Dacă vă gândiți să cumpărați o locuință, ar trebui să economisiți în mod suficient suficienți bani pentru o plată de 20% în avans. Dacă nu puteți, este un pariu sigur că creditorul dvs. vă va forța să vă asigurați asigurarea ipotecară privată (PMI) înainte de a vă deconecta împrumutul. Scopul asigurării este de a proteja compania ipotecară în cazul neîndeplinirii obligațiilor.

Vezi și: Înțelegerea structurii de plată a ipotecii

Asigurarea ipotecară privată pare o modalitate excelentă de a cumpăra o casă fără a economisi bani în avans. Uneori este singura - sau chiar cea mai bună - opțiune pentru cumpărători de case noi. Cu toate acestea, există mai multe motive ar fi-proprietarii de case ar trebui să încerce să evite plata acestei asigurări. În acest articol, vom examina cele șase probleme comune cu PMI și vom explora o soluție posibilă care permite cumpărătorilor de domiciliu să o evite cu totul.

-> Șase motive pentru a evita PMI

Cost -

1. Asigurarea ipotecară privată costă, în general, între 0,5% și 1% din întreaga sumă a împrumutului. Pe un împrumut de 100 000 de dolari, aceasta înseamnă că proprietarul poate plăti până la 1.000 $ pe an, sau 83 $. 33 pe lună - presupunând o taxă de PMI de 1%. (Calculat ca: $ 100, 000 x 1% = $ 1, 000/12 = $ 83. 33) În sine este o sumă destul de sumbră. Cu toate acestea, prețul mediu de origine, în conformitate cu Asociația Națională a Agenții imobiliari este de aproximativ 230.000 dolari, ceea ce înseamnă că familiile ar putea fi cheltuieli de aproape 200 de dolari pe lună pe asigurare. Este la fel de mult ca o plată la mașină! Nu pot fi deductibile
2. - Contractele de asigurare ipotecara privata sunt deductibile fiscal - dar numai daca contribuabilul casatorit castiga mai putin de 110.000 dolari pe an (in venitul brut ajustat). Pentru cuplurile căsătorite care se depun separat, acest prag este de 55 000 de dolari. Aceasta înseamnă că multe familii cu venituri multiple cu un venit combinat chiar peste prag vor fi lăsate în frig. Deși există zvonuri că acest "plafon de venit" ar putea fi ridicat în viitor, nu există nicio garanție că se va întâmpla. Mulți proprietari de locuințe (în special cei aflați chiar deasupra pragului) ar putea fi mai bine să facă o plată mai mare în cazul în care cel puțin ei vor avea liniștea că interesul asupra împrumutului va fi deductibil. Pentru mai multe despre această deducere importantă, citiți Cum să scăpați de asigurarea ipotecară privată . Proprietarii dvs. nu obțin nimic -
3. Majoritatea proprietarilor de case aud cuvântul "asigurare" și presupun că soțul / soția sau copiii lor vor primi un fel de despăgubiri monetare dacă mor. Pur și simplu nu este adevărat. Instituția de creditare este singurul beneficiar al unei astfel de polițe, iar încasările sunt plătite direct creditorului (nu indirect, în primul rând față de moștenitori). Dacă doriți să vă protejați moștenitorii și să le acordați bani pentru cheltuieli de trai la moartea dvs., va trebui să obțineți o poliță de asigurare separată. Nu vă lăsați păcăliți să credeți că PMI vă va ajuta pe oricine, dar pe creditorul dvs. ipotecar. Furnizarea de bani
4. - Achizitorii de locuințe care au scos mai puțin de 20% din prețul de vânzare vor trebui să plătească o asigurare ipotecară până când capitalul total al locuinței ajunge la 20%. Acest lucru ar putea dura ani, și se ridică la o mulțime de bani pe care proprietarul casei le dă literalmente. Pentru a pune costul într-o perspectivă mai bună, în cazul în care un cuplu care deține o locuință de 250 000 de dolari ar lua în schimb 208 dolari pe lună pe care le cheltuiesc pe PMI și o investesc într-un fond mutual care a câștigat o rată anuală de rentabilitate de 8% banii ar crește până la 37, 707 dolari (presupunând că nu s-au scos impozite) în termen de 10 ani. Greu de renunțat
5. - După cum sa menționat mai sus, de obicei, atunci când proprietatea unui proprietar depășește 20%, acesta nu mai trebuie să plătească PMI. Cu toate acestea, eliminarea sarcinii lunare nu este la fel de simplă ca și cum nu trimiteți plata. Mulți creditori solicită proprietarului să elaboreze o scrisoare prin care să solicite anularea PMI, precum și să primească o evaluare oficială a casei înainte de anulare. În general, acest lucru ar putea dura câteva luni, în funcție de creditor. Plata merge și continuă -
6. O ultimă problemă care merită menționată este că unii creditori solicită proprietarului să mențină un contract PMI pentru o perioadă determinată. Astfel, chiar dacă proprietarul a respectat pragul de 20%, acesta poate fi în continuare obligat să continue să plătească pentru asigurarea ipotecară. Verificați-vă cu creditorul dvs. și citiți detaliile fine ale unui contract PMI pentru mai multe detalii.

Nu este totul rău

Pentru mulți americani PMI este deductibil. Acele familii care își detaliază deducerile și câștigă mai puțin de 110 000 $ pe an vor constata că PMI este deductibil. Pentru un cuplu cu un împrumut de 250 000 $ și o plată anuală de 2 500 $ (1% din împrumutul neachitat), această deducere ar putea să se transforme în economii de 300-300 $ sau mai mult (în funcție de limita de cuplu).

De asemenea, asigurarea privată ipotecară poate fi plătită în față. Pentru cei care nu doresc să lucreze costul PMI în bugetele lor lunare, unii creditori vor permite efectuarea plății în avans, în numerar, în momentul creării ipotecilor. În unele cazuri, creditorul va oferi chiar și proprietarului unei reduceri pentru plata în avans. O altă opțiune pe care mulți creditori o oferă este să adauge taxa unică în avans la soldul restant al împrumutului. Avantajul este că, amortizat pe o perioadă de 25 sau 30 de ani, costul lunar este destul de scăzut.

Un "avantaj" final al PMI este că, odată ce ați terminat să vă plătiți polița de asigurare, ipoteca însăși pare mai ușor să plătiți. Bineînțeles, acest lucru are mai degrabă un beneficiu psihologic decât unul financiar, dar poate fi un sentiment frumos de a avea brusc câteva sute de dolari în plus în fiecare lună. Proprietarii de case de economisire ar fi înțelepți să reinvestească banii pe care îi sunt obișnuiți să le bugeteze pentru PMI sau să aplice fondurile către soldul principal al împrumutului. Amintiți-vă exemplul fondului mutual compus de la mai devreme.

Cum să eviți PMI

În anumite circumstanțe PMI poate fi evitat folosind ceva numit credit ipotecar.Funcționează astfel: Să presupunem că un potențial proprietar dorește să achiziționeze o casă pentru suma de 200.000 de dolari, dar are doar suficienți bani economisiți pentru o plată în avans de 10% (nu suficient pentru a evita PMI). Prin intrarea în așa-numitul acord "80/10/10", persoana fizică va obține un împrumut în valoare totală de 80% din valoarea totală a proprietății, sau 160 000 $. Un al doilea împrumut, va fi de asemenea scos în valoare totală de 20.000 $ (sau 10% din valoare). În cele din urmă, ca parte a tranzacției, cumpărătorul scade finalul de 10%, sau 20.000 de dolari.

Prin împărțirea împrumuturilor, proprietarul poate să deducă dobânzile aferente ambelor împrumuturi și să evite în totalitate PMI. Desigur, există o captură. Foarte adesea termenii împrumutului de împrumut sunt riscanți. Multe dintre acestea sunt împrumuturi cu rata de ajustare, pot conține provizioane de balon și se datorează în 15 sau 20 de ani (spre deosebire de cele mai convenționale împrumuturi, datorate în 30 de ani).

De altfel, mulți creditori oferă, de asemenea, un aranjament asemănător cu împrumuturile pentru cumpărători, capabili să scadă cu 5% în avans. Se numește aranjament "80/15/5". Funcționează exact în același mod.

Linia de fund

Asigurarea ipotecară privată este costisitoare. Cu excepția cazului în care credeți că veți reuși să atingeți 20% din capitalul social în casă în decurs de doi ani, este posibil să faceți o plată mai mare sau să luați în considerare un împrumut de împrumut. Deși sunt adesea mai riscante decât creditele ipotecare convenționale, împrumuturile împrumutate sunt deductibile și reprezintă o alternativă utilă pentru cei care nu își pot permite o plată mai mare.

Pentru mai multe sfaturi de economisire a banilor, vedeți

Cincisprezece politici de asigurare nu aveți nevoie de .