Investiția în imobiliare continuă să fie una dintre cele mai bune modalități de a construi bogății și de a reduce impozitele. Beneficiile includ capacitatea de a recupera costul proprietății producătoare de venituri prin depreciere, de a utiliza 1031 burse pentru a amâna profiturile din investiții imobiliare și de a împrumuta capitalul propriu pentru a face investiții suplimentare sau pentru alte scopuri. În plus, proprietarii de case pot beneficia de scutirea de reședință personală, care protejează profiturile din vânzarea unei reședințe personale din impozitele pe câștigurile de capital, precum și deducerea pentru dobânda ipotecară. Citiți mai departe pentru a afla dacă una sau o combinație a acestor strategii este potrivită pentru dvs. (Pentru informații de bază, citiți Investiții în imobiliare .)

TUTORIAL: Explorarea investițiilor imobiliare

Amortizare
Puteți recupera costul veniturilor din producerea de proprietăți de închiriere prin reduceri fiscale anuale numite depreciere. Codul de venituri interne definește deducerea amortizării ca o indemnizație rezonabilă pentru epuizare sau uzură, inclusiv o indemnizație rezonabilă pentru uzură.

Investitorii imobiliari folosesc în general o metodă de depreciere denumită Sistemul de recuperare accelerată a costurilor (MACRS), în care proprietățile rezidențiale de închiriere și îmbunătățirile structurale sunt amortizate de peste 27,5 ani, în timp ce aparatele și alte amenajări sunt amortizate pe o perioadă de 15 ani. Costurile de amortizare duc adesea la o pierdere netă asupra investiției imobiliare, chiar dacă proprietatea generează efectiv un flux de numerar pozitiv. Această pierdere, precum și cheltuielile, cum ar fi utilitățile și asigurările, sunt raportate pe lista E, formularul federal de impozit pe venit 1040 și deduse din venitul obișnuit.

->

1031 Bursele
Bursa 1031, denumită în secțiunea 1031 din Codul de venituri interne, permite investitorilor să amâne impozitele prin vânzarea unei investiții imobiliare și folosirea capitalului propriu pentru a cumpăra o altă proprietate sau proprietăți egale sau mai mare valoare. Acest schimb trebuie să aibă loc într-o anumită perioadă de timp. Deși un schimb de 1031 poate cuprinde pe larg diverse tipuri de proprietăți, marea majoritate a tranzacțiilor se referă la proprietăți imobiliare. (Pentru a citi mai multe despre acest tip de schimb, citiți Smart Real Estate Transactions .

Pentru a finaliza cu succes un schimb de 1031, proprietățile trebuie să îndeplinească următoarele criterii:
Valoarea agregată a proprietăților de înlocuire trebuie să fie egală sau mai mare decât cea a proprietățile renunțate.

• Proprietățile incluse în tranzacție trebuie să fie similare, astfel încât proprietatea imobiliară nu poate fi schimbată pentru un alt tip de activ, cum ar fi un trust de investiții imobiliare (REIT). (Pentru mai multe informații despre REIT, citiți
• Elementele de bază ale impozitării REIT. ) Proprietățile schimbate trebuie să fie păstrate pentru "scopuri productive în afaceri sau în comerț" (o investiție).
• Orice bani sau bunuri primite prin tranzacție care nu sunt considerate proprietăți similare sunt considerate boot și sunt supuse impozitării.

Boot-ul de numerar include nu numai numerar, ci și proprietăți fizice, cum ar fi amenajări. Boot-ul ipotecar se referă la orice reducere a datoriilor realizată prin tranzacție. Astfel, valoarea datoriilor asumate cu proprietatea de înlocuire trebuie să fie egală cu sau mai mare decât valoarea datoriei retrase în momentul vânzării bunului renunțat. (Pentru mai multe informații despre schimburile similare, citiți Proprietăți comerciale pentru a păstra taxanul la gol .) Regulamentul investitorilor

Investitorul trebuie să utilizeze un intermediar calificat. Un intermediar calificat este un agent care facilitează procesul de schimb valutar 1031, în principal prin deținerea încasărilor nete din proprietatea renunțată înainte de a fi reinvestiți în proprietatea de înlocuire. Numai un intermediar calificat poate deține aceste fonduri în timpul schimbului. Federația de acționarilor de schimb detaliază rolul jucat de intermediarul calificat în procesul de schimb valutar 1031.
Investitorul face obiectul a două termene limită:

Patruzeci și cinci de zile de la vânzarea bunului renunțat trebuie să livreze o listă scrisă de proprietate de înlocuire calificată unei părți calificate la schimb, de obicei intermediarul. Există, de asemenea, mai multe reguli care limitează numărul de proprietăți care pot fi identificate.

• În plus, trebuie să achiziționeze valoarea cumulată a activelor de înlocuire calificate în termen de 180 de zile de la vânzarea activului renunțat sau 180 de zile după data scadenței declarației sale fiscale pentru acel an, oricare dintre acestea survine mai întâi.
• 1031 Schimbul, pas cu pas

Într-o tranzacție tipică, un investitor decide să vândă o investiție imobiliară și să investească încasările din orice câștig într-o altă proprietate.
Pentru a realiza acest lucru într-o manieră eficientă din punct de vedere al impozitelor, investitorul încheie un acord de schimb de 1031 cu un intermediar calificat și pune proprietatea inițială spre vânzare. În același timp, investitorul începe să caute proprietăți de înlocuire.

1. În ziua în care investitorul vinde proprietatea inițială (proprietatea renunțată), veniturile nete după plata tuturor cheltuielilor sunt trimise într-un cont special creat de intermediarul calificat.
2. Investitorul intră apoi în perioada de identificare și are exact 45 de zile pentru a produce o listă de proprietăți de înlocuire calificate și 180 de zile pentru a închide proprietatea de înlocuire în timpul perioadei de schimb.
3. Folosind întregul venit din vânzarea bunului renunțat, investitorul închide noua proprietate sau proprietăți de investiții.
4. Intermediarul calificat transmite aceste fonduri societății de titlu, contul special este închis și tranzacția este finalizată.
5. Împrumuturi împotriva capitalului propriu

Investitorii care au construit capitaluri proprii atât în ​​casa lor personală, cât și în investiții imobiliare pot pur și simplu să-și refinanțeze proprietățile și să-și retragă capitalul pentru a face investiții suplimentare, pentru a îmbunătăți locuința sau pentru alte scopuri.Reglementările diferă de la stat la stat.
Într-un scenariu tipic, un creditor va împrumuta 80% din împrumutul combinat la valoare sau 50% din valoarea justă de piață a proprietății, oricare dintre acestea este mai mică. De exemplu, pe o proprietate de 240.000 de dolari, cu un împrumut de 100.000 de dolari, cel mai mult un împrumutat ar putea extrage suma de 92.000 de dolari (240.000 dolari x 80% - 100.000 $).

Abilitatea de a împrumuta va depinde, de asemenea, de scorul de împrumut al împrumutatului, de raportul dintre datoria și capital propriu și de raportul dintre datorie și venituri. Deși această strategie este un pic mai riscantă, pentru cei capabili să se ocupe de datoria suplimentară, aceasta poate ajuta la construirea bogăției fără a trebui să intre într-un schimb de 1031 sau să vândă o proprietate. (Pentru a afla mai multe despre împrumuturile la domiciliu, citiți

Împrumutul de acasă: ce este și cum funcționează ). Amânarea impozitelor pe vânzarea unei locuințe

Câștigurile din vânzare din reședința personală primară a contribuabilului sunt excluse din impozitarea câștigurilor de capital până la 500 000 dolari pentru cuplurile căsătorite și 250 000 dolari pentru persoanele singure dacă contribuabilul a locuit în casă timp de doi ani din ultimii cinci ani. În plus, în cazul în care câștigurile obținute din vânzarea reședinței primare a contribuabilului sunt mai mari decât aceste excluderi, contribuabilul poate, de asemenea, să investească această parte printr-o schimbare de 1031.
Investitorii care locuiesc în zone unde valorile de acasă se apreciază pot utiliza o strategie de tranzacționare atât pentru a-și construi averea personală, cât și pentru a minimiza impozitele în același timp. (

) Deducerea dobânzii ipotecare Proprietarii de case pot deduce partea din creditele ipotecare care le pot fi atribuite (pentru a afla mai multe despre implicațiile fiscale ale vânzării locuinței dvs., citiți

dobânzi la declarațiile lor fiscale. Aceste plăți sunt mai mari în primii ani ai ipotecii și se diminuează treptat, pe măsură ce ipoteca este plătită. (
Deducerea impozitului pe venitul ipotecar .)

Linia de fund
Există multe opțiuni disponibile proprietarului imobilului care încearcă să vândă, reducând la minimum obligația fiscală.

• O schimbare 1031 permite returnarea unei vânzări să fie reinvestită în proprietatea similară.
• Un împrumut de capital propriu se înscrie direct în valoarea proprietății și poate fi utilizat într-o varietate de scopuri.
• Vânzarea unei reședințe principale este eligibilă pentru un tratament fiscal special.
• Interesul ipotecar poate fi dedus la momentul impozitului.

Situația dvs. personală va dicta care dintre aceste opțiuni este potrivită pentru dvs., dar oricare dintre acestea vă va ajuta să profitați din plin de investiția dvs. imobiliară.

Pentru lecturi corelate, consultați Un element de taxare pentru proprietarii de case .