci când se analizează valoarea unei case. Reglementările din jurul locuințelor au variat, în mod evident, în ultimii 100 de ani - a obține un inspector pentru a evalua integritatea structurală a oricărei proprietăți înainte de a lua în considerare o ofertă.

Calculul valorii investiției

Calculul valorii imobiliare a unei locuințe trebuie privit dintr-o perspectivă comercială / personală. Modelul de stabilire a prețurilor la activele de capital este un instrument bun care poate fi folosit aici atunci când se ține seama de riscul și costul de oportunitate, așa cum se aplică în cazul unei investiții imobiliare. Să presupunem că utilizați acest model pentru a evalua ROI potențial al unei case vechi pe care doriți să o cumpărați. Acest model specific analizează potențialul rentabilității investiției (ROI) din venitul din chirii și îl compară cu alte investiții care nu prezintă niciun risc (cum ar fi obligațiunile de trezorerie). Rentabilitatea ROI estimată din venitul din chirie ar trebui să depășească rentabilitatea relativ garantată pe cea de la obligațiunile Trezoreriei sau "investițiile sigure. "Dacă nu, riscul investiției în chirie nu are sens. Acest lucru este valabil pentru toate investițiile potențiale de închiriere, dar pentru case mai vechi, problema poate fi și mai complicată în ceea ce privește aprecierea. Vedem aici cât de importantă este evaluarea, deoarece închirierea de bunuri mai vechi va însemna probabil cheltuieli de întreținere mai mari și chirii mai mari, afectând astfel rentabilitatea totală a investiției (ROI) din veniturile din chirii. Mai puțin veniturile din chirii pot fi luate în considerare în rentabilitatea totală a investiției, în cazul în care întreținerea unei locuințe mai în vârstă necesită o remiză asupra profiturilor potențiale. Modelul CAPM sugerează luarea în considerare a acestor riscuri înainte de a face acest tip de investiție sau la stabilirea unei structuri de prețuri de închiriere. Aprecierea unei locuințe vechi în cadrul acestei structuri va ghida astfel calculul global, deoarece această valoare va fi ceea ce dictează valoarea împrumutului, eventualele renovări, întreținerea pe termen lung și apoi suma care va trebui recuperată în veniturile din chirii.

Linia de fund

Casele vechi ale Americii sunt frumoase și istorice de arhitectură, dar vin cu un set unic de obstacole pentru cumpărătorul de zile moderne să ia în considerare. Obținerea unei evaluări cuprinzătoare și asigurarea unei inspecții aprofundate a casei vor ajuta la luarea deciziilor cu privire la valoarea investiției sau nu. Când vă gândiți să cumpărați case vechi ca proprietăți de închiriere, imaginarea potențialului ROI față de cheltuieli și valoarea evaluată va pune decizia în perspectivă.