Investițiile în imobiliare generatoare de venit implică date de piață și un anumit grad de subiectivitate. Una dintre cele mai importante ipoteze pe care un investitor imobiliar trebuie să le facă atunci când evaluează proprietățile este alegerea unei rate corespunzătoare a capitalizării, care este rata necesară de rentabilitate a bunurilor imobile, fără aprecierea valorii sau amortizarea.

Puneți pur și simplu, este rata care se aplică venitului net din exploatare pentru a determina valoarea actuală a unei proprietăți.

Explorarea investițiilor imobiliare Calculul cu rata de capitalizare

De exemplu, dacă o proprietate care se așteaptă să genereze venituri nete de exploatare (NOI) de 1 milion de dolari pe următorii zece ani sunt actualizați la o rată de capitalizare de 14%, valoarea de piață a proprietății ar fi determinată la 1 000 000 USD /. 14 = 7, 142, 857 dolari, în cazul în care venitul net din exploatare împărțit la rata globală de capitalizare este egală cu valoarea de piață.

Valoarea de piață de 7, 142, 857 reprezintă o afacere bună dacă proprietatea se vinde la 6 USD. 5 milioane și ar fi o afacere rea dacă prețul de vânzare este de 8 milioane de dolari.

Determinarea ratei de capitalizare este una din valorile-cheie ale evaluării unei proprietăți generatoare de venituri. Există mai multe metode pe care investitorii le pot utiliza pentru a găsi o rată de capitalizare adecvată.

Metoda de extracție a pieței

Această metodă presupune existența unor informații curente și ușor accesibile privind veniturile din exploatare și a prețurilor de vânzare pe proprietăți generatoare de venituri comparabile. Avantajul metodei de extragere a pieței este că rata de capitalizare face din capitalizarea venitului direct mai semnificativă.

Determinarea ratei de capitalizare este relativ simplă aici. Să presupunem că un investitor are în vedere cumpărarea într-o parcare care se așteaptă să genereze venituri de exploatare de 500 000 $. În zonă, există trei proprietăți comparabile care generează venituri generate de parcare.

1. Parcarea Lot 1 are un venit net de exploatare de 250 000 $ și un preț de vânzare de 3 milioane USD. În acest caz, rata de capitalizare este: $ 250, 000 / $ 3, 000, 000 = 8. 33%.

2. Parcarea 2 are un venit net de exploatare de 400 000 USD și un preț de vânzare de 3 USD. 95 de milioane. Rata de capitalizare este: $ 400, 000 / $ 3, 950, 000 = 10. 13%.

3. Parcarea 3 are un venit net de exploatare de 185.000 dolari și un preț de vânzare de 2 milioane de dolari. Rata de capitalizare este: 185, 000 / $ 2, 000, 000 = 9. 25%.

Pe baza ratelor calculate pentru aceste trei proprietăți comparabile (8 33, 10 13 și 9 25%), o rată globală de capitalizare de 9,4% ar reprezenta o reprezentare rezonabilă a pieței. Folosind această rată de capitalizare, un investitor ar putea determina valoarea de piață a proprietății. Posibilitatea de investiție a parcării ar fi evaluată la prețul de 500, 000 USD /.094 = 5, 319, 149.

Metoda de construire

Metoda de construire este puțin mai complexă decât metoda de extracție a pieței. Rata de capitalizare este realizată prin combinarea ratei dobânzii, a ratei non-lichidității (prin care este nelichidă datorită naturii imobilului), a primei de recuperare și a ratei de risc.

Având în vedere o rată a dobânzii de 4%, o rată a non-lichidității de 1,5%, o primă de recuperare de 1,5% și o rată de risc de 2,5%, rata de capitalizare a unui capital propriu ar fi însumat ca: 6 + 1. 5 + 1. 5 + 2. 5 = 11. 5%. Dacă venitul net din exploatare era de 200.000 $, valoarea de piață a proprietății ar fi: 200.000 $ /. 115 = $ 1, 739, 130.

Evident, efectuarea acestui calcul este foarte simplă. Complexitatea constă în evaluarea estimărilor exacte pentru componentele individuale ale ratei de capitalizare, care poate fi o provocare. Avantajul metodei build-up este că încearcă să definească și să măsoare cu precizie componentele individuale ale ratei de actualizare.

Metoda de bandă de investiții

Metoda de bandă de investiții necesită calculele cele mai avansate ale celor trei metode. Rata de capitalizare este calculată utilizând rate individuale de interes pentru proprietăți care utilizează atât finanțarea datoriei, cât și cea a capitalului propriu. Avantajul metodei de bandă de investiții este că este cea mai potrivită rată de capitalizare pentru investițiile imobiliare finanțate.

Primul pas este de a calcula un factor de fond scufundat. Acesta este procentul care trebuie să fie rezervat fiecărei perioade pentru a avea o anumită sumă la un moment dat în viitor. Să presupunem că o proprietate cu venituri nete de exploatare de 950 000 dolari este finanțată în proporție de 50%, folosind datorii la dobândă de 7% care urmează să fie amortizată pe o perioadă de 15 ani. Restul se plătește cu capitaluri proprii la o rată de rentabilitate de 10%. Factorul fondului de scufundare se calculează astfel:

Rata dobânzii / 12 luni

{[1 + (rata dobânzii / 12 luni)]
Numărul de ani x 12 luni ^{Conectând numerele, obținem:} . 07/12

{[1 + (. 07/12)]

15x12
} - 1 ^{Acest lucru se calculează la. 003154 pe lună. Anual, acest procent:. 003154 x 12 luni = 0. 0378. Rata la care un creditor trebuie plătit este egal cu acest factor de fond scufundat plus rata dobânzii. În acest exemplu, această rată este:. 07 +. 0378 = 10. 78%, sau. 1078.} Astfel, rata medie ponderată sau rata globală a capitalizării, utilizând ponderea 50% pentru datorii și ponderea 50% pentru capitalurile proprii, este: (5 x 1078) + (5 x 10) = 10 39%. Ca rezultat, valoarea de piata a proprietatii ar fi: 950, 000 dolari /. 1039 = 9, 143, 407.

Linia de fund

Aceste metode sunt concepute special pentru proprietăți generatoare de venit, cum ar fi casele de apartamente, proprietățile comerciale și industriale. Trebuie remarcat faptul că aceste metode nu sunt potrivite pentru proprietățile ocupate de proprietari.

Ghicitul cu privire la valoarea unei proprietăți generatoare de venit poate duce la evaluări inexacte și investiții eșuate. Selectarea unei rate de capitalizare adecvate mărește precizia unei evaluări și, prin urmare, capacitatea de a alege investiții bune de generare a veniturilor.(999)>

Modalități simple de a investi în imobiliare

și Principalele motive pentru a investi în imobiliare .)