Înainte de criza creditelor ipotecare din 2008-2009, cumpărarea unei locuințe închise a fost o propunere mult mai dificilă. Vânzătorii de chilipiruri din domeniul imobiliar trebuiau să urmeze în prealabil licitațiile puse în fața instanțelor judecătorești sau să treacă prin margini de depuneri legale. Dar valul de spargere a creditelor provocate de prăbușirea subprime nu numai că a mărit numărul de proprietăți disponibile, ci și le-a facilitat găsirea și achiziționarea acestora. De fapt, procesul este adesea similar cu căutarea unui alt tip de casă. Clădirile închise sunt disponibile în aproape toate piețele imobiliare din întreaga țară, oferind oportunități pentru proprietarii de case și investitori.

-> ->

Cum puteți găsi case închise

Se pot găsi proprietăți blocate în periodice și site-uri cu servicii multiple (MLS), prin intermediul căutărilor on-line în domeniul imobiliar, al birourilor bancare și al ziarelor locale. Există multe site-uri web care se specializează acum în găsirea de locuințe și proprietăți care sunt în blocare, cum ar fi închiderea SUA. com și HomePath de la Fannie Mae. com. Unele instituții financiare, cum ar fi Bank of America, oferă de asemenea pagini dedicate pentru a vă ajuta să căutați o locuință închisă. În serviciile locale cu mai multe înregistrări, proprietățile care sunt blocate pot să nu fie evidențiate per se; acest lucru poate fi menționat numai în descrierea proprietății.

Creditorii din ce în ce mai vinde activele confiscate prin intermediul agenților imobiliari, așa că nu ezitați să întrebați un agent imobiliar pentru oportunități. Unii agenți imobiliari se specializează chiar și în proprietăți de închidere.

Mai exact, localizarea unei case închise depinde de locul în care se află exact în procesul de blocare a acesteia: Proprietățile pot fi totuși deținute de proprietarul original (în etapele anterioare, în cazul proprietăților de vânzare pre-închidere și de vânzare) sau o entitate cum ar fi o bancă sau guvernul (în cele ulterioare). Iată cinci tipuri de blocare și abordări pentru cumpărare.

1. Pre-închideri
O proprietate este în pre-închidere după creditor ipotecar a notificat debitorilor că acestea sunt în incapacitate de plată, dar înainte de proprietate este oferit spre vânzare la licitație. Dacă un proprietar poate vinde proprietatea în acest interval de timp, el sau ea ar putea să evite procedurile de blocare a pieței și efectul său negativ asupra istoricului creditelor și asupra perspectivelor viitoare (a se vedea Obținerea unui credit ipotecar după faliment și închidere ). Ca atare, unii proprietari sunt dispuși să negocieze. Plățile prealabile sunt tipărite în mod obișnuit în clădirile județului și ale orașului. În plus, multe resurse online, inclusiv www. blocare a pieței. com, proprietățile listă care se află în faza de pre-închidere.

2. Vânzări scurte
Vânzările scurte apar atunci când creditorul este dispus să accepte mai puțin decât ceea ce se datorează unui credit ipotecar. Împrumutații nu trebuie neapărat să fie implicați în plățile ipotecare pentru ca un împrumut să accepte o vânzare în lipsă; totuși, aceștia trebuie, de obicei, să dovedească un anumit tip de dificultăți financiare, cum ar fi pierderea unui loc de muncă, care ar putea duce la neplată.Adesea, reședința în cauză este subacvatică, ceea ce înseamnă că aceasta este în valoare mai mică decât soldul ipotecar restante. Pentru a se califica drept o vânzare în lipsă, creditorul trebuie să accepte să "vândă proprietatea pe scurt" acceptând mai puțin decât este datorat, iar casa trebuie să fie listată pentru vânzare. Aceste proprietăți sunt, de obicei, anunțate ca vânzări în lipsă "aprobarea bancară în așteptare".

Achiziționarea unei proprietăți de vânzare pe termen scurt este, în cea mai mare parte, aceeași cu o achiziție tradițională, dar limba în contracte va fi diferită, specificând că termenii sunt supuși aprobarea creditorului. O bancă poate dura mai multe luni pentru a răspunde unei oferte de vânzare scurte, astfel încât procesul poate dura mult mai mult decât o achiziție tradițională. Multe site-uri imobiliare, inclusiv companii individuale sau servicii de înscriere, oferă opțiunea de a căuta prin vânzare în lipsă.

3. Sheriff Sale Auctions
O licitație de vânzare a șerifului are loc după ce creditorul a notificat împrumutatul de neplată și a permis o perioadă de grație pentru împrumutat pentru a recupera plățile ipotecare. O licitație este proiectată pentru ca împrumutătorul să primească rapid răscumpărarea împrumutului care este implicit. Aceste licitații se produc adesea pe pașii de la un oraș, administrați de autoritățile locale de aplicare a legii. Proprietatea este licitată ofertantului cel mai mare la un loc anunțat public, dată și oră. Aceste anunțuri pot fi găsite în ziarele locale și în multe locații online prin efectuarea unei căutări pentru "licitații de vânzări de șerif".

4. Proprietăți deținute de bănci
Proprietățile care nu se vând la licitație revin la bancă; adică, ele devin proprietăți imobiliare (REO). Ele sunt adesea administrate de departamentul REO al unei bănci, care menține o listă a proprietăților băncii. Surse online, cum ar fi www. RealtyTrac. com au înregistrări extinse care pot fi căutate prin oraș, stat sau cod poștal.

5. Proprietăți deținute de Guvern
Unele case sunt achiziționate cu împrumuturi garantate de Administrația federală pentru locuințe (FHA) sau Departamentul Afacerilor Veteranilor (VA). Când aceste proprietăți intră în blocare, acestea sunt restituite de guvern și vândute de brokeri care lucrează pentru guvern. Un broker înregistrat de stat trebuie contactat pentru a achiziționa o proprietate deținută de stat. Cumpărătorii pot cerceta astfel de proprietăți pe www. HUD. gov (faceți clic pe "ZONELE DE TEMA" și selectați "Locuințe de vânzare").

Cea mai ieftină locuință este mai ieftină

Cel mai mare punct de vânzare al locuințelor blocate este, desigur, prețul marcat - adesea semnificativ mai mic decât alte proprietăți similare din aceeași zonă (cunoscute ca comparabile sau comps, în broker -vorbi). Majoritatea tranzacțiilor de împrumut sunt vândute cu 5% sub valoarea de piață, cel puțin cu reduceri și mai mari în anumite regiuni. Cumpărătorii pot, de asemenea, să beneficieze de economii suplimentare cu beneficii cum ar fi plățile reduse, ratele dobânzii mai mici sau eliminarea taxelor de evaluare și a anumitor costuri de închidere.

Ce le face o astfel de afacere? În cazul în care reședința se află în stadiul de pre-închidere sau de vânzare în lipsă, proprietarii săi se află într-o legătură financiară - au nevoie de bani. Și timpul nu este de partea lor: trebuie să descarce proprietatea și să obțină ce pot, cât pot, ca să nu-l piardă în întregime.Pe scurt, acești vânzători nu negociază exact dintr-o poziție de rezistență. Deși poate părea crud să profite de nenorocirea altora, cumpărătorii pot beneficia.

Ele pot beneficia și mai mult dacă proprietatea a fost de fapt confiscată. Biroul șerifului nu este interesat să stea pe casă; băncile nu doresc să fie în afacerea proprietarului. De obicei, instituțiile financiare vor să se debaraseze rapid de proprietățile imobiliare (la un preț rezonabil, desigur - trebuie să răspundă investitorilor și auditorilor că au făcut toate încercările de a recupera cât mai mult din suma inițială a împrumutului). Din nou, aceasta beneficiază cumpărătorii.

În cele din urmă, casele blocate sunt de obicei vândute în condiții "as-este" - dacă există daune, reparațiile nu fac parte din ecuație - și, așa cum cunosc aficionadosii de mașini și de epocă, "as-is" se traduce în o reducere. Desigur, "așa cum este" poate fi o sabie cu două tăișuri, așa cum vom discuta mai jos.

Riscurile de a cumpara case închise

Proprietatea Probleme

Deși are un discount compensatoriu, "cum este", condiția poate fi destul de sumbră. În cazul în care locuința este încă ocupată de proprietari, aceasta este adesea prost menținută - la urma urmei, în cazul în care oamenii nu pot face plățile ipotecare, probabil că se află în spatele plății pentru întreținerea obișnuită, de asemenea, ca să nu mai vorbim de reparații majore. În plus, unii oameni care se confruntă sau sunt forțați să se blocheze sunt încurcați și își iau frustrările în locuința lor înainte de refacerea băncii. Aceasta implică adesea eliminarea aparatelor și a dispozitivelor, și uneori chiar vandalismul complet.

Dacă proprietatea a fost deja restituită, situația ar putea fi și mai gravă. Infracțiunea este o preocupare majoră cu casele vacante. Pajiștile neînfrânate și acoperișurile dărăpănate fac publicitate hoților că locul este gol. Mulți dintre acești oportuniști vor jefui căminul conductelor de cupru, cablurilor de cupru, aparatelor și dispozitivelor. Locuința vacantă poate deveni, de asemenea, un magnet pentru tranzacțiile cu droguri, prostituția și crimele violente. Comunitățile sărace sunt afectate în mod deosebit, deoarece au mai puține resurse pentru a face îmbunătățiri comparativ cu rezidenții din zonele mai bogate. Chiar și fără elementul de crimă, casele care au rămas latente de luni sau chiar ani au fost probabil expuse elementelor și au astfel un risc substanțial de un fel de deteriorare: mucegai, instalatii sanitare afectate, putregai de lemn, termite - lucruri care necesită cheltuieli substanțiale pentru a repara, făcând că eticheta prețului de negociere mai puțin de un chilipir. Unele instituții financiare vor întreține menținerea de bază a proprietăților REO ale acestora, cum ar fi hibernarea. Chiar și așa, ei nu își asumă responsabilitatea pentru situația actuală a proprietății și nici nu vor face reparații înainte de a fi vândute. Desigur, un raport de inspecție la domiciliu poate dezvălui multe probleme potențiale, iar un antreprenor general poate oferi estimări de reparații. Din păcate, cumpărătorii de la licitație de multe ori nu au șansa să-și inspecteze proprietățile înainte de cumpărare, ceea ce înseamnă că puteți găsi un număr de surprize urâte în casa dvs. după ce vă semnați pe linia punctată.( Capcanele achiziționării unei Case de blocare .)

Costuri ascunse

Pe lângă lucrările de reparații și renovări neprevăzute, delincvențele, cum ar fi taxele înapoi și garanțiile pentru ei, fie de către IRS sau de stat sau alți creditori) pot adăuga costuri suplimentare unei case altfel de dorit. Orice s-ar datora, guvernul trebuie mai întâi plătit și stabilit înainte ca procesul de cumpărare să poată merge mai departe. Acest lucru se aplică în special în cazul proprietăților scoase la licitație; o bancă va plăti întotdeauna toate garanțiile atașate proprietății înainte de a le revinde altei părți.

Ofertanții la licitație trebuie să plătească proprietățile lor în numerar la momentul cumpărării: nu este permisă finanțarea. Deci, asigurați-vă că cumpărarea casei dvs. de chilipir nu vă lasă săraci în numerar.

Procesul lent

Complicațiile precedente înseamnă deseori o mulțime de documente. În mod obișnuit, blocările vor avea un număr de documente suplimentare care trebuie completate pentru a se pregăti pentru închidere, ceea ce nu este întotdeauna atât de oportun. Dacă este o situație de vânzare scurtă, creditorul proprietarului trebuie să aprobe tranzacția și acest lucru poate dura ceva timp, așa cum am menționat mai devreme. Grave daune gasite in casa poate duce la o apreciere mai mici acasă, care poate afecta capacitatea cumpărătorului de a obține un împrumut. Unii creditori nu vor împrumuta sub o anumită sumă de dolari, deoarece potențialul de profit pe un împrumut mai mic nu merită riscul.

În timp ce credeai că o bancă ar fi dornică să descarce o reședință, timpul de răspuns între bancă și alte părți implicate poate fi lent cu proprietățile REO. Timpul necesar pentru a obține un răspuns la suma licitată poate varia foarte mult; dacă banca care deține proprietatea dvs. este împotmolită cu blocări, atunci poate dura mult mai mult ca banca să poată procesa cererea dumneavoastră. Au fost cunoscute băncile cu întârzieri substanțiale până la 90 de zile pentru a răspunde unei oferte. Dacă intenționați să finanțați achiziția, ați fi înțelept să vă petreceți timpul obținând o aprobare prealabilă pentru un credit ipotecar.

Concurență

Ca și în cazul oricărei piețe, ori de câte ori există șansa de a achiziționa ceva la o reducere din rata dobânzii, cererea va crește. Astfel, interesul sporit și concurența - nu numai din partea ocupanților potențiali, ci și din partea investitorilor și a specialiștilor - sunt inevitabile atunci când se ocupă cu proprietăți rentabile. Foarte adesea, o casă închisă poate fi prețuită atractiv sub celelalte case din zona înconjurătoare, dar atunci când cuvântul iese, numeroase oferte pot veni în rapid și un război de licitație urmează. Deci, ceea ce a fost cândva o casă subevaluată într-un cartier mare poate deveni rapid o proprietate costisitoare.

Cumpărătorii potențiali ai caselor blocate pot fi înțelepți să depună oferte la mai multe proprietăți simultan, deoarece este posibil ca cumpărătorii concurenți să obțină o proprietate cu o ofertă mai mare sau o ofertă totală. Dar nu te descuraja daca altcineva ti-a atras oferta pentru o anumita proprietate; verificați periodic pentru a vedea dacă reapare în inventarul băncii. Operațiunile de blocare a pieței tind să scadă destul de des.

Achiziționarea unei case închise

Dacă cumpărați dintr-o bancă, va trebui să vă acuzați abilitățile de negociere și să începeți procesul cu o ofertă lowball pe proprietatea pe care o doriți. Băncile care au acumulat stocuri considerabile de proprietăți imobiliare vor fi mai înclinate să negocieze prețul; cu cât banca a deținut mai mult proprietatea, cu atât sunt mai mari sansele de a lua în considerare serios ofertele mai mici, în special pe proprietățile care au fost deținute pentru perioade mai lungi de timp. Prin urmare, ar trebui să faceți probabil suma licitată inițială la un preț cu cel puțin 20% sub prețul actual al pieței sau poate chiar mai mult dacă proprietatea pe care o licitați este situată într-o zonă cu o incidență ridicată a blocărilor.

Dacă puteți plăti pentru proprietate și orice renovări necesare în numerar, sunteți într-o poziție de invidiat. De aceea, unii cumpărători decid să colaboreze cu investitorii din afară, care îi pot ajuta pe cei de la front și să împărtășească profiturile atunci când locuința merge din nou în blocul de vânzare. De fapt, tranzacțiile cu numerar reprezintă o parte considerabilă din vânzările REO.

Opțiuni de finanțare pentru Casele de tip închis

Aveți posibilitatea să utilizați o ipotecă pentru a cumpăra o proprietate REO, deși creditorii privați tind să fie îngrijorați cu privire la finanțarea tranzacțiilor de blocare a pieței. Cu toate acestea, există două opțiuni de finanțare pentru cei care se califică - 203 (k) împrumuturi de la Administrația federală pentru locuințe (FHA) și programul HomeSteps prin Freddie Mac, una dintre întreprinderile sponsorizate de guvern care răscumpără ipotecile.

203 (k) Credite

FHA a proiectat ipotecile sale de 203 (k) pentru a ajuta la atenuarea preocupărilor băncilor care altfel ar fi timide de REO cu risc ridicat. achiziții. Prin impunerea de către debitori a unei prime de asigurare ipotecară, acestea pot garanta împrumuturile acordate de creditorii privați care participă la program.

Pentru debitori, unul dintre marile avantaje este capacitatea de a finanța achiziția de acasă, plus orice reparații necesare, într-o singură ipotecă. Versiunea mai bazică, un împrumut simplificat de 203 (k), este destinată reparațiilor limitate care nu necesită planuri de inginerie sau arhitectură. Persoanele fizice pot împrumuta până la 35 000 de dolari peste prețul de vânzare al casei pentru a acoperi remedii de bază, cum ar fi noile aparate, siding și ferestre.

Cu soluții mai extinse, cum ar fi construirea unui plus sau îngrijirea daunelor structurale, un împrumut tradițional de 203 (k) este de obicei cea mai bună opțiune. Spre deosebire de varianta raționalizată, proprietarii de case trebuie să scoată cel puțin 5 000 de dolari; suma maximă se bazează pe limitele FHA pentru fiecare județ. În plus, trebuie să plătiți pentru un consultant independent pentru a inspecta proprietatea și pentru a verifica dacă lucrările respectă regulamentul programului.

Un dezavantaj suplimentar la aceste împrumuturi este prețul. Pe lângă plata asigurărilor ipotecare, debitorii plătesc de obicei ratele dobânzilor care sunt cu un sfert de punct procentual mai mare decât cele pentru împrumuturile convenționale. Aceștia ar putea, de asemenea, să dea furcă peste unu sau două puncte, care reprezintă o taxă în avans care se ridică la fiecare 1% din suma principală.

Figura 1. O comparație între împrumuturile tradiționale de 203 (k) și versiunea simplificată.

(Sursa: site-ul Bank of America)

HomeSteps

Freddie Mac oferă lichidități pieței ipotecare prin cumpărarea de împrumuturi de la bănci, punerea lor în valoare și vânzarea către investitori ca titluri de valoare. Cu HomeSteps, organizația - prin partenerii săi de creditare privată - oferă finanțare specială pentru cei care doresc să cumpere doar proprietățile imobiliare pe care le deține. HomeSteps este disponibil în prezent numai în următoarele state: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, Carolina de Nord, Carolina de Sud, Tennessee, Texas și Virginia.

Dacă trăiți într-una din aceste state, HomeSteps are câteva beneficii semnificative. Șeful acestora este că nu trebuie să cumpărați asigurare ipotecară, care o diferențiază de împrumuturile de 203 (k). Numai asta poate salva cumpărătorii sute, chiar mii de dolari, pe parcursul ipotecii. Mai mult, o ipotecă HomeSteps nu necesită o apreciere la origine, care poate constitui un obstacol major pentru cei care caută un împrumut convențional.

Cumpărătorii pot găsi o listă de proprietăți cu o singură familie, condo și mai multe familii pe site-ul HomeSteps.

Linia de fund

Pe suprafata, casele blocate pot parea atragatoare. Cu toate acestea, costurile pot fi extrem de imprevizibile, iar daunele care stau la baza ar putea face o proprietate nedorită. Procesul de cumpărare este adesea lent, ceea ce ar putea impulsiona alte gânduri în mintea cumpărătorilor, în timp ce cererea mare de a atrage proprietăți blocate poate împinge unii cumpărători plini de speranță.

Cu toate acestea, fiind spuse, casele blocate pot ajunge la oferte incredibile. Cumpărătorii au ocazia unică de a plăti valoarea de piață inferioară pentru casele care nu ar fi disponibile pentru aceștia în condiții normale. Dacă există economii pe partea de achiziție, aceasta îmbunătățește probabilitatea ca cumpărătorul să realizeze aprecierea activului său și un câștig din investiția sa dacă vinde în viitor.

Dacă este făcută în mod responsabil, achiziționarea unei case închise poate permite unui cumpărător să profite de nenumărate beneficii pentru mulți ani care vor veni.