Atunci când cumpărați o locuință utilizând un credit ipotecar, refinanțând ipoteca existentă sau vânzându-vă locuința altcuiva decât un cumpărător în numerar, aprecierea acasă este o componentă cheie a tranzacției. Indiferent dacă sunteți cumpărător, proprietar sau vânzător, veți dori să înțelegeți cum funcționează procesul de evaluare și cum un evaluator determină valoarea unei case.

(Pentru mai multe informații despre cumpărarea unei case, consultați: Cum să cumpărați prima dvs. locuință: un tutorial pas cu pas )

Ce este o evaluare la domiciliu?

O apreciere este o opinie profesională imparțială a valorii unei case. Aprecierile sunt aproape întotdeauna utilizate în tranzacțiile de cumpărare și vânzare și sunt utilizate în mod obișnuit în tranzacțiile de refinanțare. Într-o tranzacție de cumpărare și de vânzare, o evaluare este utilizată pentru a determina dacă prețul contractului la domiciliu este adecvat având în vedere starea, locația și caracteristicile casei. Într-o refinanțare, acesta asigură împrumutătorului că nu îi înmânează împrumutatului mai mulți bani decât valoarea în casă.

Creditorii doresc să se asigure că proprietarii de case nu se suprasarnează pentru o proprietate, deoarece locuința servește drept garanție pentru ipotecă. În cazul în care debitorul ar trebui să fie implicit în ipotecă și să intre în blocare, împrumutătorul va recupera banii pe care ia împrumutat vânzând casa. Aprecierea îi ajută pe bancă să se protejeze împotriva împrumuturilor mai mult decât ar putea recupera în acest scenariu cel mai defavorabil.

Notă: Dacă aveți în vedere o refinanțare, este benefică cercetarea ratelor dobânzilor utilizând un calculator ipotecar.

Procesul de evaluare și modul în care sunt determinate valorile de evaluare

Deoarece evaluarea protejează în primul rând interesele împrumutătorului, creditorul va ordona, de obicei, aprecierea. Potrivit Institutului de Evaluare, o asociație de evaluatori profesioniști în domeniul imobiliar, un evaluator calificat ar trebui să fie licențiat sau certificat (după cum este necesar în toate cele 50 de state) și să fie familiarizat cu zona locală. Reglementările federale prevăd că evaluatorul trebuie să fie imparțial și să nu aibă nici un interes direct sau indirect în tranzacție. Fannie Mae cere evaluatorilor să certifice că au experiență de evaluare a proprietăților similare în aceeași zonă geografică.

Valoarea evaluării unei proprietăți este influențată de vânzările recente de proprietăți similare și de tendințele actuale ale pieței. Facilitățile locuinței, numărul de dormitoare și băi, funcționalitatea planului de planșeu și imaginile pătrate sunt, de asemenea, factori cheie în evaluarea valorii casei. Evaluatorul trebuie să efectueze o inspecție vizuală completă a interiorului și exteriorul și să ia în considerare toate condițiile care afectează în mod negativ valoarea proprietății, cum ar fi reparațiile necesare.

În mod obișnuit, evaluatorii folosesc raportul Fannie Mae privind evaluarea uniformă a locuințelor pentru case de o singură familie. Raportul cere evaluatorului să descrie interiorul și exteriorul proprietății, cartierul și vânzările comparabile din apropiere.Evaluatorul furnizează apoi o analiză și concluzii privind valoarea proprietății pe baza observațiilor sale.

Raportul trebuie să includă o hartă stradală care să prezinte proprietatea evaluată și vânzările comparabile utilizate; o schiță a clădirii exterioare; o explicație a modului în care a fost calculată imaginea pătrată; fotografii ale scenei din față, spate și stradă; fotografii frontale exterioare ale fiecărei proprietăți comparabile utilizate; precum și orice alte informații, cum ar fi datele privind vânzările de pe piață, înregistrările funciare publice și înregistrările fiscale publice pe care evaluatorul le utilizează pentru a determina valoarea de piață corectă a proprietății. O evaluare costă câteva sute de dolari, iar în general împrumutatul plătește această taxă.

Ce trebuie să știți cumpărătorii de case de cumpărături

Când cumpărați o locuință și sunteți contractat, evaluarea va fi unul dintre primii pași în procesul de închidere. Dacă evaluarea se face la sau peste prețul contractului, tranzacția continuă conform planului. În cazul în care aprecierea vine sub prețul contractului, cu toate acestea, acesta poate întârzia sau derula tranzacția.

Șansele nu sunt nici dvs., nici vânzătorul dorește ca tranzacția să scadă. În calitate de cumpărător, aveți un avantaj prin faptul că o apreciere scăzută poate servi ca instrument de negociere pentru a convinge vânzătorul să scadă prețul, astfel încât tranzacția să poată avansa. Banca nu vă va împrumuta nici pe tine sau pe niciun alt cumpărător potențial mai mult decât casa. În timp ce aprecierile îi ajută pe cumpărători să evite plățile suplimentare pentru case, un vânzător poate simți că o apreciere scăzută este inexactă și ezită să renunțe la preț. Dacă o apreciere proastă se află între dvs. și achiziția dvs. la domiciliu, căutați să obțineți oa doua opinie prin intermediul unei a doua evaluări. Evaluatorii pot face greșeli sau au informații imperfecte.

Ce vânzători de case trebuie să știe

În calitate de vânzător, o apreciere scăzută, dacă este exactă, înseamnă că va trebui să reduceți prețul locuinței pentru a fi vândut. Creditorii nu vor aproba împrumuturi pentru mai mult de o casa este în valoare, și întinzând pentru un cumpărător all-cash, care nu necesită o evaluare ca o condiție de completare a tranzacției este puțin probabil să vă net un preț mai mare de vânzare. Nimeni nu vrea să plătească pentru o casă.

Din păcate, vânzările recente în zona înconjurătoare pot diminua valoarea de evaluare a casei dvs. Dacă simțiți că valoarea locuinței dvs. a fost scăzută de prețurile de vânzare ale tranzacțiilor învecinate din apropiere și de vânzările în lipsă, este posibil să puteți convinge evaluatorul că locuința dvs. are mai multă valoare dacă este într-o stare semnificativ mai bună decât acele proprietăți. De asemenea, vânzătorii ar trebui să știe că liniile directoare federale (menite să elimine valorile umflate care au contribuit la criza locuințelor) uneori determină aprecieri mai mici decât valoarea justă a pieței și pot face dificilă evaluarea scăzută.

Ce trebuie să știi proprietarii de case de refinanțare

Dacă refinanțezi o ipotecă convențională, o apreciere scăzută te poate împiedica să refinanțezi casa ta. Casa trebuie să aprecieze la sau peste suma pe care doriți să o refinanțați pentru ca împrumutul dvs. să fie aprobat. Cu toate acestea, dacă ipoteca dvs. existentă este o ipotecă FHA, puteți refinanța fără o evaluare prin intermediul programului FHA Streamline.FHA Streamline este o opțiune excelentă pentru proprietarii de case subacvatice.

Linia de fund

Când totul merge fără probleme, evaluarea la domiciliu este doar o altă casetă pentru a bifa o listă de verificare a închiderii împrumutului. Atunci când valoarea de evaluare este mai mică decât cea preconizată, tranzacția poate fi amânată sau chiar anulată. Indiferent de situația în care vă întâlniți în vânzarea, vânzarea sau refinanțarea unei locuințe, o înțelegere de bază a modului în care funcționează procesul de evaluare nu poate funcționa decât în ​​favoarea dvs.