Pentru mulți oameni, cumpărarea unei case este cea mai mare investiție financiară unică pe care o va face vreodată. Din cauza prețului greu de preț, majoritatea oamenilor au nevoie, de obicei, de un credit ipotecar. O ipotecă este un tip de împrumut amortizat în care datoria este rambursată în tranșe regulate pe o perioadă. Perioada de amortizare se referă la durata, în ani, a faptului că un împrumutat alege să plătească un credit ipotecar.

În timp ce cel mai popular tip este ipoteca cu rată fixă ​​de 30 de ani, cumpărătorii au alte opțiuni, inclusiv creditele ipotecare de 25 ani și 15 ani. Perioada de amortizare afectează nu numai durata de plată a împrumutului, dar cât de mult va fi plătită dobânda pe întreaga durată a ipotecii. Perioadele mai lungi de amortizare implică în mod obișnuit plăți lunare mai mici și costuri totale ale dobânzii mai mari pe durata de viață a împrumutului. Pe de altă parte, perioadele de amortizare mai scurte implică, în general, plăți lunare mai mari și costuri totale ale dobânzii mai mici. Este o idee bună pentru oricine de pe piață pentru o ipotecă să ia în considerare diferitele opțiuni de amortizare pentru a găsi unul care oferă cea mai bună potrivire în ceea ce privește gestionabilitatea și economiile potențiale. Aici, aruncăm o privire asupra diferitelor strategii de amortizare a ipotecilor pentru cumpărătorii de astăzi.

Plățile de amortizare

Valoarea exactă a principalului și a dobânzii care compun fiecare plată este prezentată în programul de amortizare a ipotecii (sau tabelul de amortizare). Mai devreme, mai mult din fiecare plată lunară este plătită pentru dobândă. Dobânzile la un credit ipotecar sunt deductibile din impozit. Dacă vă aflați într-un grad ridicat de impozitare, această deducere va avea o valoare mai mare decât cea cu cote mai mici de impozitare. Cu fiecare plată ulterioară, plata tot mai mare se face către principal, și mai puțin la dobândă, până când ipoteca este plătită în întregime, iar creditorul depune o Satisfacție a ipotecii la biroul județean sau la sediul registrului funciar.

- <->

Perioadele de amortizare mai lungi Reducerea plății lunare

Împrumuturile cu perioade mai lungi de amortizare au plăți lunare mai mici, deoarece aveți mai mult timp să plătiți împrumutul. Aceasta este o strategie bună dacă doriți plăți care sunt mai ușor de gestionat. Următoarea figură prezintă un exemplu scurt al unui program de amortizare pentru un împrumut cu dobândă fixă ​​de 30 de ani de 30 de ani la 4. 5%:

Figura 1 Plata ipotecară pentru această ipotecă de 30 ani, cu rată fixă ​​de 4,5% este întotdeauna aceeași în fiecare lună (1 013,37). Cu toate acestea, sumele care se referă la principal și dobândă se schimbă în fiecare lună. Se afișează aici primele trei luni ale programului de amortizare și apoi plățile la 180, 240, 300 și 360 de luni.

Rezumat pentru rata fixă ​​de 30 de ani 4. 5% împrumut:

- Suma ipotecară = 200.000 $

- Plata lunară = 1, 013. 37

42

- Cost total = 364 dolari, 813. 20

Perioade de amortizare mai scurte Economisiți bani

Dacă alegeți o perioadă de amortizare mai scurtă - de exemplu, 15 ani - veți avea plăți lunare mai mari de asemenea, să economisiți considerabil dobânzile pe întreaga durată a împrumutului și veți avea mai curând locuința.De asemenea, ratele dobânzilor la împrumuturi mai scurte sunt de obicei mai mici decât cele pentru termeni mai lungi. Aceasta este o strategie bună dacă puteți întâlni confortabil plățile lunare mai mari fără greutăți nejustificate. Rețineți că, deși perioada de amortizare este mai scurtă, aceasta presupune încă efectuarea a 180 de plăți secvențiale. Este important să vă gândiți dacă puteți sau nu menține acel nivel de plată.

Figura 2 arată cum arată programul de amortizare pentru același împrumut de $ 200, 000 4. 5%, dar cu o amortizare de 15 ani (din nou o versiune prescurtată pentru simplitate):

Figura 2 Același împrumut de $ 200, 000 4. 5%, dar cu o amortizare de 15 ani. Sunt afișate primele trei luni ale programului de amortizare, împreună cu plățile la 60, 120 și 180 de luni.

Rezumat pentru rata fixă ​​de 15 ani, rată fixă ​​4. 5% credit:

- Suma creditelor ipotecare = 200.000 dolari

- Plata lunară = 1, 529. 99

58

- Costul total = 275 USD, 398. 20

După cum reiese din cele două exemple, amortizarea mai lungă de 30 de ani are drept rezultat o plată mai accesibilă de 1, 013. 37, 529.99 pentru împrumutul de 15 ani, o diferență de 516 $. 62 în fiecare lună. Acest lucru poate face o mare diferență pentru familiile cu un buget restrâns sau care vor pur și simplu să limiteze cheltuielile lunare. Cele două scenarii ilustrează, de asemenea, că amortizarea pe 15 ani economisește 89, 416 costuri de dobândă. Dacă un împrumutat își poate permite plățile lunare mai mari, economiile considerabile pot fi făcute cu o perioadă de amortizare mai scurtă.

Opțiuni de plată accelerată

Chiar și cu o ipotecă de amortizare mai lungă, este posibil să economisiți mai repede dobânzile și să achitați mai rapid împrumutul prin amortizarea accelerată. Această strategie implică adăugarea de plăți suplimentare la factura dvs. ipotecară lunară, potențial economisind zeci de mii de dolari și permițându-vă să fii fără datorii (cel puțin în termeni de ipotecă) ani mai devreme. Luați ipoteca de 200 de dolari, de 30 de ani din exemplul de mai sus. În cazul în care o plată suplimentară de 100 USD a fost aplicată principalului în fiecare lună, împrumutul ar fi rambursat în întregime în 25 de ani în loc de 30, iar împrumutatul ar realiza economii de 31, 745 dolari SUA în plăți de dobânzi. Adu o sumă de până la 150 de dolari în fiecare lună, iar împrumutul ar fi satisfăcut în 23 de ani cu o economie de 43, 204,16 dolari. Chiar și o singură plată suplimentară efectuată în fiecare an poate reduce cuantumul dobânzii și poate scurta amortizarea, atâta timp cât plata se face spre principal, și nu dobânda (asigurați-vă că creditorul dvs. procesează plata în acest fel). Bineînțeles, nu trebuie să renunțați la necesități sau să luați bani din investiții profitabile pentru a efectua plăți suplimentare. Dar reducerea cheltuielilor inutile și punerea acelor bani în plăți suplimentare pot avea un sens financiar bun. Și, spre deosebire de ipoteca de 15 ani, vă oferă flexibilitatea de a plăti mai puțin câteva luni.

Sfat: Calculatoarele ipotecare on-line vă pot ajuta să decideți ce ipotecă este potrivită pentru dvs. și calculați impactul efectuării plăților ipotecare suplimentare. În plus, calculatoarele ipotecare pot fi utilizate pentru a determina cele mai bune rate ale dobânzii disponibile.Pentru a începe, încercați calculatorul nostru de mai jos.

Alte opțiuni

Creditele ipotecare cu rată de ajustare pot să vă permită să plătiți chiar mai puțin pe lună decât o ipotecă cu rată fixă ​​de 30 de ani și puteți să ajustați plățile în alte moduri care ar putea corespunde unei creșteri estimate a venitului personal . Cu toate acestea, plățile lunare pe acestea se pot ridica - cât de des depind de indicatorii economici și de modul în care contractul este scris - și cu dobânda ipotecară încă la aproape minime istorice, acestea sunt probabil un pariu inteligent pentru majoritatea proprietarilor de case. În mod similar, dobânzile și alte tipuri de ipoteci cu baloane au deseori plăți reduse, dar vă vor lăsa pe seama unui sold imens la sfârșitul termenului de împrumut, de asemenea un pariu riscant.

Linia de fund

Decizia asupra ipotecii pe care ți-o poți permite nu trebuie lăsată în sarcina creditorului: Chiar și în climatul actual de împrumut, cu standardele mai stricte, ai putea fi aprobat pentru un împrumut mai mare decât ai nevoie cu adevărat. Dacă vă place ideea unei perioade de amortizare mai scurte, astfel încât să puteți plăti mai puțin interes și să vă acoperiți casa mai devreme - dar nu vă puteți permite plățile mai mari - luați în considerare căutarea unei case într-o gamă mai mică de prețuri. Cu o ipotecă mai mică, este posibil să puteți schimba plățile mai mari care vin cu o perioadă de amortizare mai scurtă.

Deoarece atât de mulți factori pot afecta ipoteca cea mai bună pentru dvs., este important să vă evaluați situația. Dacă aveți în vedere o imensă ipotecă și dacă vă aflați într-un grad ridicat de impozitare, de exemplu, deducerea dvs. de ipotecă va fi probabil mai favorabilă decât dacă aveți un mic credit ipotecar și sunteți într-o limită inferioară de impozitare. Sau, dacă obțineți beneficii bune de la investițiile dvs., s-ar putea să nu fie de natură financiară să renunțați la construirea portofoliului dvs. pentru a efectua plăți ipotecare mai mari. Ceea ce face întotdeauna un sens financiar bun este să vă evaluați nevoile și circumstanțele și să acordați timp pentru a stabili cea mai bună strategie de amortizare a ipotecii pentru dvs.