O ipotecă inversă este un vehicul complex, oarecum controversat, finanțator. Poate că de aceea, ipotecile de conversie a capitalului propriu (HECM), cele mai populare soiuri, sunt reglementate atât de Departamentul Federal de Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD), al cărui scop este "crearea de comunități puternice, durabile, incluzive și case de calitate accesibile tuturor , "Și Biroul de protecție financiară a consumatorilor (CFPB). CFPB, în calitate de autoritate de reglementare a produselor și serviciilor financiare destinate consumatorilor, acceptă și investighează plângerile consumatorilor cu privire la creditele ipotecare inverse și efectuează studii privind gradul înalt al creditelor ipotecare inverse care servesc consumatorilor. Administrația federală pentru locuințe (FHA), care asigură HECM, face parte din HUD. Guvernele de stat impun reglementări și asupra creditorilor ipotecari și împrumutătorilor inversatori.

Să aruncăm o privire asupra regulamentelor cheie care vă vor afecta dacă doriți să obțineți un HECM. Sumele împrumutului Legea federală limitează suma pe care un proprietar îl poate împrumuta printr-un HECM la 625 dolari, 500 sau valoarea evaluată a casei, oricare dintre acestea este mai mică. Mărimea împrumutului se bazează, de asemenea, pe vârsta debitorului (împrumutătorilor) sau a soțului său / soției "eligibile non-împrumut", celui mai mic și asupra ratei dobânzii la împrumut. Suma totală pe care o puteți împrumuta imediat după închidere se numește limita principală. Principala limită crește în fiecare lună, după factorizarea ratei dobânzii ipotecare și a primei de asigurare ipotecară lunară.

Nu poți să-ți împrumuți limita, evident, dar poți să stai în casă până când se va întâmpla unul dintre evenimente care face ipoteca inversă datorată și plătibilă. Un proprietar de 75 de ani, cu o rată a dobânzii de 7,5% și o locuință în valoare de 165 000 de dolari (cu toate că limita locală a creditelor ipotecare este de 151, respectiv 725) ar avea un principal principal afectat de suma de 151, respectiv 725 au astfel o limită principală inițială de 84, 055, 65, potrivit HUD. Rata dobânzii este "așteptată", deoarece cele mai multe credite ipotecare inversate au ratele ajustabile, ceea ce face dificilă cunoașterea în avans a dobânzii efective.

Creditorul reduce apoi valoarea inițială a principalului prin eventualele comisioane de împrumut plătite de împrumutat cu încasări reversibile din ipotecă, cum ar fi comisionul de origine și prima de asigurare ipotecară în avans. În cazul în care împrumutul este utilizat pentru reparații imediate la domiciliu sau necesită o rezervă de așteptare pentru viață (adică fonduri alocate pentru plata impozitelor pe proprietate și asigurarea proprietarilor de locuințe, dacă activele dvs. nu sunt suficiente pentru a face acest lucru), limita principală inițială este redusă și prin aceste valori. Proprietarii de locuințe nu pot împrumuta mai mult de 60% din limită în primul an al împrumutului.

Plățile de plată

Împrumutatul poate alege cum să primească plăți din împrumut de la limita inițială netă inițială.Singura opțiune cu o rată fixă ​​a dobânzii este o singură sumă forfetară de plată, o plată mare, o singură dată. Acest curs poate fi riscant în cazul în care împrumutatul nu este bun în gestionarea banilor, mai ales că poate să-i facă și el o țintă pentru înșelătorii (vezi

Feriți-vă de aceste înșelăciuni ipotecare inverse

). Există cinci planuri de plată cu o rată a dobânzii ajustabilă: Plățile de plată

oferă plăți lunare egale atâta timp cât cel puțin un împrumutat locuiește în proprietate ca resedinta primară. Calculul lunar de plată presupune că împrumutatul va trăi 100, dar dacă împrumutatul locuiește mai mult, acesta va continua să primească aceleași plăți lunare.

• Planurile de plată pe termen oferă, de asemenea, plăți lunare egale, dar au o dată predeterminată de oprire. Împrumutanților li se permite să depășească limita principală cu un plan pe termen, în cazul în care rata efectivă a dobânzii a împrumutului ajunge la o valoare mai mare decât rata anticipată care a fost calculată la închidere.
• O linie de credit crește în timp și permite proprietarilor de case să acceseze fondurile ipotecare inverse după cum este necesar, ceea ce înseamnă că ele plătesc doar dobânzi la sumele pe care le împrumuta efectiv.
• Modificarea mandatului combină plăți lunare fixe mai mici pe viață cu o linie de credit mai mică. Termenul modificat
• combină plăți lunare mai mici cu o linie de credit mai mică (mai mică comparativ cu obținerea unei plăți pe termen sau a unei linii de credit de la sine). Aveți posibilitatea să modificați planul de plată pe durata duratei creditului, atâta timp cât rămâneți în limita principală. Rețineți că, dacă numai un membru al unui cuplu este împrumutatul, un soț supraviețuitor nu poate primi nici o plată după moartea debitorului. Acesta ar putea fi un motiv pentru a alege opțiunea de plată forfetară (a se vedea
• Reverse Ipoteca: Poate văduva voastră să piardă casa? ).

Taxe de împrumut Orice creditor care dorește să ofere credite ipotecare HECM trebuie să primească aprobarea FHA - și trebuie să respecte reglementările federale privind taxele de împrumut. Taxa de origine maximă, care este modul în care creditorii fac bani din ipoteci, se bazează pe o scară alunecătoare pentru case de până la 400 000 $. Taxa poate fi de 2, 500 sau 2% din primele 200.000 de dolari (care este mai mare) și 1% din următoarele 200.000 $. Taxa nu poate depăși 6000 $, chiar și pentru case în valoare de peste 400.000 $. Deci, dacă valoarea estimată a casei dvs. este de 300.000 $, ar trebui să plătiți nu mai mult de 5 000 $ în taxele de origine. Dacă valoarea estimată a casei dvs. este de 100 000 de dolari, nu trebuie să plătiți mai mult de 2, 500 USD.

Guvernul nu limitează ceea ce creditorii pot percepe în costurile de decontare, numiți și costuri de închidere, care includ plăți pentru evaluare, și inspecția la domiciliu. Unii creditori vor oferi să plătească aceste costuri pentru dvs., dar apoi vă percepe o rată a dobânzii mai mare. În această situație, cereți creditorului să vă dea două cotații, una bazată pe plata costurilor de închidere și una pe baza împrumutătorului care le plătește.

De asemenea, guvernul nu limitează taxele de terță parte, cum ar fi taxele de înregistrare și taxele ipotecare, dar vă puteți contacta evaluatorul fiscal local pentru a vă asigura că tarifele creditorului sunt corecte.

Guvernul nu limitează împrumuturile lunare de taxe de service vă poate percepe taxe de 30 sau 35 de dolari pe lună, în funcție de tipul de împrumut. Această taxă ar trebui să acopere costurile creditorului pentru a vă trimite declarațiile de cont și încasările din împrumut și asigurați-vă că ați plătit proprietățile proprietarilor de locuințe și impozitele pe proprietate, după cum este necesar. Creditorul adaugă această taxă lunară la soldul dvs. de împrumut în fiecare lună; este, de asemenea, luată în considerare în cât de mult puteți împrumuta (limita principală). În cazul în care un creditor nu percepe o taxă de serviciu, acesta poate percepe o rată a dobânzii mai mare pentru acoperirea costurilor sale de întreținere.

Atunci când cumpărăți creditorul, puteți utiliza instrumentul de căutare al guvernului pentru a găsi firmele aprobate de FHA (și citiți mai multe despre ele în

Găsiți companiile de top de pe piața ipotecară

).

Cold Feet Creditele ipotecare reversibile au o perioadă de răgazire de trei zile în timpul căreia proprietarii pot anula tranzacția fără penalități. Acest drept este, de asemenea, numit "dreptul la anulare" sau "dreptul la reziliere. "Dacă exercitați acest drept, creditorul trebuie să restituie sumele pe care le-ați cheltuit pentru finanțarea împrumutului. Asigurați-vă că anulați în scris și trimiteți notificarea printr-o metodă care vă permite să dovediți când ați trimis-o și când creditorul a primit-o. Linia de fund

Creditele ipotecare reversibile sunt un produs complex, iar regulile care le guvernează sunt și ele complicate. (Pentru mai multe detalii, a se vedea

Ghidul pentru ipotecile inverse FHA.)

Țineți cont de faptul că, dacă primiți o ipotecă inversă cu titlu propriu sau cu un singur scop în loc de ipoteca HECM mai discutată aici, reglementările vor fi oarecum diferit; citiți pe cei cu

Care sunt diferitele tipuri de ipoteci inverse?