Una dintre măsurile de risc pe care creditorii le utilizează pentru a subscrie un credit ipotecar este împrumutul ipotecar la valoarea (LTV). Rata LTV a unui ipotecar este un calcul simplu făcut prin împărțirea valorii împrumutului la valoarea casei. Cu cât este mai mare rata LTV, cu atât este mai mare profilul de risc al ipotecii. Majoritatea creditelor ipotecare cu un raport LTV mai mare de 80% necesită asigurarea ipotecară privată (PMI) de către împrumutat. PMI nu este ieftin. Utilizați un instrument ca un calculator ipotecar pentru a compara creditorii și citiți mai departe pentru a afla dacă puteți evita PMI pe ipoteca dvs.

TUTORIAL: Elementele de bază ale ipotecii

PMI în profunzime

Să aruncăm o privire la un exemplu.

Să presupunem că prețul unei case este de 300.000 de dolari, iar valoarea împrumutului este de 270.000 $ (ceea ce înseamnă că debitorul a plătit o plată în valoare de 30.000 $) și raportul LTV este de 90%. În funcție de tipul de ipotecă, plata lunară a PMI ar fi între 117 și 150 de dolari. Ratele ipotecare cu rată fixă ​​(ARM) necesită plăți PMI mai mari decât ipotecile cu rată fixă. (Pentru a afla mai multe despre ARM-uri, vedeți Împrumuturi ipotecare și : rata fixă ​​versus rata reglabilă .)

Totuși, PMI nu este neapărat o cerință permanentă. Creditorilor li se cere să renunțe la PMI atunci când raportul LTV al unei ipoteci atinge 78% printr-o combinație de reducere principală a aprecierii ipotecilor și a prețurilor la domiciliu. Dacă o parte din reducerea raportului LTV se realizează prin aprecierea prețurilor la domiciliu, va fi necesară o nouă apreciere plătită de împrumutat pentru a verifica valoarea aprecierii.

Easy Way Out

O alternativă la plata PMI este să utilizați un al doilea împrumut ipotecar sau împrumut. În acest scop, debitorul primește o ipotecă cu o valoare egală cu 80% din valoarea de bază, evitând astfel PMI, și apoi ia o a doua ipotecă cu o sumă egală cu prețul de vânzare al casei, minus suma plății în avans și valoarea primului credit ipotecar. Folosind numerele din exemplul de mai sus, împrumutatul ar lua un prim credit ipotecar pentru suma de 240.000 de dolari, va face o plată în valoare de 30.000 $ și va primi oa doua ipotecă pentru 30.000 $. Împrumutatul a eliminat nevoia de a plăti PMI, din prima ipotecă este de 80%, dar împrumutatul are și acum oa doua ipotecă care, în majoritatea cazurilor, va avea o rată a dobânzii mai mare decât prima ipotecă. Există multe tipuri de ipoteci secundare disponibile, dar rata dobânzii mai mare este încă par pentru curs. Cu toate acestea, plățile combinate ale primei și celei de-a doua ipoteci sunt, de obicei, mai mici decât plățile primului credit ipotecar plus PMI.

Comportamentul

În ceea ce privește PMI, un debitor care are mai puțin de 20% din prețul de vânzare sau valoarea unei locuințe pentru a plăti în avans are două opțiuni de bază:

1. -alone "prima ipotecă și să plătească PMI până la LTV a ipotecii ajunge la 78%, moment în care PMI pot fi eliminate.
2. Folosește oa doua ipotecă. Aceasta va conduce cel mai probabil la cheltuieli ipotecare inițiale mai mici decât la plata PMI, dar, în același timp, oa doua ipotecă are o rată a dobânzii mai mare decât prima ipotecă și poate fi eliminată numai prin plata sau refinanțarea primei și a celei de-a doua ipotecare într-un nou ipotecar stand-alone, probabil atunci când LTV ajunge la 80% sau mai puțin (deci nu va fi necesar PMI).

Există, de asemenea, mai multe variabile care pot juca în această decizie, inclusiv:

• Economiile de impozite asociate plății PMI față de economiile de impozite asociate plății dobânzii la a doua ipotecă. Legea fiscală din Statele Unite permite deducerea PMI pentru niveluri specifice de venituri, cum ar fi familiile care câștigă mai puțin de 100 000 de dolari.
• Costul unei noi evaluări pentru a elimina PMI față de costurile de refinanțare a primului și a celui de-al doilea credit ipotecar într-o singură ipotecă de sine stătătoare.
• Riscul de creștere a ratelor dobânzilor între momentul inițial al deciziei ipotecare și momentul în care primul și cel de-al doilea ipotecar ar fi refinanțați.
• Ratele diferite de reducere a principalelor două opțiuni.
• Valoarea în timp a banilor. ( Înțelegerea valorii timpului de bani .)

Cu toate acestea, cea mai importantă variabilă a deciziei este:

• Rata așteptată a aprecierii prețurilor la domiciliu

în cazul în care debitorul alege să utilizeze o ipotecă de sine stătător și să plătească PMI față de o ipotecă secundă pentru a elimina PMI, cât de repede poate aprecia locuința în valoare până la punctul în care LTV este de 78% și PMI poate fi eliminată? Acesta este factorul decisiv. Pentru simplificare și scopurile acestei discuții, vom ignora cealaltă variabilă enumerată mai sus, deoarece aprecierea prețurilor le stăpânește.

Apreciere: Cheia pentru luarea deciziilor

Cheia deciziei este că, odată ce PMI este eliminat din prima ipotecă de sine stătător, plata lunară va fi mai mică decât plățile combinate pentru prima și a doua ipotecă. Deci, punem întrebări: "Cât timp va fi înainte ca PMI să poată fi eliminată?" și "Care sunt economiile asociate cu fiecare opțiune?"

Mai jos sunt două exemple bazate pe estimări diferite ale ratei de apreciere a prețurilor la domiciliu.

Exemplul 1: O rată lentă de apreciere a prețurilor la domiciliu

Tabelele de mai jos compară plățile lunare ale unei ipoteci de 30 de ani, ipotecare cu rată fixă ​​cu PMI, comparativ cu prima ipotecă pe bază de rată fixă ​​de 30 de ani cu o ipotecă de 30 de ani / cu scadența la 15 ani.

Creditele ipotecare au următoarele caracteristici:

Copyright © 2017 Investopedia. com

Figura 1

În Figura 2, ratele anuale ale aprecierii prețurilor la domiciliu sunt estimate.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Figura 2

Observați că plata în PMI de 120 USD este scăzută din plata lunară totală a ipotecii de sine stătătoare în luna 60, după cum se arată în Figura 3 atunci când LTV ajunge la 78% printr-o combinație de reducere principală și aprecierea prețurilor la domiciliu.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Figura 3

Tabelul din Figura 4 prezintă plățile lunare combinate ale primei și celei de-a doua credite ipotecare. Observați că plata lunară este constantă. Rata dobânzii este o medie ponderată. LTV este doar cea a primului credit ipotecar.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Figura 4

Folosind prima și a doua ipotecă, 85 de dolari pot fi salvate pe lună pentru primele 60 de luni. Aceasta înseamnă o economie totală de 5, 100 USD. Începând cu luna 61, prima ipotecă de sine stătător câștigă un avantaj de 35 USD pe lună pentru restul termenelor ipotecare. Dacă vom împărți $ 5, 100 cu 35 $, vom obține 145. Cu alte cuvinte, în acest scenariu de apreciere lentă a prețului locuințelor, începând cu luna 61, ar dura încă 145 de luni înainte de avantajul de plată al ipotecii independente fără PMI ar putea obține din nou avantajul inițial al primelor și al doilea ipoteci combinate. (Această perioadă de timp ar fi prelungită dacă s-ar lua în considerare valoarea de timp a banilor.)

Exemplul 2: O rată rapidă de apreciere a prețurilor la domiciliu

Exemplul de mai jos se bazează pe aceleași garanții ipotecare. Cu toate acestea, sunt utilizate următoarele estimări ale aprecierii prețurilor la domiciliu.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Figura 5

În acest exemplu, afișăm doar un singur tabel al plăților lunare pentru cele două opțiuni (a se vedea Figura 6). Observați că PMI este abandonat în acest caz în luna 13 din cauza aprecierii rapide a prețului locuinței, ceea ce reduce rapid LTV la 78%.

Figura 6

Cu o apreciere rapidă a prețurilor la domiciliu, PMI poate fi eliminată relativ repede. Împrumuturile combinate au doar un avantaj de plată de 85 USD pentru 12 luni. Aceasta înseamnă o economie totală de 1, 020 USD. Începând cu luna 13, ipoteca autonomă are un avantaj de plată de 35 USD. Dacă vom împărți 1, 020 cu 35, putem stabili că ar fi nevoie de 29 de luni pentru a compensa economiile inițiale ale primei și celei de-a doua ipoteci combinate. Cu alte cuvinte, începând cu luna 41, împrumutatul ar fi mai bine din punct de vedere financiar prin alegerea primului ipotecar stand alone cu PMI. (Această perioadă de timp ar fi prelungită dacă s-ar lua în considerare valoarea de timp a banilor.)

Linia de fund

Pentru debitorii care au mai puțin de 20% în avans, decizia de a folosi o primă " ipoteca și PMI sau utilizarea unei combinații a primului și a celui de-al doilea ipotecar este în mare măsură o funcție a cât de repede se așteaptă ca valoarea casei să crească. Dacă aceștia aleg să plătească PMI, pot fi eliminați printr-o apreciere odată ce valoarea LTV atinge 78%. Dacă aceștia aleg să utilizeze o combinație de ipoteci de primă și a doua ipotecă, este probabil să aibă economii inițiale de plată, dar singura modalitate de a elimina a doua ipotecă, care va purta probabil o rată a dobânzii mai mare decât prima ipotecă, este prin plata acesteia sau refinanțarea primului și a celui de-al doilea într-un nou ipotecar autonom. Trebuie să efectuați o analiză amănunțită pentru a analiza opțiunile pe baza orizontului dvs. de timp.