Asigurarea ipotecară privată (PMI) este un tip special de poliță de asigurare, asigurată de asigurători privați, pentru a proteja un împrumutător împotriva pierderii în cazul în care un împrumutat este implicit. Majoritatea creditorilor solicită PMI atunci când un homebuyer face o plată în avans mai mică de 20% din prețul de achiziție al locuinței - sau, în ipotecă, raportul dintre împrumutul creditor și valoarea (LTV) depășește 80% (cu cât este mai mare rata LTV , cu cât este mai mare profilul de risc al ipotecii). PMI permite împrumutătorilor să obțină finanțare în cazul în care își pot permite (sau preferă) să scadă doar 5% până la 19.99% din costul rezidenței, dar costurile suplimentare lunare sunt suportate. Împrumutanții plătesc lunar PMI până când au acumulat suficiente capitaluri proprii în locuință, pe care creditorul nu le consideră mai riscante.

Costurile PMI pot varia între 0,25% și 2% (dar de obicei circulă între 0,5% și 1%) din soldul împrumutului pe an, în funcție de mărimea avansului și ipotecii, termenul de împrumut și scorul dvs. de credit. Cu cât sunt mai mari factorii de risc, cu atât este mai mare rata pe care o plătiți. De asemenea, pentru că PMI reprezintă un procent din suma creditului, cu cât împrumutați mai mult, cu atât veți plăti mai mult PMI. Există șase companii majore ale PMI în Statele Unite. Aceștia percep rate similare, care sunt ajustate anual.

Cât timp ocupați PMI?

Odată ce LTV-ul ipotecii scade la 78% - adică plata în avans, plus principalul împrumut pe care l-ați plătit, este egal cu 22% din prețul de achiziție al casei - creditorul trebuie să anuleze în mod automat PMI conform legii federale , chiar dacă valoarea de piață a casei dvs. a scăzut (atâta timp cât sunteți la curent cu ipoteca).

În caz contrar, perioada de timp în care trebuie să transportați PMI depinde de tipul de PMI pe care îl alegeți.

Tipurile de PMI

Există trei tipuri diferite de asigurări ipotecare private:

PMI împrumutat-împrumutat

• (BPMI): plătiți o primă în fiecare lună până când PMI este fie rezilat (atunci când soldul LTV este programat să atingă 78% din valoarea inițială a casei dvs.) sau atunci când este anulat la solicitarea dvs. Atunci când un împrumutat a obținut 20% din capitalul propriu, el poate notifica în scris împrumutătorului că este timpul să întrerupă primele PMI. Creditorii sunt obligați să dea cumpărătorului o declarație scrisă la închidere, înștiințându-i câți ani și luni vor trebui să plătească 20% din capitalul ipotecar, dar s-ar putea întâmpla mai devreme, datorită aprecierii prețurilor la domiciliu (verificată printr-o apreciere) sau deoarece ați efectuat plăți principale suplimentare. Creditorul ar trebui să se conformeze atât timp cât valoarea casei dvs. nu a scăzut, aveți o istorie a plăților la timp și certificați că nu aveți o a doua ipotecă sau o garanție subordonată asupra proprietății.Puteți solicita, de asemenea, anularea sau când ajungeți la punctul de mijloc al perioadei de amortizare (un împrumut de 30 de ani, de exemplu, ar ajunge la punctul intermediar după 15 ani). PMI Premium Premium
• : Plătiți prima de asigurare ipotecară într-o singură sumă forfetară, eliminând necesitatea plății lunare a PMI. Prima unică poate fi plătită integral la închiderea sau finanțarea ipotecii. În timp ce necesită mai mult o cheltuială în avans, această opțiune poate economisi bani pentru proprietarii pe termen lung. PMI cu plata împrumutului (LPMI)
• : Creditorul plătește asigurarea ipotecară privată în numele împrumutatului. Acest lucru poate duce la o plată ipotecară mai mică lunară, însă este posibil să plătiți mai mult dobânzi pe întreaga durată a împrumutului, mai ales că ratele sunt de obicei mai mari pentru acest tip de PMI (deoarece costul său este inclus în rata dobânzii ipotecare pentru durata de viață a împrumutului). Spre deosebire de BPMI, nu puteți anula LPMI, deoarece este o parte permanentă a împrumutului. Anularea PMI

Cu BPMI, este important să țineți evidența plăților ipotecare și a acumulării de capitaluri proprii. Acest prag de 78% pentru terminarea automată se bazează pe data la care LTV este

programată pentru a ajunge la 78%, în funcție de programul dvs. de amortizare, și nu de plățile efective. Aceasta înseamnă că, dacă ați efectuat plăți suplimentare și ați atins pragul de 78% înainte de termen, împrumutătorul dvs. nu trebuie să înceteze lista PMI până la data programată inițial, ceea ce vă poate lăsa să faceți luni sau chiar ani de plăți inutile ale PMI. (Prin lege, creditorii sunt obligați să vă informeze despre dreptul dvs. general de a anula PMI, dar nu și atunci când puteți, în special.) Nici nu trebuie să vă bazați pe creditor pentru a ști că capitalul propriu în proprietate a ajuns la 20% din prețul inițial de achiziție sau valoarea curentă estimată. Dacă există, atunci este de datoria dumneavoastră să solicitați anularea. Pentru a solicita anularea, trebuie să fiți la curent cu plățile ipotecare și să aveți un dosar bun de plată; în mod special, că:

nu ați efectuat o plată care a depășit 60 de zile sau mai mult în ultimele 12 luni ale ultimilor doi ani anteriori datei de anulare (sau data la care solicitați anularea, oricare dintre acestea este ulterioară) ; sau

• nu a efectuat o plată care a depășit 30 de zile sau mai mult în termenul de 12 luni anteriori datei de anulare (sau data la care solicitați anularea, oricare dintre acestea este mai târziu).
• Plata datoriilor dvs. nu este singura modalitate de a construi capitalul care vă permite să solicitați o anulare. Efectuarea de îmbunătățiri care să adauge valoare suficientă pentru casa dvs. vă poate aduce, de asemenea, la minimul necesar. Dacă efectuați o renovare mare - o remodelare importantă a bucătăriei, de exemplu - revizuiți numerele pentru a vedea dacă acum beneficiați de o cerere de anulare scrisă a PMI.

Odată ce PMI a fost anulată, creditorul nu poate solicita plăți PMI suplimentare mai mult de 30 de zile de la data primirii cererii dvs. scrise sau data la care ați îndeplinit cerințele de probă și certificare, oricare dintre acestea este ulterioară.

PMI vs. MIP: Diferența dintre asigurarea ipotecară privată și prima de asigurare ipotecară

Din punct de vedere tehnic, PMI se aplică numai împrumuturilor convenționale.Împrumuturile administrației federale de locuințe au propriile asigurări ipotecare cu cerințe diferite.

Împrumuturile FHA sunt similare împrumuturilor PMI în sensul că acestea necesită o asigurare ipotecară de către împrumutat, în plus față de plățile obișnuite ale ipotecilor. Dar această asigurare, cunoscută sub numele de prima de asigurare ipotecară (MIP), necesită o taxă în avans la închidere, precum și o primă lunară, pentru un anumit număr de ani; se plătește direct Departamentului Locuințelor și Dezvoltării Urbane din S.U.A. (HUD). Împrumuturile FHA diferă și prin faptul că acestea sunt disponibile debitorilor cu un credit mai mic decât cel perfect, permit plăți în avans de doar 3,5% din prețul de achiziție al unei locuințe și nu pot fi utilizate pentru investiții sau locuințe secundare.

MIP-urile sunt adesea întrerupte în aceleași condiții ca și IMI-urile. Cu toate acestea, creditorul dvs. poate avea dreptul legal să continue să solicite împrumutul FHA în mai multe situații:

Când ați efectuat plăți cu întârziere de 30 de zile în anul precedent și peste 60 de zile întârziere în ultimii doi ani, creditorul dvs. poate continua să vă considerați un împrumutat cu risc ridicat. Creditorul dvs. poate ajunge la aceeași concluzie atunci când scorul dvs. de credit curent este foarte scăzut.

• Dacă aveți o a doua ipotecă, cum ar fi un împrumut de capital propriu, pe proprietatea dumneavoastră. Gândirea este că, dacă aveți un raport mai ridicat al datoriilor către împrumut, sunteți mai probabil să vă implicați în neîndeplinirea obligațiilor.
• Valoarea casei tale a scăzut dramatic de la data când primul împrumut FHA a fost emis pentru prima dată, astfel încât LTV-ul tău să rămână 80% sau mai mult, folosind valoarea sa actuală de piață.
• Ce influențează ratele PMI?

Rata dvs. va depinde de mai mulți factori, inclusiv:

Dimensiunea plății dvs. în avans. PMI va costa mai puțin dacă aveți o plată mai mare (și invers).

• Scorul dvs. de credit. Cu cât scorul dvs. de credit este mai mare, cu atât este mai mică prima dumneavoastră PMI.
• Potențial de apreciere a proprietății. Dacă locuiți pe o piață cu valori de proprietate în scădere, este posibil ca prima dvs. PMI să fie mai mare.
• Tipul împrumutului. Ratele ipotecare cu rată fixă ​​(ARM) necesită plăți PMI mai mari decât ipotecile cu rată fixă.
• Ocuparea împrumutatului. Dacă proprietatea finanțată va fi ocupată de proprietar (veți locui acolo), prima dvs. PMI va fi mai mică decât dacă este o închiriere sau o investiție imobiliară.
• Să presupunem că aveți o ipotecă cu rată fixă ​​pe o durată de 30 de ani de 4.5 ani pentru 200.000 $. Plata dvs. lunară ipotecară (principal plus dobândă) ar fi 1 $ 013. Dacă PMI costă 0. 5% plus 1 000 de dolari pe an, sau 83 de dolari. 33 în fiecare lună, aducând o plată lunară la domiciliu până la 1 $ 096. 70.

În multe cazuri, PMI unică premium este opțiunea mai accesibilă, atâta timp cât plănuiți să rămâneți în casă timp de cel puțin trei ani. Pentru același împrumut de 200 000 de dolari, ați putea plăti aproximativ 1,4% în avans sau 2 800 $ (comparativ cu aproximativ 3 000 $ după trei ani cu plăți lunare PMI).

Cum să evitați asigurarea ipotecară privată

Indiferent de tipul pe care îl alegeți, PMI nu este ieftin. (Și să nu o confundați cu asigurarea de viață ipotecară, care vine la dvs. sau moștenitorii dvs., să vă plătiți ipoteca dacă deveniți invalizi sau veți muri.Creditorul este singurul beneficiar al PMI.) Dar există modalități de a evita acest lucru.

O alternativă la plata PMI este utilizarea unui al doilea împrumut ipotecar sau împrumut. În acest scop, debitorul primește o ipotecă cu o valoare egală cu 80% din valoarea de bază, evitând astfel PMI, și apoi ia o a doua ipotecă cu o sumă egală cu prețul de vânzare al casei, minus suma plății în avans și valoarea primului credit ipotecar. Cu un credit ipotecar "80-10-10", de exemplu, 80% din prețul de cumpărare este acoperită de primul credit ipotecar, 10% este acoperit de cel de-al doilea împrumut, iar ultimul 10% este acoperit de plata în avans. Acest lucru scade creditul-valoare (LTV) din prima ipotecă la mai puțin de 80%, eliminând nevoia de PMI. De exemplu, dacă noua dvs. locuință costă 180.000 de dolari, prima ipotecă va fi de 144.000 de dolari, cea de-a doua ipotecă ar fi 18.000 de dolari, iar plata dvs. în avans va fi de 18.000 $.

Desigur, există un drawback : O a doua ipotecă în majoritatea cazurilor va avea o rată a dobânzii mai mare decât prima ipotecă.

Strategii PMI

Cum se poate decide între aceste două opțiuni de bază - de a utiliza un ipotecar "de sine stătător" și de a plăti PMI sau de a folosi a doua ipotecă? Există mai multe variabile care pot juca în această decizie, inclusiv:

Numerele lunare: Plățile combinate ale primei și celei de-a doua ipoteci sunt mai mici decât plățile primului credit ipotecar plus PMI?

• Economiile de impozite asociate plății PMI versus economiile de impozite asociate cu plata dobânzilor la un al doilea credit ipotecar. Legea fiscală din Statele Unite permite deducerea PMI doar pentru nivelurile de venituri specifice, cum ar fi familiile care câștigă mai puțin de 100 000 de dolari. În schimb, nu există, de regulă, restricții privind deducerea dobânzii obișnuite a ipotecilor.
• Ratele diferite de reducere a principalelor două opțiuni.
• Valoarea în timp a banilor.
• Cu toate acestea, cea mai importantă variabilă a deciziei este:

Rata așteptată a aprecierii prețurilor la domiciliu

• De exemplu, dacă împrumutatul alege să utilizeze o ipotecă de sine stătător și să plătească PMI versus un al doilea credit ipotecar pentru a elimina PMI, cât de repede ar putea aprecia locuința în valoare până la punctul în care LTV este de 78% și PMI poate fi eliminat? Acesta este factorul decisiv.

Apreciere: Cheia pentru luarea deciziilor

Cheia deciziei este că, odată ce PMI este eliminat din prima ipotecă de sine stătător, plata lunară va fi mai mică decât plățile combinate pentru prima și a doua ipotecă. Deci, punem întrebări: "Cât timp va fi înainte ca PMI să poată fi eliminată?" și "Care sunt economiile asociate cu fiecare opțiune?"

Mai jos sunt două exemple bazate pe estimări diferite ale ratei de apreciere a prețurilor la domiciliu.

Exemplul 1: O rată lentă de apreciere a prețurilor la domiciliu

Tabelele de mai jos compară plățile lunare ale unei ipoteci de 30 de ani, ipotecare cu rată fixă ​​cu PMI, comparativ cu prima ipotecă pe bază de rată fixă ​​de 30 de ani cu o ipotecă de 30 de ani / cu scadența la 15 ani.
Creditele ipotecare au următoarele caracteristici:

Copyright © 2007 Investopedia.com

Figura 1

În Figura 2, ratele anuale ale aprecierii prețurilor la domiciliu sunt estimate.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Figura 2

Observați că plata în PMI de 120 USD este scăzută din plata lunară totală a ipotecii de sine stătătoare în luna 60, după cum se arată în Figura 3, când LTV ajunge la 78% printr-o combinație de principal reducerea și aprecierea prețurilor la domiciliu.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Figura 3

Tabelul din Figura 4 prezintă plățile lunare combinate ale primei și celei de-a doua credite ipotecare. Observați că plata lunară este constantă. Rata dobânzii este o medie ponderată. LTV este doar cea a primului credit ipotecar.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Figura 4

Folosind prima și a doua ipotecă, 85 de dolari pot fi salvate pe lună pentru primele 60 de luni. Aceasta înseamnă o economie totală de 5, 100 USD. Începând cu luna 61, prima ipotecă de sine stătător câștigă un avantaj de 35 USD pe lună pentru restul termenelor ipotecare. Dacă vom împărți $ 5, 100 cu 35 $, vom obține 145. Cu alte cuvinte, în acest scenariu de apreciere lentă a prețului locuințelor, începând cu luna 61, ar dura încă 145 de luni înainte de avantajul de plată al ipotecii independente fără PMI ar putea obține din nou avantajul inițial al primelor și al doilea ipoteci combinate. (Această perioadă de timp ar fi prelungită dacă s-ar lua în considerare valoarea de timp a banilor.)

Exemplul 2: O rată rapidă de apreciere a prețurilor la domiciliu

Exemplul de mai jos se bazează pe aceleași garanții ipotecare. Cu toate acestea, sunt utilizate următoarele estimări ale aprecierii prețurilor la domiciliu.
Copyright © 2007 Investopedia. com

Figura 5

În acest exemplu, afișăm doar un singur tabel al plăților lunare pentru cele două opțiuni (a se vedea Figura 6). Observați că PMI este abandonat în acest caz în luna 13 din cauza aprecierii rapide a prețului locuinței, ceea ce reduce rapid LTV la 78%.

Figura 6

Cu o apreciere rapidă a prețurilor la domiciliu, PMI poate fi eliminată relativ repede. Împrumuturile combinate au numai un avantaj de plată de 85 USD pentru 12 luni. Aceasta înseamnă o economie totală de 1, 020 USD. Începând cu luna 13, ipoteca autonomă are un avantaj de plată de 35 USD. Dacă vom împărți 1, 020 cu 35, putem stabili că ar fi nevoie de 29 de luni pentru a compensa economiile inițiale ale primei și celei de-a doua ipoteci combinate. Cu alte cuvinte, începând cu luna 41, împrumutatul ar fi mai bine din punct de vedere financiar prin alegerea primului ipotecar stand alone cu PMI. (Această perioadă de timp ar fi prelungită dacă s-ar lua în considerare valoarea în timp a banilor.)

O altă opțiune: Refinanțarea

După câțiva ani, proprietarii de case pot avea o altă opțiune pentru a scăpa de PMI: refinanțare. Dacă credeți că valoarea casei dvs a apreciat, un nou împrumut poate reprezenta mai puțin de 80% din valoarea casei, ceea ce înseamnă că nu va trebui să plătiți PMI. În timp ce acest lucru poate ajuta proprietarii de case, este important să faceți o serie de criză în prealabil pentru a vă asigura că refinanțarea are sens financiar. Ratele de dobândă s-ar putea să fi crescut considerabil de la cumpărarea dvs., de exemplu.În general, dacă puteți refinanța la o rată a dobânzii mai bună și mai scăzută și puteți scăpa de PMI în același timp, ar putea fi o mișcare bună.