Dacă sunteți un investitor savvy, știți un lucru sau două despre IRA. Știți că sunt un tip de cont de pensionare avantajat din punct de vedere al impozitului, care permite ca fondurile din cadrul acestuia să crească fără a impune impozite asupra veniturilor din investiții câștigate de către principal ("bază" în termeni financiari).

De asemenea, s-ar putea să știți că în ceea ce se numește IRA auto-regizat, sunteți liber să investiți în aproape orice produs de investiții, inclusiv acțiuni, obligațiuni, opțiuni, fonduri mutuale, ETF-uri și REIT-uri. Există câteva limite, dar, în ansamblu, este practic orice ai fi nevoie vreodată să construiești un ou sănătos.

Dar iată ce ați putea să nu știți. IRA dvs. nu se limitează la instrumentele financiare care apar pe podeaua unui schimb major. Puteți cumpăra și proprietăți imobiliare. Nu este la fel de ușor ca achiziționarea a câteva sute de acțiuni din stoc. Dacă doriți să vă plimbați în achizițiile de proprietăți, trebuie să cunoașteți regulile. Și sunt multe.

IRA-ul potrivit

În primul rând, IRA trebuie să fie auto-dirijată. Trebuie să o configurați independent de orice brokeraj care ar lua decizii pentru dvs. (majoritatea conturilor de brokeraj nu permit exploatațiile imobiliare, oricum). Cu toate acestea, pentru a cumpăra și pentru a-ți putea deține proprietăți prin intermediul IRA, vei avea nevoie de un custode. Un custode administrează tranzacția, documentele asociate și raportarea financiară. Totul trece prin custode pentru a vă împiedica să încălcați regulile stricte privind aceste tipuri de tranzacții imobiliare. După cum v-ați aștepta, custodia va percepe taxe pentru serviciul respectiv. Cu toate acestea, custodia nu vă va sfătui cu privire la modul de structurare a exploatațiilor dvs. Misiunea lui este să se ocupe de munca din spatele biroului. (Pentru mai multe detalii, vezi: Sfaturi pentru pensionari: Cum sa alegi cel mai bun depozitar IRA )

- <->

Înainte de a ne uita la restul regulilor, înțelegeți acest fapt de bază: Tu și IRA dvs sunteți două entități separate. IRA dvs. deține proprietatea - nu. De fapt, titlul proprietății va spune: "XYZ Trust Company Custodian [în beneficiul] (FBO) [Numele tău] IRA."

Ce este și nu este al tău

Proprietatea este o investiție pură Nu puteți să o utilizați ca o casă de vacanță, un loc pentru copiii dvs. de a trăi, oa doua casă sau un birou pentru afacerea dvs.

Aceste reguli se aplică atât tu și oamenii pe care IRS le consideră "descalificați". Cine este considerat o persoană descalificată?

• Soțul / soția dvs.
• Părinții, bunicii, străbunicii și copiii și soții, nepoții și strănepoții > Furnizorii de servicii ai IRA dvs.
• Orice entitate care deține mai mult de 50% din proprietate
• Dacă doriți să aflați mai multe, consultați secțiunea 4. 72. 11. 2. 1 din Manualul privind veniturile interne > De asemenea, nu puteți achiziționa proprietatea de la unul dintre acești oameni descalificați - aceasta se numește o tranzacție de auto-tranzacționare - și nici IRA "achiziționează" de la dvs. proprietatea pe care o dețineți deja.Vezi și
• Evitarea "tranzacțiilor interzise" în IRA

Cumpărarea Soldul dvs. IRA va trebui să fie destul de ridicat, deoarece obținerea unei ipoteci pentru achiziționarea de proprietăți în cadrul unui IRA nu este ușor. Veți fi nevoit să plătiți în numerar, ceea ce nu numai că ia o bucată mare din cont acum, dar influențează rata de întoarcere pe drum. Investitorii imobiliari pun adesea o mică sumă în jos și profită de ratele super-scăzute ale dobânzii pentru a stimula achiziția, imaginându-se că pot face mai mulți bani pe proprietate decât vor plăti în interes. Dacă nu vă puteți finanța achiziția imobiliară, pierdeți potențialul pentru o rentabilitate semnificativă a investiției (ROI). Unele bănci

consideră

creditele pentru acest tip de tranzacție, dar aceasta prezintă o altă problemă: Orice venituri din proprietate pot fi considerate venituri impozabile de business (UBTI). Pentru a afla mai multe, mergeți la secțiunea 511 din Codul de venit intern IRS (IRC).

Deținerea proprietății Deoarece IRA nu plătește impozite, nu puteți profita de deducerile care apar în proprietatea imobiliară. Din moment ce ați plătit în numerar, nu există plăți de dobândă ipotecare pentru a deduce. De asemenea, nu beneficiați de deducerea taxei pe proprietate. De asemenea, nu puteți beneficia de depreciere. În cazul în care proprietatea dvs. generează venituri din chirii, fiecare parte din ea se întoarce imediat în IRA. Deoarece nu dețineți proprietatea, nu vă puteți încasa niciun venit.

Pe partea strălucitoare, niciun cost de întreținere sau alte costuri asociate cu deținerea imobilelor nu iese din buzunar. IRA plătește pentru tot. Cu toate acestea, acest lucru nu este lipsit de dezavantaje. Fiecare dolar care iese din IRA este un dolar care nu mai are câteva decenii să aprecieze în valoare fără taxe. Și ce se întâmplă dacă proprietatea provoacă o serie de cheltuieli majore care împing balanța dvs. IRA atât de scăzută încât contul nu are destui bani să-i plătească? Amintiți-vă că nu puteți plăti nimic din propriul dvs. buzunar pentru această proprietate, iar contribuțiile IRA sunt limitate: în 2015 puteți depune doar 5,500 dolari - sau 6,500 $ dacă sunteți în vârstă de 50 de ani sau mai mari. nu acoperă repararea, și trebuie să depuneți mai mult, sunteți în cârlig pentru sancțiuni asociate cu contribuția prea mult. Acesta este un risc semnificativ, deoarece proprietatea poate necesita destul de des pretenții scumpe, iar venitul obținut din chirii nu poate acoperi ceea ce trebuie să cheltuiți într-un an de întreținere ridicat.

Vânzarea proprietății

Pentru a vă vinde proprietatea, elaborați un preț de vânzare la fel cum ați face cu orice altă exploatație imobiliară. Odată ce ambele părți convin asupra unui preț și a unor condiții, solicitați custodelui să vândă proprietatea în numele IRA. Toți banii se vor întoarce în impozitul dvs. IRA amortizat sau taxat, în funcție de machiajul IRA.

Linia de fund

O ultimă considerație: lichiditatea sau "cât de ușor este pentru mine să ieșesc din investiție? "Cu acțiuni, este relativ ușor. Uneori îți poți recupera banii în câteva secunde. În schimb, imobilul este o investiție notorie nelichidă.Ar putea dura mult timp pentru a renunța și ați putea pierde bani pe parcurs. După cum au învățat opt ​​milioane de oameni în 2008, ați putea găsi un bun care merită mai puțin decât suma pe care o datorați.

Toate acestea fac ca investițiile imobiliare de orice tip să fie destul de riscante sau, cel mai bine, de întreținere ridicată. Pentru un IRA, însă, proprietatea imobiliară este o alegere deosebit de riscantă. Nu numai că valorile de proprietate pot scădea, mai degrabă decât să crească; un an de costuri semnificative de întreținere vă pot supune la penalități dacă venitul dvs. și limita contribuției IRA nu acoperă reparațiile pe care nu vă puteți permite să le ignorați. Cu excepția cazului în care au timp și expertiză pentru a gestiona proprietățile imobiliare, investitorii individuali sunt probabil cei mai buni cu mai multe strategii de bază pentru IRA-urile lor.

Pentru lecturi corelate, consultați

Casa dvs. de pensionare cu auto-direcționate IRAs imobiliare