Investitorii imobiliari trebuie să aibă aptitudini de bază pentru a face cumpărarea, vânzarea sau deținerea deciziilor. Societățile de investiții imobiliare au dezvoltat modele sofisticate de evaluare pentru a le ajuta să ia decizii de investiții. Cu toate acestea, prin utilizarea unor instrumente de calcul tabelar, o persoană poate realiza o evaluare adecvată a celor mai multe proprietăți imobiliare producătoare de venituri. Aceasta ar include imobiliare rezidențiale cumpărate ca proprietăți rezidențiale de închiriere.

Evaluarea proprietății imobiliare folosind metode de actualizare a fluxurilor de numerar sau metode de capitalizare este similară cu evaluarea stocurilor sau obligațiunilor. Singura diferență este că fluxurile de numerar sunt derivate din spațiul de leasing, spre deosebire de vânzarea produselor și serviciilor. Citiți mai jos pentru a afla cum poate investitorul să creeze o evaluare suficient de satisfăcătoare pentru a combate potențialele oportunități de investiții.

Evaluări individuale

Unele persoane consideră că producerea unei evaluări nu este necesară dacă a fost finalizată o evaluare certificată. Cu toate acestea, evaluarea unui investitor poate fi diferită de o apreciere din mai multe motive.

Investitorul poate avea opinii diferite cu privire la capacitatea proprietății de a atrage chiriași sau ratele de închiriere pe care chiriașii sunt dispuși să plătească. Ca potențial cumpărător sau vânzător, investitorul poate simți că proprietatea are un risc mai mare sau mai mic decât evaluatorul.

Evaluatorii efectuează evaluări separate ale valorii. Acestea includ costul pentru înlocuirea proprietății, o comparație a tranzacțiilor recente și comparabile și o abordare a veniturilor. Unele dintre aceste metode rar întâlnesc piața, subestimând valoarea pe parcursul tendințelor ascendente și supraevaluând activele într-un trend descendent.

Găsirea de oportunități pe piața imobiliară implică găsirea unor proprietăți care au fost evaluate în mod incorect de către piață. Aceasta înseamnă adesea gestionarea unei proprietăți la un nivel care depășește așteptările pieței. O evaluare ar trebui să ofere o estimare a adevăratului potențial de producție a unui bun.

Evaluarea imobiliară

Abordarea veniturilor pentru evaluarea imobiliară este similară cu procesul de evaluare a stocurilor, a obligațiunilor sau a oricărei alte investiții generatoare de venituri. Majoritatea analiștilor folosesc metoda fluxului de numerar actualizat (DCF) pentru a determina valoarea actuală netă (NPV) a unui activ .

NPV este valoarea proprietății în dolari de astăzi, care va atinge rentabilitatea ajustată de risc a investitorului. Valoarea VAN este determinată prin actualizarea fluxului de numerar periodic disponibil proprietarilor prin rata de rentabilitate a investitorului (RROR). Întrucât RROR este rata de rentabilitate a investitorului necesară pentru riscurile implicate, valoarea derivată este o valoare ajustată la risc pentru acel investitor individual. Prin compararea acestei valori cu prețurile de pe piață, un investitor poate lua o decizie de cumpărare, deținere sau de vânzare.

Valorile stocurilor sunt obținute prin actualizarea dividendelor, a valorilor obligațiunilor prin actualizarea plăților cu cupoane de dobândă.Proprietățile sunt evaluate prin actualizarea fluxului de numerar net sau a numerarului disponibil pentru proprietari după ce toate cheltuielile au fost deduse din venitul din leasing. Evaluarea unei proprietăți implică estimarea tuturor veniturilor din chirie și apoi deducerea tuturor cheltuielilor necesare executării și menținerii acestor contracte de închiriere.

Toate estimările veniturilor provin direct din leasing. Leasingurile sunt acorduri contractuale între chiriași și un proprietar. Toate chiriile și creșterile contractuale ale chiriilor (escaladări) vor fi precizate în contractele de leasing, precum și opțiunile pentru concesiuni de spațiu și chirie. Proprietarii recuperează, de asemenea, o parte sau toate cheltuielile de proprietate de la chiriași. Modul în care aceste venituri sunt colectate este de asemenea menționat în contractul de închiriere. Există trei tipuri principale de leasing:

• Închirieri de servicii complete
• Închirieri nete
• Închirieri triple-net (NNN)

Închirieri de servicii complete, chiriașii nu plătesc nimic în plus față de chirie. În chiriile nete, chiriașii plătesc, de obicei, partea lor din creșterea cheltuielilor pentru perioada după ce se mută în proprietate. În contractele de leasing triple-net, chiriașul plătește o parte proporțională din toate cheltuielile de proprietate.

Următoarele sunt tipurile de cheltuieli care trebuie luate în considerare la pregătirea unei evaluări a venitului:

• Costuri de leasing
• Costuri de administrare
• Costuri de capital

Costurile de leasing se referă la cheltuielile necesare atragerii chiriașilor și să execute contracte de leasing. Costurile de administrare se referă la cheltuielile pe proprietate, cum ar fi utilitățile, curățenia, taxele etc., precum și orice costuri pentru gestionarea proprietății. Venitul net din cheltuielile de exploatare este egal cu venitul net din exploatare (NOI). NOI este fluxul de numerar derivat din operațiunile normale ale proprietății. Fluxul de numerar este apoi derivat prin scăderea costurilor de capital de la NOI. Costurile de capital sunt orice cheltuieli periodice de capital pentru menținerea proprietății. Acestea includ orice capital pentru comisioane de leasing, imbunatatiri ale chiriasilor sau rezerve de capital pentru imbunatatiri imobile viitoare.

Exemplu de evaluare

După determinarea fluxurilor de numerar periodice, acestea pot fi reduse înapoi pentru a determina valoarea proprietății. Figura 1 prezintă un design simplu de evaluare care poate fi ajustat pentru a valora majoritatea proprietăților.

Asumarea	Valoarea	Adunarea	Valoarea
Creșterea venitului Yr1-10 (g)	4%	> 10%	Cheltuieli de capital
40%	Cheltuieli de capital	13%	Figura 1
Evaluarea presupune o proprietate care creează venituri anuale de închiriere de 100 000 $ în primul an, care crește cu 4% anual și cu 3% după anul 10. Cheltuielile sunt estimate la 40% din venit. Rezervele de capital sunt modelate la 10 000 $ pe an. Rata de actualizare sau RROR este stabilită la 13%. Rata de capitalizare pentru determinarea valorii de reversiune a proprietății în anul 10 este estimată la 10%. În terminologia financiară, această rată de capitalizare este egală cu K-g, unde K este RROR-ul investitorului (rata necesară de rentabilitate) și g este creșterea așteptată a venitului. K-g este, de asemenea, cunoscut ca rentabilitatea venitului investitorului, sau valoarea rentabilității totale care este furnizată de venituri.	Valoarea proprietății în anul 10 se determină prin luarea în considerare a NOI estimată pentru anul 11 ​​și împărțirea acesteia cu rata de capitalizare. Presupunând că rata de rentabilitate a investitorului se menține la 13%, atunci capitalizarea va fi egală cu 10%, sau K-g (13% -3%). În Figura 2, NOI în anul 11 ​​este de $ 88, 812. După ce se calculează fluxurile de numerar periodice, acestea sunt apoi discutate înapoi de rata de actualizare (13%) pentru a calcula NPV de 58, 333 $.	Item	Yr 1

Yr 2

Yr 3

Yr 4

Yr 5	Yr 6	Yr 7	Yr8	Yr 9	Yr 10	Yr 11	Venit	100	104	108. 16	112. 49
116. 99	121. 67	126. 54	131. 60	136. 86	142. 33	148. 02	Cheltuieli	-40	-41. 60	-43. 26	-45
-46. 80	-48. 67	-50. 62	-52. 64	-54. 74	-56. 93	-59. 21	Venituri nete de exploatare (NOI)	60	62. 40	64. 896	67. 494
70. 194	73. 002	75. 924	78. 96	82. 116	85. 398	88. 812	Capital	-10	-10	-10	-10
-10	-10	-10	-10	-10	-10	-	Fluxul de numerar (CF)	50	52. 40	54. 90	57. 49
60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	75. 40	-	Reversia	-	-	-	-
-	-	-	-	-	888. 12	-	Fluxul total de numerar	50	52. 40	54. 90	57. 49
60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	963. 52	-	Randamentul dividendelor	9%	9%	9%	10%
10%		12%	13%	-	Figura 2 (în mii de dolari)	Figura 2 oferă un format de bază care poate fi utilizat pentru a evalua orice proprietate care produce sau închiriază venituri. Investitorii care cumpără proprietăți imobiliare rezidențiale ca proprietăți de închiriat ar trebui să pregătească evaluări pentru a determina dacă ratele de închiriere care sunt percepute sunt suficient de suficiente pentru a susține prețul de achiziție plătit Deși evaluatorii vor folosi de regulă un flux de numerar de 10 ani în mod implicit, investitorii ar trebui să producă fluxuri de trezorerie care să reflecte ipotezele pe care presupune că proprietatea este achiziționată. Acest format, deși simplificat, poate fi ajustat pentru a valora orice proprietate, indiferent de complexitate. Chiar și hotelurile pot fi evaluate în acest fel. Gândește-te doar la închirierea camerelor de noapte ca închirieri de o zi.	Cumpărați, vindeți sau dețineți	Atunci când cumpărați o proprietate, dacă valoarea evaluată a unui investitor este mai mare decât oferta vânzătorului sau valoarea evaluată, atunci proprietatea poate fi achiziționată cu o probabilitate mare de a primi RROR. În schimb, atunci când vindeți o proprietate, în cazul în care valoarea evaluată este mai mică decât oferta unui cumpărător, proprietatea ar trebui să fie vândută. În plus, dacă valoarea evaluată este în concordanță cu piața și RROR oferă o rentabilitate adecvată pentru riscul implicat, proprietarul poate decide să dețină investiția până când există un dezechilibru între valoarea de evaluare și valoarea de piață.	Valoarea poate fi definită ca cea mai mare sumă pe care cineva ar fi dispusă să o plătească pentru o proprietate. La achiziționarea unui activ, finanțarea nu ar trebui să afecteze valoarea finală a proprietății, deoarece fiecare cumpărător dispune de opțiuni de finanțare diferite.	Cu toate acestea, nu este cazul pentru investitorii care dețin deja proprietăți care au fost finanțate. Finanțarea trebuie să fie luată în considerare atunci când se decide asupra unui termen adecvat de a vinde, deoarece structurile de finanțare, cum ar fi penalitățile de plată anticipată, pot fura investitorul din vânzările sale. Acest lucru este important în cazurile în care investitorii au primit condiții de finanțare favorabile care nu mai sunt disponibile pe piață. Investiția existentă cu datorii poate furniza un randament mai bun, ajustat față de risc, decât poate fi atins atunci când se reinvestesc veniturile potențiale din vânzări. Ajustați riscul RROR pentru a include riscul financiar suplimentar al creanței ipotecare.	Linia de fund

Fie că este vorba despre cumpărare sau vânzare, este posibil să se producă un model de evaluare suficient de precis pentru a ajuta la procesul de luare a deciziilor. Matematica implicată în crearea modelului este relativ simplă și în cadrul înțelegerii majorității investitorilor. După obținerea unor cunoștințe rudimentare despre standardele pieței locale, structurile de închiriere și modul în care veniturile și cheltuielile funcționează în diferite tipuri de proprietăți, ar trebui să se poată prognoza viitoarele fluxuri de numerar.