Veniturile din proprietățile legate de investiții sunt la un nivel istoric, indicând creșterea veniturilor din închirierea de bunuri imobiliare. Dar, înainte de a investi în închirieri de proprietăți, cum se face o evaluare a chiriilor imobiliare?

Aici vom introduce la un nivel înalt câteva modalități de evaluare a proprietății de închiriere. (Pentru lecturi corelate, vezi Moduri simple de a investi în imobiliare )

TUTORIAL: Explorarea investițiilor imobiliare

Abordarea comparativă a vânzărilor

Abordarea comparativă a vânzărilor (SCA) este una dintre formele cele mai recunoscute de evaluare a imobilului rezidențial. Această abordare este pur și simplu o comparație a caselor similare care au fost vândute sau închiriate într-o anumită perioadă de timp. Majoritatea investitorilor vor dori să vadă un SCA într-un interval de timp semnificativ pentru a obține informații despre tendințele potențial emergente.

SCA se bazează pe atribute pentru a atribui o valoare relativă a prețului. Prețul pe picior pătrat este o metrică comună și ușor de înțeles pe care toți investitorii o pot utiliza pentru a determina unde trebuie evaluată proprietatea .

În cazul în care o locuință de 2 000 de metri pătrați este închiriată pentru 1 $ / pătrat pătrat, investitorii se pot aștepta în mod rezonabil la un venit similar din chirie, bazat pe chiriile similare din zonă. Rețineți că SCA este oarecum generică; adică fiecare casă are o unicitate care nu este întotdeauna cuantificabilă. Cumpărătorii și vânzătorii au gusturi și diferențe unice. SCA este menită a fi o opinie de bază sau rezonabilă și nu este un predictor sau un instrument de evaluare perfectă pentru domeniul imobiliar.

De asemenea, este important ca investitorii să utilizeze un evaluator autorizat sau un agent imobiliar atunci când solicită o analiză comparativă a pieței. Acest lucru atenuează riscul aprecierilor frauduloase, care au devenit larg răspândite în timpul crizei imobiliare din 2007. (Pentru citirea aferentă, a se vedea Evaluarea unei proprietăți imobiliare )

Modelul de stabilire a prețurilor activelor de capital

Modelul de stabilire a prețurilor activelor de capital (CAPM) este un instrument de evaluare mai cuprinzător pentru proprietățile imobiliare. CAPM introduce conceptele de costuri de risc și oportunitate, așa cum se aplică în cazul investițiilor imobiliare. Acest model analizează rentabilitatea potențială a investiției (ROI) derivată din venitul din chirii și o compară cu alte investiții care nu prezintă risc, cum ar fi obligațiunile Trezoreriei Statelor Unite sau formele alternative de investiții imobiliare, cum ar fi trusturile de investiții imobiliare (REIT).

Pe scurt, în cazul în care rentabilitatea așteptată revine la o investiție fără risc sau garantată depășește potențialul rentabilitate a investiției (ROI) din venitul din chirii, pur și simplu nu are sens financiar să-și asume riscul de a închiria proprietăți. În ceea ce privește riscul, CAPM ia în considerare riscurile inerente de închiriere a proprietății imobiliare.

De exemplu, toate proprietățile de închiriere nu sunt aceleași. Localizarea și vârsta proprietății sunt considerente-cheie. Închirierea de bunuri mai vechi va însemna că proprietarii vor suporta probabil cheltuieli de întreținere mai mari.O proprietate de închiriat într-o zonă cu criminalitate ridicată va necesita probabil mai multe măsuri de siguranță decât o închiriere într-o comunitate închisă.

Acest model sugerează factoringul în aceste "riscuri" înainte de a lua în considerare investiția dvs. sau când stabiliți o structură a prețurilor de închiriere. (CAPM vă ajută să stabiliți ce întoarcere meritați pentru a vă pune banii în pericol.) Pentru mai multe informații, consultați Modelul de stabilire a prețurilor activelor de capital: o prezentare generală )

Abordarea veniturilor

ce venituri potențiale pentru randamentul proprietăților de închiriat în raport cu investiția inițială. Abordarea veniturilor este utilizată frecvent pentru investițiile imobiliare comerciale.

Abordarea veniturilor se bazează pe stabilirea ratei anuale de capitalizare a unei investiții. Această rată este venitul anual estimat din multiplicatorul brut al chiriei împărțit la valoarea curentă a proprietății. Deci, dacă o clădire de birouri costă 120 000 dolari pentru cumpărare și venitul lunar estimat din chirii este de 1, 200, rata anuală de capitalizare așteptată este:

(1200 $ * 12 luni) / 120, 000 = 12%

este un model foarte simplificat, cu puține ipoteze. Mai mult decât probabil, există cheltuieli cu dobânda pentru ipotecă. De asemenea, veniturile viitoare din chirii pot fi mai puțin sau mai valoroase de acum cinci ani decât în ​​prezent.

Mulți investitori cunosc valoarea actuală netă a banilor. Acest concept aplicat imobiliar este, de asemenea, cunoscut ca un flux de numerar actualizat. Veniturile primite în viitor vor fi supuse riscurilor inflaționiste și deflaționiste și vor fi prezentate în termeni actualizați pentru a ține cont de acest lucru. (Pentru citirea aferentă, a se vedea Modul în care ratele dobânzilor afectează valorile proprietăților. )

Abordarea costurilor

Abordarea bazată pe costuri pentru evaluarea bunurilor imobile afirmă că proprietatea merită doar ceea ce poate fi folosit în mod rezonabil. Se estimează prin însumarea valorii terenului și a valorii depreciate a oricăror îmbunătățiri.

Evaluatorii din această școală adesea folosesc "cea mai mare și cea mai bună" utilizare pentru a rezuma abordarea costurilor proprietății imobiliare. Acesta este folosit frecvent ca bază pentru evaluarea terenurilor vacante.

De exemplu, dacă sunteți un dezvoltator de apartamente care doresc să achiziționeze trei hectare de teren într-o zonă goală pentru a se transforma în condominii, valoarea terenului respectiv se va baza pe cea mai bună utilizare a terenului respectiv. Dacă terenul este înconjurat de câmpuri petroliere, iar cea mai apropiată persoană trăiește 20 de kilometri distanță, cea mai bună utilizare și, prin urmare, cea mai mare valoare a acestei proprietăți nu se transformă în apartamente, ci eventual se extind drepturile de foraj pentru a găsi mai mult ulei.

Un alt argument de cea mai bună utilizare are de a face cu zonarea proprietății. În cazul în care proprietatea potențială nu este zonată "rezidențială", valoarea sa este redusă, deoarece dezvoltatorul va suporta costuri semnificative pentru a fi rezonate. Este considerat cel mai fiabil atunci când este folosit pe structuri mai noi și mai puțin fiabil pentru proprietățile mai vechi. Este adesea singura abordare fiabilă în privința proprietăților speciale de utilizare. (Pentru o lectură corelată, vezi Rata de rată a dobânzii la locuință: Care este mai importantă? )

Linia de fund

Investiția în imobiliare nu este lipsită de vagă de nici o întindere a imaginației.De la ultimul accident, piața imobiliară sa schimbat dramatic.

Flipping case finanțate fără bani în jos este un artefact al trecutului și poate plecat pentru totdeauna. Însă închirierea de bunuri imobiliare poate fi un efort profitabil dacă investitorii știu cum să evalueze proprietatea imobiliară.

Investitorii cei mai serioși vor examina componentele din toate aceste metode de evaluare înainte de a lua o decizie de închiriere. Învățarea acestor concepte introductive de evaluare ar trebui să fie un pas în direcția cea bună spre revenirea în jocul de investiții imobiliare. Apoi, odată ce ați găsit o proprietate care vă poate oferi o sumă favorabilă de venit, găsiți o rată a dobânzii favorabilă pentru noua dvs. proprietate utilizând un calculator ipotecar. Utilizarea acestui instrument vă va oferi, de asemenea, cifre mai concrete pentru a lucra cu evaluarea unei proprietăți de închiriere.

(Pentru mai multe detalii, vedeți 5 greșeli care fac ca casa să învârtă un flop. )