Asigurarea ipotecară privată (PMI) este un tip de poliță de asigurare care protejează creditorii de riscul de neplată a cumpărătorului și împinge ipoteca în blocare. De asemenea, permite cumpărătorilor care nu pot - sau nu aleg să - facă o plată semnificativă în avans pentru a obține finanțare ipotecară la prețuri accesibile. Dacă cumpărați o locuință și o pierdeți mai puțin de 20%, creditorul dvs. va minimaliza probabil riscul, cerând să cumpărați o asigurare de la o companie PMI înainte de semnarea împrumutului.

PMI beneficiază de creditor (singurul beneficiar al PMI), dar poate adăuga o bucată considerabilă la plata lunară a casei dvs .: de obicei, costă aproximativ 0,5 - până la 1% din suma împrumutului anual . PMI pentru un împrumut de 200 000 dolari, de exemplu, ar putea costa până la 2 000 de dolari pe an, sau 166 de dolari. 67 în fiecare lună, presupunând o rată a PMI de 1%.

Nu confunda PMI cu asigurarea de viață ipotecară, care vă revine (sau beneficiarilor) pentru a vă achita ipoteca dacă muriți sau deveniți invalizi. Vedeți Cum pot evita asigurarea ipotecară privată (PMI)? pentru mai multe informații despre PMI.

Deoarece primele sunt scumpe (și o politică PMI aduce beneficii creditorului, nu tu), este important să înțelegi când și cum poți să scapi de PMI-ul tău.

Legea privind protecția proprietarilor de locuințe

Legea privind protecția proprietarilor de case din 1998 ("Legea privind anularea PMI") a intrat în vigoare la 29 iulie 1999. Actul a abordat dificultățile pe care proprietarii de case le-au avut în ceea ce privește anularea acoperirii PMI după ce au atins nivelul necesar de capital , și a stabilit proceduri uniforme pentru anularea și încheierea politicilor PMI. Legea se aplică în primul rând creditelor ipotecare resituate după 29 iulie 1999 (dacă împrumutul dvs. a fost emis înainte de această dată, va trebui să contactați creditorul pentru informații suplimentare).

Legea descrie trei situații în care PMI plătită de împrumut poate fi eliminată: rezilierea automată, rezilierea solicitată de împrumutat și rezilierea finală atunci când împrumutul atinge punctul său de mijloc.

Terminarea automată

În conformitate cu Legea privind protecția proprietarilor de locuințe, creditorul dvs. trebuie să înceteze PMI la data la care soldul creditelor este programat să atingă 78% din valoarea inițială a casei dvs. (cu alte cuvinte, %), cu condiția să fiți la curent cu plățile ipotecare. Dacă nu sunteți la curent cu plățile dvs. la data la care ipoteca dvs. este programată să atingă pragul de 78%, creditorul trebuie să înceteze automat PMI în prima zi a primei luni care urmează datei în care deveniți actual. Odată ce PMI a fost reziliat, creditorul nu poate solicita alte plăți PMI mai mult de 30 de zile după data de reziliere sau - în cazul în care sunteți în spatele plăților - data după încheierea perioadei în care devii actual pe plățile dvs., oricare dintre acestea este mai devreme.

Este important să recunoaștem că pragul de 78% se bazează pe data la care împrumutul este

programat pentru a ajunge la 78%, în funcție de programul dvs. de amortizare, și nu de plățile efective. Aceasta înseamnă că, dacă ați efectuat plăți suplimentare și ați atins pragul de 78% înainte de termen, împrumutătorul dvs. nu trebuie să înceteze lista PMI până la data programată inițial, ceea ce vă poate lăsa să faceți luni sau chiar ani de plăți inutile ale PMI. Pentru a evita efectuarea unor plăți excesive, puteți solicita anularea plății PMI (a se vedea secțiunea următoare). De asemenea, rețineți că cerințele ipotecare FHA diferă de împrumuturile convenționale și depind de momentul în care a apărut împrumutul și de cât de mulți bani ați pus jos. Consultați-vă cu creditorul dvs. pentru a afla cum și când puteți renunța la prima de asigurare ipotecară (PMI). Anularea solicitată de împrumutat.

În conformitate cu legea, debitorii cu o istorie bună a plăților pot solicita anularea PMI atunci când capitalul propriu în proprietate atinge 20% din prețul de achiziție sau valoarea evaluată. Aveți un "istoric bun de plată" dacă:

nu ați efectuat o plată care a depășit 60 de zile sau mai mult în primele 12 luni ale ultimilor doi ani anteriori datei de anulare (sau data la care solicitați anulare, oricare dintre acestea este mai târziu); sau

• nu a efectuat o plată care a depășit 30 de zile sau mai mult în termenul de 12 luni anteriori datei de anulare (sau data la care solicitați anularea, oricare dintre acestea este mai târziu).
• Prin lege, creditorii trebuie să vă informeze despre dreptul dvs. de a anula PMI. Nu este surprinzator faptul ca, inainte de intrarea in vigoare a legii, creditorii ar putea (si adesea au facut) sa continue sa solicite platile lunare ale PMI mult timp dupa ce debitorii au construit capitaluri substantiale in casele lor, iar creditorul nu mai era expus riscului de pierdere din incapacitatea imprumutatului. Acum este ilegal.

Pentru a solicita anularea, trebuie:

Trimiteți o cerere de anulare scrisă;

• Aveți un istoric bun de plată;
• Fiți la curent cu plățile ipotecare;
• Respectarea cerințelor creditorului pentru a demonstra că valoarea proprietății nu a scăzut sub valoarea inițială (cum ar fi o apreciere); și
• Furnizați certificarea că capitalurile dvs. din proprietate nu sunt supuse unei rețineri subordonate (cum ar fi cea de-a doua ipotecă).
• Odată ce PMI a fost anulată, creditorul nu poate solicita plăți PMI suplimentare mai mult de 30 de zile de la data primirii cererii dvs. scrise sau data la care ați îndeplinit cerințele de probă și certificare, oricare dintre acestea este ulterioară.

Plata datoriilor dvs. nu este singura modalitate de a construi capitalul care vă permite să solicitați o anulare. Efectuarea de îmbunătățiri care să adauge valoare suficientă pentru casa dvs. vă poate aduce, de asemenea, la minimul necesar. Dacă efectuați o renovare mare - o remodelare importantă a bucătăriei, de exemplu - revizuiți numerele pentru a vedea dacă acum beneficiați de o cerere de anulare scrisă a PMI.

Terminarea definitivă

Dacă nu ați atins încă pragul de 78%, este posibil să eliminați în continuare plățile PMI. În conformitate cu legea, creditorul dvs. trebuie să încheie PMI până în prima zi a lunii următoare datei la care împrumutul dvs. ajunge la jumătatea programului de amortizare.Acest "punct intermediar" se află la jumătatea perioadei dintre data de la data creditării și data la care ipoteca urmează să fie amortizată. Un împrumut de 30 de ani, de exemplu, ar atinge punctul de mijloc după 15 ani.

Din nou, trebuie să fiți la curent cu plățile dvs. pentru ca încetarea definitivă să aibă efect. Dacă nu sunteți, PMI va fi reziliat când veți deveni actual. Creditorul dvs. nu poate solicita plăți mai mult de 30 de zile după terminarea PMI.

O altă opțiune: Refinanțarea

Proprietarii de case pot avea o altă opțiune pentru a scăpa de PMI: refinanțare. Dacă credeți că valoarea casei dvs a apreciat, un nou împrumut poate reprezenta mai puțin de 80% din valoarea casei, ceea ce înseamnă că nu va trebui să plătiți PMI. În timp ce acest lucru poate ajuta proprietarii de case, este important să faceți o serie de criză în prealabil pentru a vă asigura că refinanțarea are sens financiar. În general, dacă puteți refinanța la o rată a dobânzii mai bună și mai scăzută și puteți scăpa de PMI în același timp, ar putea fi o mișcare bună.

Linia de fund

Dacă nu puteți scăpa cu 20% din preț atunci când cumpărați o locuință, creditorul dvs. va cere să cumpărați o asigurare ipotecară privată. PMI protejează creditorul în cazul în care opriți plățile; nu te protejează. Cel mai important punct de reținut: Urmăriți cât de curând sunteți eligibil (ă) pentru a scăpa de PMI și pentru a vă asigura că creditorul dvs. elimină acest lucru vă poate economisi bani semnificativi. Merită efortul.