Un împrumut jumbo, cunoscut și sub denumirea de jumbo ipotecar, reprezintă o formă de finanțare la domiciliu, a cărei valoare depășește limitele de împrumut conforme stabilite de Agenția Federală pentru Finanțarea Locuințelor (FHFA). Prin urmare, spre deosebire de creditele ipotecare convenționale, acestea nu sunt eligibile pentru a fi cumpărate, garantate sau securitizate de Fannie Mae sau Freddie Mac. Concepute pentru a finanța proprietăți de lux și case pe piețele imobiliare locale foarte competitive, creditele ipotecare de tip jumbo vin cu cerințe unice de subscriere și implicații fiscale.

Împrumuturile Jumbo câștigă tracțiune, pe măsură ce piața imobiliară continuă să se redreseze după Marea Recesiune.

Cât de mare este o ipotecă Jumbo?

La ce preță o ipotecă depășește valoarea convențională / conformă și trece peste jumbo? Aceasta variază de stat și chiar de județ. FHFA stabilește mărimea limitei împrumutului conforme pentru diferite zone pe o bază anuală, deși se schimba rar. De fapt, limita maximă pentru proprietățile de o singură unitate de 424, 100 USD (pentru cea mai mare parte a țării) este prima creștere de la începutul anului 2006.

În prezent, o ipotecă care depășește suma de 424 dolari, 100 este considerată un împrumut jumbo în marea majoritate a continentului american. Cu toate acestea, limita conformă este mai mare în zonele cu prețuri abrupte la domiciliu. În cel mai mare dintre aceste "zone cu costuri ridicate", un jumbo este un împrumut de peste 636 dolari, 150.

Iată o privire la modul în care se descompune. Există aproximativ 3 143 de județe în Statele Unite continentale. Dintre acestea, 2, 916 au o limită de împrumut de 424 dolari, 100 în 2017. Numai 108 de județe au o limită de împrumut de 636 dolari, 150, inclusiv New York City, Los Angeles și San Francisco. Majoritatea zonelor cu costuri ridicate se află în California - ceea ce nu este o surpriză, având în vedere că statul de Aur găzduiește unele dintre cele mai scumpe piețe de locuințe din țară.

Există, de asemenea, 115 de județe din SUA cu limite de împrumut care depășesc 424, 100, dar mai mici de 636, respectiv 150. De exemplu, limita conformă din Fairfield County, Conn., Este stabilită la 601 dolari, 450. În regiunea Suffolk, Massachusetts (în casă în Boston), limita este de 598 000 $.

Limitele împrumuturilor sunt adesea chiar mai mari în afara continentului U. S … De fapt, limitele din cele cinci județe din Hawaii variază între 636 $ , 150 și 721, respectiv 050. (Hawaii, alături de Alaska, Guam și Insulele Virgine, este permis să aibă limite mai mari conforme.) Pentru o listă completă a limitelor împrumuturilor județene, uita-te aici.

Calificarea pentru o ipotecă Jumbo

Dacă aveți obiectivele dvs. stabilite într-o casă care costă aproape o jumătate de milion sau mai mult - și nu aveți atât de mult ședinței într-un cont bancar - probabil veți merge necesită o ipotecă jumbo. Și dacă încercați să aterizați, veți fi nevoiți să îndepliniți condiții mult mai riguroase de credit decât proprietarii de case care solicită un împrumut convențional.Aceasta deoarece împrumuturile de tip jumbo au un risc mai mare de creditare pentru creditor, din cauza lipsei unei garanții Fannie Mae sau Freddie Mac, așa cum am menționat mai sus. Și, bineînțeles, pentru că sunt implicați mai mulți bani.

Ca și în cazul ipotecilor în general, cerințele minime pentru un jumbo au devenit din ce în ce mai stricte începând cu anul 2008. Pentru a obține aprobarea, veți avea nevoie de un scor de credit stelar - 700 și mai mare - și o datorie super-scăzută - raportul de venituri (DTI) - cel puțin sub 43% și, de preferință, mai aproape de 36%. Deși sunt ipoteci neconforme, jumbosul trebuie să se încadreze în linia directoare a ceea ce Biroul pentru Protecția Financiară a consumatorilor consideră un "credit ipotecar calificat", un sistem de creditare cu termeni și reguli standardizate, cum ar fi DTI de 43%.

Trebuie să dovediți că aveți bani la îndemână pentru a vă acoperi plățile ipotecare jumbo, care sunt susceptibile de a fi foarte ridicate dacă optați pentru o ipotecă fixă ​​de 30 de ani cu rată fixă. Nivelurile specifice de venituri și rezervele depind de mărimea împrumutului total, însă toți debitorii au nevoie de plăți de plată care se întind pe o perioadă de 30 de zile, iar formularele fiscale W2 se întind pe o perioadă de doi ani. Dacă sunteți independent, cerințele privind veniturile sunt mai mari: doi ani de declarații fiscale și cel puțin 60 de zile de declarații bancare curente. Împrumutatul trebuie, de asemenea, să demonstreze că are active lichide pentru a se califica, iar rezervele în numerar egale cu șase luni ale plăților ipotecare.

Și toți solicitanții trebuie să prezinte documentația adecvată cu privire la toate celelalte credite deținute și dovada dreptului de proprietate asupra activelor non-lichide, ca și alte bunuri imobile.

Cât puteți împrumuta în final depinde, bineînțeles, de activele dvs., de scorul dvs. de credit și de valoarea proprietății pe care sunteți interesat să o cumpărați (pentru informații suplimentare, consultați

Prea multă datorie pentru o ipotecă? )

Rata de împrumut Jumbo Pe latura strălucitoare, în timp ce ipotecile jumbo erau folosite pentru a transporta rate mai mari ale dobânzilor decât ipotecile convenționale (din cauza cantității mai mari de bani implicate și pentru că poate dura mai mult să vândă o casă cu prețuri mai mari creditorul trebuie să excludă), acest decalaj se încheie în ultimii ani. În prezent, rata medie anuală procentuală (APR) pentru o ipotecă jumbo este de multe ori echivalentă cu ipotecile convenționale - și, în unele cazuri, de fapt mai mică. În caz contrar, băncile pot percepe o taxă de la 0,25% până la 1,5% mai mare pentru un împrumut jumbo. Chiar dacă întreprinderile sponsorizate de guvern nu pot să le gestioneze, împrumuturile jumbo sunt adesea securitizate de alte instituții financiare; deoarece aceste valori mobiliare prezintă un risc mai mare, ele tranzacționează la o primă de randament pentru creditele ipotecare securitizate convenționale. Cu toate acestea, cu întârziere această răspândire a fost redusă, cu rata dobânzii a împrumuturilor în sine. Plata în avans pe împrumuturi Jumbo

Pe partea mai stralucitoare, cerințele de plată în jos s-au slăbit în aceeași perioadă de timp. În trecut, împrumutătorii ipotecari jumbo au cerut adesea cumpărătorilor de case să plătească 30% din prețul de cumpărare al rezidenței (față de 20% în cazul ipotecilor convenționale). Acum, această cifră a scăzut la 10% până la 15%.(Amintiți-vă, totuși, pot exista diferite avantaje pentru a face o plată mai mare în jos - printre acestea, pentru a evita costul asigurării ipotecare private: vezi

Asigurarea ipotecară privată: Evitați-o pentru aceste 6 motive

).

Ați putea atribui toate aceste rate scăzute pentru dobânzi și plăți în avans la faptul că băncile sunt, în general, foarte dornici să găsească noi clienți pentru pachetele de împrumut jumbo. Jumbo debitorilor ipotecare sunt susceptibile de a fi, sau sunt pe drumul spre a deveni, un fel de instituții de mare valoare netă indivizi place să se înscrie pentru produse pe termen lung. Astfel de clienți au o istorie de credit excelentă, o mulțime de active și, adesea, nevoia de gestionare suplimentară a averii și servicii de investiții pe drum. În plus, este mai practic pentru o bancă să administreze o singură ipotecă de 2 milioane de dolari decât 10 ipoteci de 200 000 de dolari.

Cine ar trebui să primească un împrumut Jumbo? Aceste credite ipotecare sunt considerate cele mai potrivite pentru un segment de salariați cu venituri mari care fac între 250, 000 și 500 000 dolari pe an. Acest segment este cunoscut sub numele de HENRY, un acronim pentru "persoanele cu venituri mari, care nu sunt încă bogate"; se referă la oameni care, în general, fac o mulțime de bani, dar nu au milioane de bani în plus sau alte active acumulate - totuși. În timp ce o persoană din segmentul HENRY poate să nu fi acumulat averea pentru a cumpăra o casă nouă scumpă cu numerar, persoanele cu venituri mari au de obicei scoruri de credit mai bune și istorii de credit mai bine stabilite decât cumpărătorul credit ipotecar pentru o sumă mai mică.

Odată cu obținerea unui credit mai bine stabilit, persoanele cu venituri mari au de asemenea tendința de a avea mai multe conturi de pensii mai bine stabilite. Ei contribuie adesea la astfel de conturi de investiții pentru o perioadă mai lungă de timp decât persoanele cu venituri mai mici. De obicei, aceștia au contribuit cu mai multe fonduri la astfel de conturi, astfel încât soldurile contului să reprezinte sume substanțiale.

Implicațiile fiscale ale unui împrumut Jumbo

Doar pentru că ați putea beneficia de unul dintre aceste împrumuturi, nu înseamnă că trebuie să-l luați. Cu siguranță nu ar trebui să faceți asta, dacă vă bazați pe aceasta, de exemplu, oferindu-vă o pauză substanțială de impozitare.

Probabil știți că puteți deduce din impozitele dvs. dobânda ipotecară pe care ați plătit-o pentru un anumit an. Dar, probabil, nu a trebuit niciodată să vă faceți griji cu privire la capacul pe care IRS îl plasează în această deducere. Puteți deduce dobânda atâta timp cât ipoteca în sine este de 1 milion de dolari sau mai puțin. Dacă ipoteca dvs. este mai mare, nu veți obține deducerea completă. De exemplu, dacă ați scos o ipotecă de jumătate de milion de dolari, care acumulează 60.000 $ în interes dobânzat pe an, puteți deduce doar 30.000 $ - dobânda pentru primul milion de ipotecă. Deci, veți obține doar o pauză de impozit pe jumătate din dobânda ipotecar, în vigoare.

Și chiar dacă ratele de dobândă ale jumbosului se apropie mai mult de ipotecile convenționale, este posibil să vă comportați numerele și să comparați termenii, pentru a vedea dacă luați două împrumuturi mai mici conforme, în loc de un jumbo mare, mai bine pentru finanțele voastre pe termen lung.