Un factor major al cererii de locuințe de lux după recesiunea globală a fost o coterie a investitorilor internaționali bogați care caută un loc sigur pentru a obține venituri superioare într-un mediu cu rată scăzută a dobânzii. Pe măsură ce s-au retras din cauza evenimentelor internaționale, cum ar fi scăderea prețurilor la petrol și încetinirea creșterii economice în China, precum și creșterea taxelor și a ratelor dobânzilor în unele zone, prețurile au scăzut în unele orașe-cheie. Alte orașe importante sunt încă de așteptat să înregistreze o creștere semnificativă în 2016 - doar nu la niveluri atât de interesante ca câștigurile lor după recesiune.

Iată o privire la șapte orașe cheie și ce se întâmplă pe piețele imobiliare rezidențiale de lux. Vom împărtăși, de asemenea, câteva sfaturi despre cum este inteligent să investești într-o piață în declin.

1. Shanghai

Oferta de locuinte de lux din Shanghai a crescut anul trecut cu bambus, cu o crestere remarcabila de 440% fata de inventarul din 2014, potrivit cercetarii Knight Frank, o companie care ofera servicii de consultanta in domeniul resurselor rezidentiale si comerciale. De asemenea, orașul a înregistrat o creștere medie a prețurilor de vânzare cu 14% în aceeași perioadă. Apartamentele de lux din centrul orașului au înregistrat o creștere peste medie în al patrulea trimestru, iar Pudong și Huanpu au unele dintre cele mai mari prețuri din oraș.

Ratele ipotecare mai mici și noile reguli care fac mai ușoară și mai puțin costisitoare obținerea unei ipoteci pentru o proprietate într-un alt oraș au contribuit la boom-ul. Knight Frank proiectează o creștere de 5% a prețurilor medii la locuințe de lux în Shanghai în 2016.

2. Londra

Cu un an și jumătate în urmă, piața imobiliară de lux din Londra a fost caldă. Dar a început să se răcească în 2015, iar începând cu luna ianuarie, vânzările au încetinit considerabil. Casele au nevoie de mai mult timp pentru a vinde, iar înregistrările se confruntă cu reduceri multiple ale prețurilor. Scaderea prețurilor pentru anul 2015 a fost cea mai mare în districtele posibile, cum ar fi Knightsbridge (-6,1%) și mai puțin semnificative în cartiere precum Hyde Park (-1,8%); prețurile au crescut de fapt în Islington (6,4%).

Cauzele posibile ale încetinirii globale includ standarde mai stricte de acordare a împrumuturilor, menite să prevină o balonare a locuințelor, impozite mai mari la proprietate și incertitudine politică și economică. În ansamblu, valorile primelor imobile (cele mai scumpe 5% din case) din centrul orașului au crescut doar cu 1% anul trecut.

În ciuda a ceea ce pare a fi o veste proastă, banca centrală a Angliei, spre deosebire de Fed, nu și-a majorat încă rata dobânzii țintă. Aceasta înseamnă că rata creditelor ipotecare rămâne scăzută și acesta este motivul pentru care Knight Frank anticipează o majorare cu 2% a prețurilor primelor prețuri imobile de la Londra pentru anul 2016. (Pentru lectură corelată, vezi Este momentul potrivit pentru a cumpăra o locuință în Londra? )

3. New York City

Prețurile primelor rezidențiale imobiliare au crescut anul trecut cu 5% și sunt așteptate să facă același lucru în acest an în orașul care niciodată nu doarme, scrie Knight Frank.Cel mai mare risc pentru prețuri este o creștere mai mare decât cea anticipată a ratei fondurilor Fed, spune Knight Frank, deoarece rate mai mari ar face locuințele mai puțin accesibile pentru debitori și pentru investitorii străini a căror poziție financiară slăbește pe măsură ce dolarul se consolidează. Alte preocupări legate de piața din New York includ creșterea economică mai lentă la nivel mondial și creșterea lentă a salariilor. De asemenea, oferta de case de lux noi din New York City este în creștere; dacă oferta devine prea mare, prețurile ar putea suferi. (Pentru a afla despre piața imobiliară mai largă, citiți New York City Real Estate: Un Safe Haven? )

"În Manhattan vedem o piață foarte puternică", spune Daniel Blatman, broker imobiliar de lux cu Douglas Elliman Real Estate din New York City. "Produsele care sunt foarte bune sunt încă în mișcare, în timp ce bunurile de lux de vârf ar putea încetini puțin. "Casele de lux care satisface nevoile oamenilor și se prețuiesc bine sunt cele mai active, potrivit lui Blatman. "Produsul care reușește să includă un filtru de espresso încorporat pentru a încărca mai mult tinde să stea puțin mai mult", spune el. (Consultați Condiții de lux Manhattan ca investiții.)

4. Singapore

În Singapore, a doua cea mai slabă piață de locuințe de lux din Asia (numai Hong Kong este mai scumpă), prețurile și volumul vânzărilor au scăzut ușor în 2014 și 2015, după o creștere de aproape 80% din 2008 până în 2013. asupra străinilor care cumpără proprietăți acolo, deoarece investitorii chinezi, malaysieni și indonezieni au contribuit la o piață de supraîncălzire, iar creșterea a determinat acești investitori să ia în considerare și alte mari orașe globale. Multe case noi din Singapore se află acum vacante.

Unii investitori și analiști au sentimente pozitive cu privire la piața de locuințe de lux din Singapore, din cauza atractivității globale a țării față de cei ultra-bogați; alții văd posibilitatea scăderii în continuare, pe măsură ce ratele dobânzilor cresc, iar investitorii se tem de piață și de economia mai largă. Knight Frank se așteaptă ca prețurile să scadă cu 3,3% în acest an. Prețurile pot fi de jos.

5. Sydney

Cel mai mare oraș din Australia este cel mai strălucitor punct al predicțiilor pieței de locuințe de lux de la Knight Frank, 2016, cu creșteri de preconizări de 10%. Aceasta urmează după un spectaculos 2015, când prețurile au crescut cu aproximativ 15%. Sydney se confruntă cu o mare cerere din partea chinezilor, care caută stabilitate în investițiile în străinătate, și de la investitorii locali.

Cele mai mari amenințări la adresa pieței de locuințe de lux din Sydney sunt prețurile scăzute ale petrolului, pe măsură ce cererea de scădere a marfurilor și creșterea ofertei și o încetinire a creșterii economice a Chinei influențează în mare măsură prețul petrolului și al materiilor prime cererea de exporturi, se spune în raport. De asemenea, un creditor a numit în mod public piața de locuințe de lux din Sydney "semnificativ supraevaluată. "(Pentru lecturi corelate, vezi Cum să finanțezi străini Imobiliare .)

6. Hong Kong

Piata imobiliara din Hong Kong se confrunta cu un numar de riscuri moderate, inclusiv o crestere mai rapida decat se astepta in U.Ratele de dobândă (o problemă deoarece moneda Hong Kong-ului este cuplată la dolarul american), crize politice globale care ar perturba comerțul și creșterea reglementării guvernamentale a pieței imobiliare, potrivit lui Knight Frank.

Compania prognozează o scădere cu 5% a primei creșteri a prețurilor rezidențiale pentru 2016, după o creștere de 1,5% în 2015, făcând din Hong Kong cel mai slab oraș din listă. Contribuția la această problemă este o creștere a ofertei de locuințe a orașului. Un lucru pe care Hong Kong probabil că nu trebuie să-l facă să fie îngrijorat este scăderea creșterii salariilor, creând probleme de accesibilitate și deprimând cererea. (Aflați mai multe în Sfaturi pentru cumpărare Imobiliare de lux și Top 6 miliardari care trăiesc în Hong Kong )

7. Los Angeles

În timp ce nu este inclus în raportul lui Knight Frank, Los Angeles rămâne un oraș-cheie pentru imobiliare de lux. Investitorii globali sunt atrași de istoria sa solidă și potențialul de creștere uluitor, spune Jay Belson, președinte și CEO al Jay Belson Luxury Development din Beverly Hills. Dar, în comparație cu alte orașe cheie, prețurile arătau ca o afacere deoarece L. A. are ceva ce orașele nu au: ateriza.

"Când te uiți la cele mai scumpe orașe ale lumii, cu un preț mediu pe metru pătrat la Londra la 5, 300, Tokyo la 7, 600 și Hong Kong la 11 000 de dolari, Beverly Hills este un teribil chilipiruri la 3 000 de dolari, cu o jumătate de hectar de teren ", spune Belson. Orașul atrage cumpărători internaționali care vizitează casele lor L. A. de cîteva ori pe an, spune el, în timp ce, de asemenea, consideră cererea consistentă din partea locuitorilor actuali L. A. (Pentru citirea aferentă, a se vedea Deveniți un agent imobiliar pentru Ultra Rich ).

Totuși, zonele de lux precum Malibu Beach au prea mult inventar, iar casele sunt vândute sub prețul de listă Sotheby's International Realty este cea mai mare actualizare a pieței din Los Angeles pentru al patrulea trimestru al anului 2015. Unul dintre cele mai puternice submarine din LA este Pacific Palisades, unde inventarul este scăzut, iar casele se vând aproape pe listă. Și prețul mediu al celor 29 de case vândute în Bel Air în 2015 a fost cu aproape 19% mai mare decât cel al celor 39 de case vândute în aceeași perioadă în 2014.

Investiți într-o piață de locuințe de lux mai mici

în imobiliare rezidențiale de lux, având în vedere condițiile actuale de pe piață? Luați în considerare ce ne-au spus cei trei agenți imobiliari de lux.

"Depinde de motivația și planurile cumpărătorului pentru locuință", spune Danny Batsalkin, co-fondator și CEO al TBG Homes Worldwide din Beverly Hills, California "Dacă aceasta este o reședință principală și cumpărătorul intenționează să trăiască în casa, atunci, da, este întotdeauna logic să investească în imobiliare de lux. Dacă intenția este de a cumpăra și de a vinde rapid, atunci este posibil să nu se facă prea multă sens pe o piață inferioară, deoarece există riscul de a pierde bani din proiect. "Cu toate acestea, dacă vă gândiți să cumpărați acum și să vindeți cinci sau 10 ani în jos pe drum, Batsalkin este bullish:" Sunt mereu încrezător că imobilul va fi mai mare. Dacă vă uitați înapoi la ultima piață în jos care a început în 2007, oamenii care au cumpărat în timp ce piața a fost "în jos" între 2010 și 2012 au beneficiat foarte mult - în unele cazuri, aceste case s-au dublat în valoare de atunci!"

Michael Kelczewski, agent imobiliar la Brandywine Fine Properties Sotheby's Realty Internațional în Centreville, Del., Spune că" în afara câtorva zone metropolitane majore și destinații recreaționale, piața de lux poate fi o provocare. "Când investiți într-o clasă de active provocatoare, spune el, este important să vă concentrați pe astfel de valori:

Câte proprietăți de lux au fost tranzacționate pe piața subiectului?

• Care a fost timpul mediu pe piață?
• Cât de mare a fost diferența dintre prețul de listă și prețul de vânzare?
• Dacă cumperi ca o investiție, Kelczewski adaugă, vrei să te uiți la valoare și apreciere. În plus, pe orice piață, chiar și una supraîncălzită, puteți dezvolta o strategie de investiții de succes și puteți transforma un profit, spune el.

Julio Ybanez, agent imobiliar cu The Keyes Co. / Luxury Portfolio International, este specializat în domeniul imobiliar de lux și ultra-lux între Fort Lauderdale și Boca Raton. Chiar și într-o piață lentă, spune el, există mai multe modalități de a vă uita la cumpărarea unei case de lux:

Evaluați cât de mult achiziția vă va îmbunătăți viața personală sau de afaceri.

• Solicitați sfatul unor brokeri imobiliari de renume, locali, de înaltă calitate.
• Obțineți un istoric complet al vânzărilor similare în ultimii trei până la cinci ani pentru a obține o imagine largă a prețurilor în diferite condiții de piață, astfel încât să puteți face oferta potrivită (vezi
• 10 sfaturi pentru obținerea unui preț echitabil pe o locuință ). Orașele care comandă cel mai înalt preț pe proprietate de lux pe metru pătrat, spun Ybanez, sunt "hub-uri mega economice" precum Londra, New York, Hong Kong, Singapore și Zurich, unde cumpărătorii folosesc aceste locuințe ca locuințe primare. Asta este adevarat chiar daca indivizii ultra-inalti ai valorii nete cheltuiesc adesea mai mult pe casele lor doua si a treia in locuri precum Riviera Franceza si Insulele Cayman, adauga el.

Orase precum Hong Kong sau Singapore ar putea experimenta o scadere a pietei din cauza impozitelor mai mari asupra proprietatilor prime, a dificultatilor de a aproba noi rezidenti sau a incetinirii economiei chineze, spune el, dar fundamentele sunt acolo, iar cele doua orase sunt niste asiatice sunt aici să rămână.

Dacă sunteți preocupat de vânzări, rețineți că comercializarea unei case de 10 000 de milioane de dolari durează mai mult și cu cât prețul este mai ridicat, cu atât mai mult este necesar, spune Ybanez. Dacă nu sunteți în căutarea de a întoarce proprietatea, este, probabil, bine, și este dificil de a spune cum ar putea să arate condițiile de piață în trei până la șapte ani sau mai mult, când sunteți gata să vindeți. Uneori, casele ultra-lux necesită ani de vânzare, notează Ybanez.

În timp ce analiștii nu se așteaptă ca 2016 să ofere un profit spectaculos investitorilor imobiliari pentru casele de lux din marile orașe globale, Sydney ar putea vedea randamente medii de 10%, iar cea mai proastă proiecție a grupului, Hong Kong, solicită doar o scădere cu 5%, ceea ce nu este un motiv de panică. Blocurile Luxe, cum ar fi Beverly Hills, Calif., Și Aspen, Colo., Se află, de asemenea, în contradicție cu tendința (vezi

Preturile de la Mansion sunt lovite de noi înălțimi)

. Ca întotdeauna, ratele dobânzilor, impozitele pe proprietate, creșterea economică, politica și prețurile materiilor prime, pentru a numi unii factori cheie, vor influența prețurile. Uită-te nu doar la volumul curent al vânzărilor și la prețuri, ci la ceea ce fac ceilalți indivizi ultra-înalți și la indicatorii de valoare pe termen lung - de exemplu importanța Londrei și New York-ului ca centre financiare majore - dacă un anumit oraș ar putea fi un pariu bun pentru întoarcerea solidă pe domeniul imobiliar de lux. (Citiți Investiți în imobiliare de lux

.