În domeniul imobiliar, o vânzare în lipsă înseamnă vânzarea unei case pentru mai puțin decât ipoteca restante pe ea.

Spune că domnul și doamna Smith au împrumutat 400.000 de dolari pentru a cumpăra o locuință acum șapte ani. Casa a fost evaluată la 400.000 dolari la momentul cumpărării. Dl. Smith își pierde locul de muncă, iar cuplul intră în spatele plăților ipotecare. Pe baza analizei unei analize comparative a pieței, Smiths află că valoarea casei sale a scăzut, iar acum costă doar 310 000 de dolari. Împreună cu 385 000 de dolari rămași la împrumut, Smithii preferă să-și vândă locuința, în loc să caute guvernamentale de refinanțare, cum ar fi Programul federal de acorduri de refinanțare la domiciliu, și să le ceară creditorului să le permită să-l vândă pentru suma de 310 000 de dolari. Când vinde casa, banca va primi mai puțin decât suma totală împrumutată de Smith; în cele mai multe cazuri, cu toate acestea, creditorul va lua în considerare ipoteca lor plătite în întregime.

Tranzacția aduce beneficii băncii, permițându-i să evite refugierea locuinței în blocare, ceea ce este costisitor și consumator de timp și aduce beneficii vânzătorului, permițându-i să evite ramificațiile negative ale blocării (și falimentul uneori îl însoțește).

Vanzarile pe termen scurt si blocarea Foreclosure sunt ambele optiuni financiare disponibile pentru proprietarii de case care sunt debitorii in dificultate: in spatele platilor ipotecare, au o casa care este subacvatica (adica, merita mai puțin decât soldul restant al ipotecii) sau ambele. Proprietarul este obligat să se despartă de locuință în ambele cazuri, însă calendarul și alte consecințe sunt diferite în fiecare situație.

Există diferite motive pentru care un proprietar de locuințe ar opta pentru o vânzare în lipsă, în timp ce o blocare a pieței.

Vânzare scurtă

Vânzările scurte sunt de obicei inițiate de proprietar, adesea atunci când valoarea unei locuințe scade cu 20% sau mai mult. Înainte de începerea procesului, creditorul care deține ipoteca trebuie să semneze decizia de a efectua o vânzare în lipsă. În plus, creditorul, de obicei o bancă, are nevoie de documentație care să explice de ce o vânzare scurtă are sens; la urma urmei, instituția de creditare ar putea pierde o mulțime de bani în acest proces.

Dacă este aprobat pentru vânzare în lipsă, cumpărătorul negociază mai întâi cu proprietarul casei și apoi solicită aprobarea pentru cumpărarea de la bancă în al doilea rând. Este important de menționat că vânzarea în lipsă nu poate avea loc fără aprobarea creditorului.

Vânzările scurte tind să fie de lungă durată și de tranzacții intensive, uneori, până la un an întreg de procesat. Cu toate acestea, vânzările de scurtă durată nu sunt la fel de dăunătoare pentru ratingul de credit al unui proprietar ca fiind o blocare a pieței. O vânzare în lipsă arată mai bine creditorilor și creditorilor viitori: arată că ați luat măsuri înainte ca banca să vă re-așeze casa.Un proprietar care a trecut printr-o vânzare în lipsă poate chiar, cu anumite restricții, să fie eligibil să achiziționeze imediat o altă locuință.

Excluderea

O blocare este actul creditorului care se confruntă cu casa după ce împrumutatul nu reușește să efectueze plăți. Aceasta este ultima opțiune pentru creditor, deoarece casa este utilizată ca garanție pentru notă. Spre deosebire de o vânzare scurt, Foreclosures sunt inițiate doar de către creditori. Creditorul se mută împotriva împrumutătorilor delincvenți pentru a forța vânzarea unei locuințe, în speranța de a face față investiției inițiale a ipotecii. De asemenea, spre deosebire de cele mai multe vânzări scurte, au loc multe închideri atunci când proprietarul casei a abandonat casa. În cazul în care ocupanții nu au plecat încă, ei sunt evacuați de creditor în procesul de blocare.

Odată ce creditorul are acces la casă, își comandă propria evaluare și procedează la încercarea de a vinde casa. În mod obișnuit, închiderile nu durează atât de mult ca o vânzare în lipsă, deoarece creditorul este preocupat de lichidarea rapidă a activului. Clădirile închise pot fi, de asemenea, scoase la licitație în cadrul unei "vânzări de mandatari", în cazul în care cumpărătorii licitează pentru locuințe într-un proces public.

În cele mai multe cazuri, proprietarii de case care se confruntă cu blocarea pieței trebuie să aștepte un minim de cinci ani pentru a cumpăra o altă locuință sau trei ani cu un împrumut FHA. Excluderea se păstrează în raportul de credit al unei persoane timp de șapte ani. Scorul dvs. FICO va scădea cu peste 100 de puncte ca urmare a blocărilor, potrivit Barry Paperno, manager de operațiuni de consum la Fair Isaac (va scădea și după o scurtă vânzare, probabil datorită faptului că ați fost implicați în plățile ipotecare). Acest lucru poate părea o sumă relativ mică pentru neplata unui activ major, însă este suficient să provoace companiilor cărților de credit să ia în considerare creșterile ratei dobânzii și reducerea limitelor de credit, iar companiile de asigurări să ridice primele.

Modul de cumpărare a unei proprietăți de vânzare pe termen scurt

Procesul de vânzare scurt diferă de la stat la altul, dar pașii cuprind în general:

Pachetul de vânzare scurt -

creditor. Acestea includ situațiile financiare, o scrisoare care descrie greutățile vânzătorului și copii ale înregistrărilor financiare.

• Oferta de vânzare pe termen scurt - În cazul în care vânzătorul acceptă oferta de la un cumpărător interesat, agentul de listare trimite creditorului contractul de listare, o ofertă de cumpărare executată, scrisoarea de pre-aprobare a cumpărătorului și o copie a cecului de plată serios pachetul de vânzare scurt al vânzătorului.
• Prelucrarea bancară - Banca analizează oferta și aprobă sau respinge vânzarea în lipsă. Acest lucru poate dura câteva săptămâni până la luni.
• În unele privințe, cumpărarea unei proprietăți cu vânzare pe termen scurt este la fel ca o achiziție tradițională. Cu toate acestea, există câteva moduri în care contractul de cumpărare pe care dvs. și agentul dvs. imobiliar l-ați elaborat sunt diferite. Contractul va preciza că termenii fac obiectul aprobării creditorului ipotecar. Într-o tranzacție obișnuită, singura parte care ar trebui să aprobe vânzarea este vânzătorul. Contractul ar trebui să menționeze, de asemenea, că proprietatea este achiziționată "așa cum este."Deși este acceptabil să includeți un limbaj care să vă permită să vă retrageți dintr-o afacere dacă o inspecție dezvăluie probleme considerabile, nu ar trebui să vă așteptați să negociați un preț mai mic din cauza acestora. Banca este, de asemenea, puțin probabil să facă orice reparații, și vânzătorul, fiind legat de numerar, este, probabil, chiar mai puțin probabil să vă ajute, având în vedere situația, probabil că veți avea nevoie și de suficienți bani pentru a închide costurile (Continuați să citiți despre procesul de închidere în

Înțelegerea serviciului escrow Procesul

.) Spre deosebire de blocarea pieței imobiliare, instituția de creditare nu deține proprietatea într-o vânzare în lipsă. Totuși, deoarece trebuie să aprobe vânzarea (pentru că este creditor, nu vânzător, pe proprietate) și veți primi venitul, se pare că cumpărați proprietatea de la bancă. Un joc de așteptare

Tranzacțiile de vânzare scurte pot fi mult mai consumatoare de timp și mai multă încercare de răbdare decât realitatea obișnuită -este tranzacții. (Continuați să citiți acest lucru în

Sh ort vindeți-vă casa pentru a evita blocarea

.) Dacă faceți o ofertă pe o proprietate de vânzare scurt, fiți pregătit să așteptați. Băncile sunt notorii pentru a lua cât mai multe luni pentru a răspunde la ofertele de vânzare scurte. Unii experți vă recomandă să acordați creditorului un termen limită pentru a reduce timpul de așteptare. deși este greu de spus dacă această strategie va stimula cu adevărat banca să acționeze. Cu toate acestea, dacă banca nu a aprobat vânzarea în lipsă încă în momentul ofertei dvs., punerea în aplicare a unui termen limită va fi inutilă, deoarece ar putea dura câteva luni doar pentru ca vânzătorul să ajungă la un acord de vânzare scurt cu creditorul. Vânzătorul trebuie să fie implicit oficial Din acest motiv, asigurați-vă că vânzarea în lipsă este deja aprobată de creditor. În cazul în care vânzătorul nu a intrat încă în situația de neplată, banca ar putea să nu fie interesată să efectueze o vânzare în lipsă. Este nevoie de o cantitate considerabilă de timp și convingătoare pentru a obține o bancă pentru a accepta o vânzare în lipsă, deci dacă nu a convenit deja, nu pierdeți timpul. Multe case sunt listate ca o vânzare în lipsă, dar nu există nicio garanție că tranzacția va fi vreodată finalizată ca atare.

De asemenea, banca nu poate fi interesată de o vânzare în lipsă, dacă consideră că poate obține mai mulți bani prin închiderea pieței. Și dacă sunteți în căutarea de finanțare pentru cumpărare, asigurați-vă că creditorul ipotecar nu are probleme cu o proprietate de scurt-vânzare.

Agenți cu experiență

Din cauza complexității acestui tip de tranzacție, asigurați-vă că agentul dvs. sau agentul imobiliar este experimentat cu vânzări în lipsă și că este dispus să lucreze împreună cu dvs. Anumiți agenți imobiliari se specializează în vânzări în lipsă și pot deține o certificare de vânzări și excluderi scurte (SFR), o desemnare oferită de Asociația Națională a Agenții imobiliari. Titularii acestei certificări au primit o pregătire specializată.

Nu numai că vânzările în lipsă sunt mai multe de lucru pentru agenți, uneori oferă o compensație mai redusă: banca poate să nu fie dispusă să plătească agentului de listare comisionul de 5-6% obișnuit, deoarece acesta deja pierde și deoarece agentul cumpărătorului obține un procent din acel procent, el sau ea va vedea și mai puțini bani.

În plus, încercați să aflați dacă agentul de listare al vânzătorului este experimentat cu vânzări în lipsă. Deși banca este în cele din urmă în control, un agent de listare care cunoaște frânghiile poate să faciliteze sau să accelereze tranzacția.

Păcatul peste prețuri

Fii pregătit să ridici prețul de ofertă. Pentru ca vânzătorul să sporească șansele băncii care trece prin vânzarea în lipsă, acesta poate încerca să te convingă să-ți cumperi prețul de cumpărare. În cele din urmă, totuși, vânzătorul nu are autoritatea reală de a aproba prețul de vânzare, ci doar banca, și pot contraforța.

Pe de altă parte, banca doar respinge oferta dvs. în mod direct, mai ales dacă ați scris o ofertă semnificativ mai scăzută. Sau, în cel mai rău scenariu, s-ar putea să nu răspundă deloc. Vreodată.

Mențineți căutarea

Având în vedere cât va dura probabil banca pentru a răspunde la oferta dvs., ar trebui să continuați să căutați alte case în timp ce așteptați un răspuns și ar trebui probabil să continuați să achiziționați un alt dacă găsiți o cumpărare mai ușoară. Agenția dvs. să scrie contractul de vânzare scurt, astfel încât să păstrați această flexibilitate. Dacă aveți un termen limită pentru relocare, nu vă deranjați nici măcar cu o vânzare în lipsă.

Un alt motiv pentru care trebuie să continuați să căutați: Chiar dacă faceți o escrow, banca poate continua să colecteze oferte. Majoritatea oamenilor ar considera acest lucru lipsit de etică, deoarece potențialul cumpărător ar fi probabil să fi scos câteva mii de dolari pentru inspecții, căutări în titluri și altele asemenea în acest moment. Dar rețineți că banca se confruntă cu o pierdere de tranzacție, așa că va dori să reducă la minimum pierderile și să vândă proprietatea cât mai aproape de valoarea de piață corectă. A scăpa de la acord atât de târziu în joc este o mare pierdere de timp și bani pentru cumpărător, ca să nu mai vorbim enorm de frustrant. Din toate aceste motive, prețul de vânzare al unei vânzări în lipsă trebuie luat cu o doză sănătoasă de scepticism.

Vânzări scurte: avantajele și dezavantajele

Experții nu sunt de acord cu privire la faptul dacă vânzările scurte reprezintă o afacere bună pentru cumpărători. Susținătorii spun că proprietățile de vânzare pe termen scurt sunt prețuri sub valoarea de piață, creând oportunitatea pentru cumpărători de a obține o mulțime sau pentru cumpărătorii de prima dată pentru a intra într-o casă pe care altfel nu ar fi capabili să o acorde.

Oponenții spun că băncile nu au nici un interes în vânzarea de focuri și vor face o analiză comparabilă a pieței înainte de a stabili sau accepta un preț pentru o proprietate. În plus, prețul de afișare al vânzării în lipsă poate fi o sumă pe care agentul vânzătorului o consideră banca acceptabilă - și nu suma pe care banca a acceptat-o ​​efectiv să o accepte. Banca ar putea găsi prețul prea mic, sau vânzătorul ar putea lista proprietatea de mai jos piață cu intenția de a genera un război de licitare. În unele state, vânzătorul va avea o hotărâre deficienței împotriva acestuia, care îl obligă să plătească bancii diferența dintre suma ipotecii și prețul de vânzare al casei, deci este în interesul vânzătorului să obțină cât mai mulți bani posibil .

Un avantaj atât pentru bancă, cât și pentru cumpărător este faptul că, spre deosebire de o proprietate deținută de bancă, este puțin probabil ca o proprietate de vânzare în lipsă să fie distrusă sau răpită. În timp ce proprietatea ar putea fi afectată de întreținerea amânată datorită situației financiare a proprietarului, vânzătorul nu este în măsură să distrugă locul în care trăiește în continuare. Spre deosebire, proprietarii de case care își pierd proprietățile în vederea închiderii adesea își iau frustrarea asupra casei ca o modalitate de a se întoarce la bancă.

Pe aceeași linie, pentru că proprietățile de vânzare scurte sunt încă ocupate, nu vor fi suferit în mâinile unor oameni lipsiți de scrupule care au ales să prindă sau să vandă proprietatea. Vandalismul poate fi o problemă comună cu proprietățile de blocare, în special în cartierele cu venituri mai mici.

Găsirea anunțurilor de vânzare scurtă

Cele mai multe proprietăți oferite ca vânzări în lipsă sunt listate de agenții imobiliari, iar acest lucru reprezintă adesea cel mai bun loc pentru a începe, mai ales dacă este un agent imobiliar care este specializat în acestea. Fără un agent, puteți căuta cu ușurință serviciul de afișări multiple (MLS) de la confortul propriului computer (sau dispozitiv mobil), dar datele pe care le accesați pot fi limitate ca domeniu de aplicare, depășite sau chiar inexacte.

În timp ce puteți găsi proprietăți de vânzare pe scurt pe site-uri populare de imobiliare, cum ar fi Zillow și Trulia, alte site-uri care se specializează în împrumuturi și proprietăți reduse oferă o imagine mai cuprinzătoare a pieței de vânzare cu amănuntul din zona dvs. Un astfel de site web este www. realtystore. com, care are mai mult de un milion de înregistrări ale licitațiilor de blocare, proprietăți deținute de bancă, case repossessed guvernamentale, proprietăți cu impozite și vânzări în lipsă.

Linia de fund

O vânzare în lipsă poate aduce beneficii tuturor părților implicate: Împrumutanții evită procesul de blocare a timpului și costisitor; debitorii păstrează închiderea Foreclosures off rapoartele lor de credit; iar cumpărătorii ar putea să cumpere proprietăți la prețuri reduse. Un cumpărător nu ar trebui să presupună că proprietatea este o afacere foarte mare doar pentru că este o vânzare în lipsă. Faceți-vă propriile analize de piață comparabile. De asemenea, dacă faceți o escrow, nu treceți printr-o inspecție amănunțită la domiciliu.