Economia achiziționării de proprietăți de închiriere pentru venitul curent și aprecierea capitalului pe termen lung nu au fost mai favorabile pentru o generație sau mai mult decât sunt acum, cu excepția cazului în care ați fost suficient de inteligenți sau suficient de controversați să cumpărați în partea de jos a Marii Recesiuni din 2008.

Și codul fiscal este stivuit în favoarea proprietății imobiliare, chiar dincolo de proprietatea asupra locuinței.

Luați în considerare avantajele

• Cu dobânzile ipotecare în intervalul 3.75% - 4.25%, puteți bloca cea mai mare pensă de placinta la aceste rate scăzute timp de 30 de ani.

• Chiar și o inflație modestă înseamnă că vei plăti datoriile curente cu viitoare, mai ieftine. Datoria scăzută cu rată fixă ​​garantată de proprietatea imobiliară este cea mai bună acoperire împotriva inflației, deoarece valoarea de piață a proprietății dvs. și chiria pe care o puteți percepe, pot crește în concordanță cu alte prețuri la momentul reînnoirii contractului de închiriere, în timp ce cheltuielile majore pot rămâne nemișcate.

• Dobânda ipotecară, asigurarea și toate celelalte cheltuieli de întreținere a unei proprietăți de închiriere sunt deductibile în raport cu venitul acesteia. (Vezi și: Deduceri fiscale pentru proprietarii de proprietăți de închiriere.)

• Dacă este o închiriere sezonieră, puteți să o utilizați singură timp de două săptămâni fără a pune în pericol deductibilitatea cheltuielilor.

• Amortizarea, deducerea permisă pentru uzură (3. 64% din prețul de achiziție al clădirii pe an timp de 27,5 ani) poate produce chiar o pierdere nominală, pe care o puteți deduce din alte venituri. Cu alte cuvinte, puteți obține un flux de numerar pozitiv net din venitul din chirie, minus cheltuieli, și totuși să aveți o pierdere netă în scopuri fiscale. Dar țineți cont de faptul că amortizarea reduce baza de cost pentru a calcula câștigurile de capital atunci când o vindeți în cele din urmă. Puteți modela toate acestea, pregătindu-vă o declarație fiscală pro-forma cu un pachet de software pentru pregătirea impozitelor, cum ar fi TurboTax, ca și cum ați fi deja deținut. Dacă ați depus acest lucru, începeți cu ultima declarație fiscală și introduceți detaliile investiției dvs. potențiale și estimările dvs. de venituri și cheltuieli.

• Puteți trata chiar și o unitate în propria dvs. locuință sau pe propria proprietate - un apartament cu garaj sau un apartament cu mostenire, de exemplu - închirierea și concedierea unei părți din a dobânzii ipotecare și a altor cheltuieli în raport cu venitul acesteia, reducându-vă astfel costul total de existență.

• Într-o așa numită bursă 1031, puteți vinde o proprietate de închiriere și puteți investi într-un altul "de genul" fără să plătiți impozite pe câștigurile de capital.

Luați în considerare conservarea

• Cea mai mare atenție este că bunurile imobiliare nu sunt lichide. Chiar și pe o piață a vânzătorilor calzi cum ar fi New York sau San Francisco, poate dura cu ușurință câteva luni pentru a finaliza o vânzare, iar dacă timpul tău este determinat de nevoia neașteptată sau de alte exigențe, este posibil să nu primești cel mai bun preț, neplăcută a pieței din 2006-2008, când prețurile mediane ale prețurilor la locuințe au scăzut cu aproximativ 30%.

• Principalele părți ale ipotecii dvs. pot fi fixate, dar nu există nicio garanție că taxele nu vor crește mai repede decât puteți mări chiriile sau că primele de asigurare nu vor crește, așa cum au 2012 Hurricane Inundațiile nisipoase care au inundat proprietatea de coastă dorită în New York și New Jersey sau că cererile de asigurare în astfel de cazuri vor fi corectate.

• În ciuda diligentei dvs. în verificarea chiriasilor potențiali, dacă ați încheia cu un chiriaș din iad, cel care este nevoiaș și exigent, plătește târziu, nu va opri apa, nu poate schimba un bec și ai căror prieteni, adepți, copii și animale de companie părăsesc în urma lor o urmă de distrugere, atunci indemnizația de depreciere de 3,6% pe an din Codul fiscal pare a fi extrem de inadecvată. (Puteți adăuga un contract de închiriere la formularul standard de închiriere care să cuprindă reguli privind ocuparea, animalele de companie, fumatul, cerințele de asigurare a chiriașilor etc., dar încă …).

• Cartierele se pot schimba în decurs de trei decenii. Cu o cercetare bună și un noroc, proprietățile dvs. de investiții vor înflori în mijlocul altor case și apartamente bine întreținute, iar facilitățile locale se vor îmbunătăți, astfel încât fluxul dvs. de numerar să crească în mod constant, în timp ce costurile dvs. rămân stabile. Dar lucrurile se întâmplă. De exemplu, municipalitățile pot fi capricioase sau corupte și puteți găsi o dezvoltare nedorită care să influențeze cartierul. Trebuie să acordați atenție politicii locale în care investiți, așa cum ați face în cazul în care locuiți.

• Codul fiscal se poate schimba prin reducerea sau eliminarea unora sau a tuturor avantajelor fiscale pentru proprietatea asupra locuinței.

• Proprietatea nu este pentru toată lumea. S-ar putea să vă simțiți scârbit de creșterea chiriilor. Prietenii voștri pot dezaproba în principiu, chiar dacă sunteți un bun și rezonabil tip de proprietar. (Este bine să fii prieten cu chiriașii tăi, dar prietenia poate fi cu ușurință o piedică în rata la care poți ridica chiriile. Un proprietar din Brownstone din Manhattan a închiriat un apartament vechilor prieteni din Coasta de Vest și a rămas, 20 de ani mai târziu, cu o chirie care a fost jumătate din chiria pieței corecte - după o perioadă de inflație deosebit de ridicată în anii 1970. Prietenii săi au fost mai buni negociatori decât era ea.)

• Reparațiile minore sunt cele mai economice dacă le puteți face singuri, dar este posibil să nu aveți timp, instrumente sau abilități. Indiferent dacă sunteți sau nu la îndemână, găsiți un meșter (sau o femeie) locală și fiți foarte buni pentru ei, astfel încât aceștia vor fi înclinați să răspundă în mod urgent.

Linia de fund

Economia proprietății de închiriere a bunurilor poate fi convingătoare, dar randamentul pe care îl puteți realiza trebuie să fie mult mai mare decât ați putea obține în investiții conservatoare, cum ar fi obligațiunile și investițiile în cipuri blue chip, riscuri, nu cel puțin din care este propria capacitate de a gestiona proprietatea și chiriașii. (Vezi și: Achiziționarea unei a doua locuințe de închiriat: Dos și Don'ts )