Unde să trăiești este una dintre cele mai mari decizii cu care se confruntă pensionarii. Pentru mulți oameni care se apropie de pensie, decizia de a ține familia acasă, de a reduce la o casă sau de a face o casă mai mică sau de a scăpa de stresul și cheltuielile care pot veni împreună cu proprietarul, este dificilă. (A se vedea: Costurile ascunse ale proprietății personale .) Aici vă vom oferi punctele pe care ar trebui să le cântăriți pentru a lua această decizie pentru dvs.

Lucruri de gândit

Menținerea în minte a unor idei simple va contribui la simplificarea deciziei dintre închirierea și proprietatea asupra casei. Deși aceasta este o alegere importantă pentru orice pensionar, este mai bine să evitați detaliile proprietății specifice și oportunitățile de închiriere și să examinați această problemă din punct de vedere al imaginii. Țineți cont de următoarele decizii:

• Care este bugetul dvs. pentru închiriere sau proprietate, fără impozite?
• Vedeți o casă sau un apartament ca o posibilă oportunitate de investiție sau doar un alt cost de trai?
• V-ați gândit la riscurile asociate cu proprietatea în ceea ce privește costurile neașteptate și dacă bugetul dvs. le poate tolera?

->

Așteptări după impozitare

Pentru început, primul pas în analizarea proprietății față de închirierea este de a determina câți bani doriți să cheltuiți fără taxe. Deoarece dobânzile ipotecare și impozitele pe proprietate asupra unei reședințe primare sunt deductibile din impozit, cunoașterea costului după impozitare este esențială. (Pentru mai multe, citiți: Deduceri fiscale la dobânda ipotecară .) Din fericire, matematica este foarte simplă și este explicată în figura 1, care presupune în mod arbitrar un buget după plata impozitului de 2 000 $ pentru dobânda ipotecară, și asigurarea pentru proprietatea asupra locuinței sau pentru costurile de închiriere.

Întrucât costurile de închiriere nu sunt deductibile, nu sunt necesare calcule. Cu toate acestea, taxele complică situația în ceea ce privește proprietatea, deoarece puteți cheltui bine peste 2 000 de dolari pe lună, dar în final ajungeți să plătiți doar 2 000 de dolari atunci când primiți rambursarea taxelor. În esență, tot ce trebuie să faceți este să vă determinați marja de impozitare marginală, să deduceți procentajul din Figura 1 și să vă împărțiți bugetul cu această sumă (a se vedea mai jos).

Figura 1

Figura 1 arată că, dacă bugetul dvs. are un cost net după impozitare de 2 000 $, iar rata dvs. de impozitare marginală este de 20%, puteți cheltui 2, 500 pe an pentru dobânda și proprietatea ipotecară taxe. Rețineți că trebuie să piciuiți factura înainte de rambursarea impozitelor. Ca atare, situația fluxului dvs. de numerar trebuie luată în considerare, de asemenea.

Riscurile care trebuie luate în considerare

Evident, proprietatea asupra locuinței are un avantaj distinct, deoarece teoretic poți obține mai mult pentru banii tăi. Cu toate acestea, nu există un prânz gratuit, deoarece proprietatea asupra locuinței implică, de asemenea, riscuri financiare substanțiale. Aspecte precum fluctuațiile valorii de piață, cheltuielile de întreținere preconizate / neașteptate și deductibilele de asigurare pot cuprinde costuri suplimentare uriașe în plus față de chiriile.Cu toate acestea, odată ce ați făcut matematica de mai sus, pur și simplu mergeți la cumpărături pentru case, ipoteci și proprietăți de închiriere care se încadrează în bugetul dvs. Și nu uitați să planificați pentru inflație; chiriile, impozitele și costurile de asigurare cresc în timp.

O oportunitate de investiții?

Chiar dacă casele și condominii pot fi bune oportunități de investiții, aceste active nu ar trebui examinate exclusiv din această perspectivă. Faptul este că locuința este un cost inevitabil de a trăi. Din punct de vedere conservator, casa ta ar trebui considerată un cost de trai, spre deosebire de un activ de investiții. Acest lucru se datorează faptului că activele de investiții nu ar trebui să implice găsirea unui alt loc de trai ca mijloc de asigurare a lichidității. Prin urmare, din punctul de vedere al pensionarilor, ar fi mai bine să ignorați investiția în susținerea proprietății în procesul dvs. de gândire. Acesta vă va distrage atenția de la obiectivul real de a planifica în mod corespunzător costurile pentru locuințele dvs. de pensionare.

"Unul dintre cele mai mari mituri de proprietate a locuinței este că este o investiție. Nu este așa ", spune Kirk Chisholm, managerul averii la Grupul consultativ inovativ din Lexington, Massachusetts." Deținerea unei locuințe în care locuiți este o cheltuială, nu o investiție. O investiție este una care generează fluxuri de numerar. Sigur, există unele avantaje de a avea o locuință, dar când vă implicați în costuri, legând mari valori de capital, lipsa de lichiditate a locuinței și faptul că prețurile locuințelor nu cresc întotdeauna, aceasta face pentru o mult mai puțin atractivă „investiții. ""

Cu toate acestea, dacă vă vedeți casa ca o investiție, o regulă generală este foarte simplă: Cumpărați scăzut și vindeți înalți. Aceasta înseamnă cumpărarea și vânzarea de case oportuniste.

Țineți însă minte că, în anumite moduri, închirierea poate fi considerată echivalentul economic al scurgerii unui stoc. De exemplu, dacă credeți că prețurile locuințelor se îndreaptă mai jos, ați închiria o casă, așteptați scăderea prețurilor și cumpărați o locuință mai târziu. Această strategie profită de avantajele reducerii costurilor reduse ale locuințelor. Dacă vă înșelați în privința direcției prețurilor locuințelor și, în final, plătiți un cost mai ridicat al locuințelor atunci când cumpărați, aceasta este similară plății unui preț mai mare pentru un stoc care să acopere poziția dumneavoastră scurtă.

Acesta este principalul lucru pe care un pensionar ar trebui să-l îngrijoreze în utilizarea unei locuințe primare ca o investiție. Prin vânzarea casei dvs., veți avea șansa de a ieși din prețurile de pe piață dacă prețurile vor crește, în loc să scadă. Aceasta ar trebui să fie o mare îngrijorare dacă sunteți pe un buget fix și vă bucurați de proprietatea sau condo-ul propriu, spre deosebire de un proprietar.

Risc de întreținere

O altă problemă importantă de examinat este riscul de întreținere asociat cu proprietatea. Acest lucru este important deoarece închirierea este același lucru cu cumpărarea unei polițe de asigurare împotriva întreținerii. Ce înseamnă acest lucru înseamnă că chiriașii nu au nici o responsabilitate pentru costurile obișnuite de întreținere, defecțiuni ale echipamentelor sau apariții catastrofale, cum ar fi un arbore care se încadrează în casa dvs. sau care este lovit de o furtună. Frumusețea închirierii este aceea că proprietarul trebuie să-și facă griji cu privire la costurile financiare neașteptate ale proprietății.(Citește: A deveni Proprietar: Mai multe probleme decât merită? )

"Am înlesnit închirierea din mai multe motive. Prețurile ridicate [la domiciliu] cu un potențial de investiții slab sunt primul motiv. Al doilea motiv este costurile lunare subestimate deținerii. Impozitele, plățile pentru dobânzi, asigurarea, apa, electricitatea, sistemele de aspersoare, întreținerea planificată și neplanificată și toate celelalte contribuie la plăți lunare semnificative care nu merg spre construirea de capitaluri proprii. Închirierea este adesea mult mai eficientă din punct de vedere al costurilor ", spune Max Osbon, partener, Osbon Capital Management, în Boston, Mass.

Încasări și lichidități

Alte beneficii financiare ale chiriasului sunt că nu trebuie să vă faceți griji despre condițiile pieței în cazul în care vă deplasați și nu există posibilitatea unei pierderi de investiții. În plus, în calitate de chiriaș, nu trebuie să vă faceți griji cu privire la lichiditate. Vânzarea unei case poate dura mult timp; implică, de asemenea, o mulțime de documente. În plus, majoritatea agențiilor imobiliare percep o comisie. Împiedicarea acestei mizerie când este timpul să se miște poate fi cu siguranță merită.

În plus, pensionarii trăiesc adesea numai pe pensii, cum ar fi securitatea socială sau un plan corporativ. Cu toate acestea, ele nu au întotdeauna sume mari de valoare netă lichidă. Dacă nu aveți suficiente bunuri în paralel pentru a plăti cheltuieli neașteptate, costurile regulate ale deținerii unei case ar putea fi ruinatoare. Pe de altă parte, dacă aveți suficiente resurse pe margine pentru a tolera costurile neașteptate ale proprietății, riscurile de întreținere nu ar trebui să reprezinte o mare îngrijorare în deliberările dvs.

Linia de jos

Pentru a rezuma, decizia de a deține o casă în pensie este o decizie care poate fi luată prin examinarea mai multor puncte cheie:

• Decideți dacă vreți să faceți o investiție sau doar bugetați un cost de viață.
• Aflați ce doriți să cheltuiți după impozitare și faceți matematica pentru a vă stabili bugetul pentru închiriere și proprietate.
• Luați serios în considerare riscul pe care sunteți dispus să-l asumați. Vreți să vă faceți griji cu privire la prețurile de pe piață? Vă puteți permite riscurile financiare de întreținere a proprietății?
• Rețineți că există o relație directă între dimensiunea activelor dvs. lichide și capacitatea dvs. de a tolera riscurile financiare asociate cu proprietatea.

Din păcate, aceste tipuri de decizii nu au nimic de-a face cu fapte grele și mai mult cu cercetarea sufletească. Pensia se presupune a fi lipsită de griji și plăcută; examinați situația dvs. și faceți doar costurile și riscurile care vă vor permite să dormiți bine pe timp de noapte.