Estimarea valorii proprietății imobiliare este necesară pentru o varietate de acțiuni, inclusiv finanțarea imobiliară, listarea imobiliară spre vânzare, analiza investițiilor, asigurarea proprietății și impozitarea bunurilor imobile. Pentru majoritatea oamenilor, determinarea prețului de cumpărare sau de achiziție al unei proprietăți este cea mai utilă aplicație a evaluării imobiliare. Acest articol va oferi o introducere în conceptele și metodele de bază ale evaluării imobilelor, în special în ceea ce privește vânzările imobiliare.

VEDERE: Cum sa faci valoare unei investitii imobiliare

Concepte de evaluare de baza

Valoare
O evaluare principala in evaluarea este determinarea valorii unei proprietati: din beneficiile viitoare rezultate din proprietatea asupra proprietății imobiliare. Spre deosebire de multe bunuri de consum care sunt utilizate rapid, beneficiile imobilelor sunt în general realizate pe o perioadă lungă de timp. Prin urmare, o estimare a valorii unei proprietăți trebuie să țină cont de tendințele economice și sociale, precum și de controalele sau reglementările guvernamentale și de condițiile de mediu care pot influența cele patru elemente de valoare:

• Cerere - dorința sau nevoia de proprietate susținută de mijloacele financiare pentru a satisface dorința;
• Utilitate - capacitatea de a satisface dorințele și nevoile viitorilor proprietari;
• Scăderea - oferta finită de proprietăți concurente și
• Transferabilitate - ușurința cu care sunt transferate drepturile de proprietate.

Valoare Vs. Costul și prețul

Valoarea nu este neapărat egală cu costul sau prețul . Costul se referă la cheltuielile reale; de exemplu, materiale și muncă. Prețul, pe de altă parte, este suma pe care cineva o plătește pentru ceva. În timp ce costul și prețul pot afecta valoarea, ele nu determină valoarea. Prețul de vânzare al unei case ar putea fi de 150 000 $, dar valoarea ar putea fi semnificativ mai mare sau mai mică. De exemplu, dacă un nou proprietar găsește un defect grav în casă, cum ar fi o fundație defectuoasă, valoarea casei ar putea fi mai mică decât prețul.

Valoare de piață

O apreciere este o opinie sau o estimare privind valoarea unei anumite proprietăți la o anumită dată. Rapoartele de evaluare sunt utilizate de întreprinderi, agenții guvernamentale, persoane fizice, investitori și creditori ipotecari atunci când iau decizii importante privind tranzacțiile imobiliare. Scopul unei evaluări este de a determina valoarea de piață a unui imobil: cel mai probabil preț pe care proprietatea îl va aduce într-o piață competitivă și deschisă. Prețul pe piață, prețul pe care o proprietate o vinde efectiv, nu poate reprezenta întotdeauna valoarea de piață. De exemplu, dacă un vânzător se află sub presiune din cauza amenințării de blocare a pieței sau dacă proprietatea a fost vândută într-o vânzare privată fără a fi expusă pieței deschise, proprietatea poate vinde sub valoarea de piață.

Metode de evaluare

O evaluare exactă depinde de colectarea metodică a datelor. Datele specifice, care acoperă detalii privind proprietatea particulară și datele generale, referitoare la națiunea, regiunea, orașul și vecinătatea în care se află proprietatea, sunt colectate și analizate pentru a ajunge la o valoare. Trei abordări de bază sunt utilizate în timpul acestui proces pentru a determina valoarea unei proprietăți.

Metoda 1 - abordarea comparării vânzărilor

Abordarea comparativă a vânzărilor este folosită în mod obișnuit pentru evaluarea locuințelor și terenurilor de o singură familie. Uneori se numește abordarea datelor de piață, este o estimare a valorii obținute prin compararea unei proprietăți cu proprietățile vândute recent cu caracteristici similare. Aceste proprietăți similare sunt denumite comparabile , și pentru a oferi o comparație validă, fiecare trebuie:

• Să fie cât mai aproape de proprietatea subiectului;
• Au fost vândute în ultimul an într-o piață deschisă și competitivă și
• au fost vândute în condiții tipice de piață.

Comparabile
Comparabilitățile ar trebui să fie cât mai asemănătoare posibil cu proprietatea subiectului și cel puțin trei sau patru să fie utilizate în procesul de evaluare. Cei mai importanți factori care trebuie luați în considerare la selectarea comparabilelor sunt dimensiunea și localizarea subiectului și a proprietăților comparabile. Locația este extrem de importantă deoarece poate avea un efect extraordinar asupra valorii de piață a unei proprietăți.

Ajustări

Întrucât nici două proprietăți nu sunt exact identice, ajustările la prețurile de vânzare ale comparabililor vor fi luate în considerare pentru caracteristicile diferite și pentru alți factori care ar afecta valoarea, inclusiv:

• Vârsta și starea clădirilor;
• data vânzării, dacă au loc schimbări economice între data vânzării unui comparabil și data evaluării;
• Locație, deoarece proprietăți similare ar putea diferi în prețul de la cartier la vecinătate;
• Caracteristici fizice, inclusiv dimensiunea lotului, amenajarea peisagistică, tipul și calitatea construcției, numărul și tipul de încăperi, suprafața de locuit de pătrat și dacă o proprietate are sau nu podele din lemn de esență tare, garaj, modernizări bucătărie, șemineu, , aerul central etc. și
• Termenii și condițiile de vânzare, cum ar fi dacă vânzătorul unei proprietăți era supus presiunii sau dacă o proprietate a fost vândută între rude (la un preț redus).

Valoarea estimată a valorii de piață a proprietății în cauză se va încadra în intervalul format din prețurile de vânzare ajustate ale comparabilelor. Deoarece unele dintre ajustările aduse prețurilor de vânzare ale comparabilelor vor fi mai subiective decât altele, considerația ponderată este în mod obișnuit acordată acelor comparabile care au avut cel mai mic nivel de ajustare.

Metoda 2 - abordarea costurilor

Abordarea bazată pe costuri poate fi utilizată pentru a estima valoarea proprietăților care au fost îmbunătățite de una sau mai multe clădiri. Această metodă implică estimări separate ale valorii pentru clădire (clădiri) și teren, luând în considerare deprecierea. Estimările sunt adăugate împreună pentru a calcula valoarea întregii proprietăți îmbunătățite.Abordarea bazată pe costuri presupune că un cumpărător rezonabil nu ar plăti mai mult pentru o proprietate îmbunătățită existentă decât ar costa să cumpere un lot comparabil și să construiască o clădire comparabilă din punctul de vedere al dorinței și utilității. Această abordare este utilă atunci când proprietatea evaluată este un tip de proprietate care nu este vândută frecvent și nu este o proprietate generatoare de venituri. Exemplele includ școli, biserici, spitale și clădiri guvernamentale.

Costuri de construcție

Costurile de construcție pot fi estimate în mai multe moduri, inclusiv metoda metru pătrat-pătrat în care costul pe picior pătrat dintr-un comparat recent construit este înmulțit cu numărul de metri pătrați din clădirea subiectului; metoda unității pe loc, în care costurile sunt estimate pe baza costului de construcție pe unitate de măsură a componentelor individuale ale clădirilor, inclusiv a forței de muncă și a materialelor și a metodei de măsurare a cantității care estimează cantitățile de materii prime care vor fi necesare pentru a înlocui construirea de obiecte, împreună cu prețul curent al materialelor și costurile aferente de instalare.

Amortizare

În scopul evaluării, amortizarea se referă la orice condiție care afectează negativ valoarea unei îmbunătățiri a proprietății imobiliare și ia în considerare:

• Deteriorarea fizică, inclusiv deteriorarea curabilă, cum ar fi vopsirea și înlocuirea acoperișului și incapacitate de deteriorare, cum ar fi probleme structurale;
• Învechirea funcțională, care se referă la caracteristicile fizice sau de proiectare care nu mai sunt considerate dezirabile de către proprietari, cum ar fi plafoanele joase, obiectele învechite sau locuințele cu patru dormitoare, dar numai o baie și
• Înlăturarea economică, sunt externe proprietății, cum ar fi situația în apropierea unui aeroport zgomotos sau a unei fabrici poluante.

Abordarea bazată pe costuri pentru evaluarea imobiliară implică cinci etape de bază:

• Estimați valoarea terenului ca și cum ar fi fost vacantă și disponibilă pentru a fi valorificată și utilizată cel mai bine, folosind metoda comparației vânzărilor, deoarece terenul nu poate fi depreciat.
• Estimați costul actual al construirii clădirilor și îmbunătățiri site-ului.
• Estimați valoarea deprecierii îmbunătățirilor rezultate din deteriorarea, uzura morală sau de uzură economică.
• Reduceți deprecierea de la costurile de construcție estimate.
• Adăugați valoarea estimată a terenului la costul amortizat al clădirii și îmbunătățirile site-ului pentru a determina valoarea totală a proprietății.

Metoda 3 - Metoda de capitalizare a veniturilor

Abordarea veniturilor este cea de-a treia metodă de evaluare a proprietăților imobiliare și se bazează pe relația dintre rata de rentabilitate pe care investitorul o cere și venitul net pe care îl produce o proprietate. Este utilizat pentru estimarea valorii proprietăților producătoare de venit, cum ar fi complexe de apartamente, clădiri de birouri și centre comerciale. Evaluările care utilizează abordarea capitalizării veniturilor pot fi destul de clare atunci când proprietatea subiectului poate avea un venit viitor și când cheltuielile sale sunt previzibile și constante.

Capitalizarea directă

Evaluatorii vor efectua următorii pași atunci când folosesc abordarea prin capitalizare directă:

• Estimați venitul brut anual potențial;
• Luați în considerare pierderile de post vacant și de colectare a chiriei pentru a determina venitul brut efectiv;
• Se deduc cheltuielile de funcționare anuale pentru calcularea venitului net anual din exploatare;
• Estimați prețul pe care un investitor tipic l-ar plăti pentru venitul produs de tipul și clasa de proprietate. Acest lucru se realizează prin estimarea ratei de rentabilitate sau a ratei de capitalizare și
• Aplicarea ratei de capitalizare la venitul net din exploatare anual al proprietății pentru a forma o estimare a valorii proprietății.

Multiplicatori de venituri brute

Metoda multiplicatorului venitului brut (GIM) poate fi utilizată pentru a evalua alte proprietăți care nu sunt cumpărate în mod obișnuit ca proprietăți ale venitului, dar care ar putea fi închiriate, cum ar fi casele cu o singură familie și două familii. Metoda GRM corelează prețul de vânzare al unei proprietăți cu venitul de închiriere preconizat. Pentru proprietățile rezidențiale, venitul lunar brut este de obicei utilizat; pentru proprietățile comerciale și industriale, ar fi utilizat venitul brut brut. Metoda de multiplicare a venitului brut poate fi calculată după cum urmează:

Venituri din vânzări / Închirieri = Multiplicator de venituri brute

Valorile recente de vânzare și de închiriere din cel puțin trei proprietăți similare pot fi utilizate pentru a stabili un GIM corect. GIM poate fi apoi aplicat la evaluarea estimată a pieței imobiliare pentru determinarea valorii sale de piață, care poate fi calculată după cum urmează:

Venituri din închiriere X GIM = Valoarea estimată de piață

Linia de fund

evaluarea imobiliară este importantă pentru creditorii ipotecare, investitorii, asigurătorii și cumpărătorii și vânzătorii de bunuri imobile. În timp ce aprecierile sunt în general efectuate de profesioniști calificați, oricine este implicat într-o tranzacție reală poate beneficia de o înțelegere de bază a diferitelor metode de evaluare a proprietății imobiliare.