În cazul în care următoarea locuință pe care intenționați să o achiziționați vine cu o etichetă de preț extrem de abruptă, este posibil să aveți nevoie de o ipotecă jumbo pentru ao finanța. Aceste împrumuturi, adesea mai mult de o jumătate de milion de dolari și mai mari, sunt destinate finanțării proprietăților de lux și a locuințelor pe piețele imobiliare locale foarte competitive și au cerințe unice de subscriere și implicații fiscale.

Dar, în afară de a fi mari, ce anume sunt împrumuturi jumbo sau ipoteci și cum diferă acestea de contrapartidele lor convenționale și mai puțin numeroase?

Fannie Mae, Freddie Mac și limitele împrumutului

Aproximativ 90% din toate ipotecile scrise în S.U.A. sunt susținute de două agenții guvernamentale cvasi-publice, Fannie Mae și Freddie Mac. (Mai mult, vezi:

Fannie Mae: ce funcționează și cum funcționează .) Aceste două agenții securizează (adică achiziționează, împachetează și revinde) aproape orice ipotecă atâta timp cât aderă la îndrumările "conforme cu împrumuturile", care influențează scorul de credit al creditorului și istoricul, raportul datoriilor către venit (DTI), raportul împrumut-valoare-valoare al ipotecii și un alt factor-cheie: dimensiunea împrumutului. Începând din 2017, maximul național pentru creditele conforme este de 424 de dolari, 100 pentru o locuință unică. Cu toate acestea, mai mult de 208 județe din jurul S.U.A. sunt desemnate ca zone cu costuri ridicate, competitive (cred că New York City, Los Angeles, Nantucket); în acestea, limitele maxime ale împrumuturilor pot ajunge la 625, 500 USD.

Când ipotecile depășesc aceste praguri, atunci primesc statutul lor "jumbo". Rețineți însă că, în timp ce ipotecile de tip jumbo se încadrează în afara restricțiilor conforme cu împrumuturile și nu vor fi susținute de Fannie Mae sau Freddie Mac, mulți dintre ei încă respectă liniile directoare pentru "creditele ipotecare calificate" stabilite în ianuarie 2014 de Biroul pentru Protecția Financiară a Consumatorilor.

Calificări: Împrumuturi convenționale vs. Jumbo

Deoarece creditele jumbo nu sunt susținute de agenții federale ca ipoteci convenționale, creditorii își asumă un risc mai mare atunci când îi oferă. Acest lucru înseamnă că vă veți confrunta cu cerințe mai stricte de credit dacă încercați să vă asigurați unul. Majoritatea creditorilor vor dori să vadă următoarele:

Dovada venitului:

Vino pregătită cu două ani de documentație fiscală sau documente similare pentru a dovedi că ai o sursă sigură și consistentă de venit. Creditorii vor dori, de asemenea, să vadă că aveți suficiente active lichide pentru a acoperi plățile ipotecare în valoare de șase luni sau mai mult.

• scor de credit sterlină și istorie: În general, aveți nevoie de un scor de credit de cel puțin 620 (considerat "echitabil") înainte de un creditor vă va aproba pentru o ipotecă convențională. Cu toate acestea, există o probabilitate scăzută de împrumuturi vă va aproba pentru o ipotecă jumbo în cazul în care scorul dvs. de credit scade sub gama 700-720, deși există unele dovezi acest lucru este început să se schimbe.

• Raportul Datorie-Venituri (DTI): Întrucât majoritatea creditelor ipotecare convenționale sunt și credite ipotecare calificate, raportul dintre datorie și venituri (datoria dvs. lunară față de venitul dvs. lunar) trebuie să fie de 43% . Aceeași regulă se aplică și ipotecilor jumbo, care sunt, de asemenea, credite ipotecare calificate, însă creditorii vor dori să aveți un DTI mai mic, deoarece împrumutul este atât de mare. (

• Cum îmi influențează rata datoriei-venit (DTI) la capacitatea mea de a obține o ipotecă? În urmă cu câțiva ani, plăți mai mari în jos - în jur de 30% sau mai mult - în comparație cu ipotecile convenționale, care sunt de obicei 20%. Cu toate acestea, raportul dintre plățile în avans și valoarea ipotecară sa relaxat pentru ambele categorii, majoritatea creditorilor, cum ar fi PNC Financial Services Group și Wells Fargo, au oferit recent ipoteci jumbo pentru doar 15% și, respectiv, 10%

• Rata de comparație În ultimele luni, rata medie anuală procentuală (APR) pentru o ipotecă jumbo a fost mai mult sau mai puțin egală cu ipotecile convenționale. De fapt, nu este neobișnuit să vezi un

mai mic

APR pentru o ipotecă jumbo. Pentru a compara ratele ipotecare jumbo, este util să folosiți un calculator ipotecar ca cel de mai jos. Taxa de plată

Dacă sunteți deja proprietar de locuințe, probabil sunteți conștient de faptul că puteți deduce din impozitele dvs. dobânda pe care ați plătit-o pentru ipoteca pentru un an dat. Dar, probabil, nu a trebuit niciodată să vă faceți griji cu privire la capacul pe care IRS îl plasează în această deducere.

Da, puteți deduce dobânda ipotecară - atâta timp cât ipoteca în sine este de 1 milion de dolari sau mai puțin. Dacă ipoteca dvs. este mai mare, nu veți obține deducerea completă. De exemplu, dacă ați scos o ipotecă de jumătate de milion de dolari, care acumulează 60.000 $ în interes dobânzat pe an, puteți deduce doar 30.000 $ - dobânda pentru primul milion de ipotecă. Deci, veți obține doar o pauză de impozit pe jumătate din dobânda ipotecar, în vigoare.

Linia de fund

Cerințele pentru obținerea unei ipoteci sunt stringente în aceste zile. Deoarece creditele ipotecare de tip jumbo sunt mult mai valoroase și nu sunt susținute de guvern, debitorii trebuie să aibă active considerabile și o istorie puternică a creditului. Cu toate acestea, există semne că jumbosul devine mai ușor de obținut; cu siguranță, ratele dobânzilor la acestea se apropie de cele ale creditelor ipotecare convenționale.

Ați putea contribui aceste rate scăzute la faptul că debitorii ipotecari jumbo vor avea probabil un credit excelent și active considerabile. De asemenea, bancherii sunt dornici să atragă afacerea unor indivizi cu valoare înaltă pentru un produs pe termen lung, cum ar fi un credit ipotecar, deoarece acești debitori pot deveni și clienți pentru alte produse și servicii de gestionare a averii pe care banca le poate oferi.