Marele "secret" al creditelor ipotecare, din punctul de vedere al creditorului, este acela că este vorba despre concurență și risc. Concurența limitează ce poate plăti o bancă, deoarece debitorii vor căuta cea mai bună afacere. Dar concurența este temperată de risc. Persoanele cu scoruri bune de credit - dovezi că plătesc în mod obișnuit facturile la timp - sunt riscuri mai bune decât persoanele care nu au, indiferent de motivele lor, astfel că, de obicei, obțin rate mai bune. (Pentru mai multe informații, consultați Scorul dvs. de credit și plata dvs. ipotecară: Este importantă ). Indiferent de situația dvs., iată câteva lucruri pe care probabil că nu le cunoașteți - dar trebuie să - când obțineți un credit ipotecar. Asigurați-vă că vă păstrați în minte.

AD:

1. Puteți economisi bani cu un împrumut pe termen scurt.

Cele mai frecvente ipoteci au rate fixe și termen de 15 sau 30 de ani. Ratele (NY-NJ-CT) de 15 ani la sfârșitul lunii mai 2015 au fost în jur de 3,38% timp de 15 ani și 4,00% timp de 30 de ani, diferență de 63 puncte de bază (0,63%). Orice calculator ipotecar on-line va face matematica și vă va arăta că, la aceste rate, o ipotecă de 200.000 de dolari pentru 30 de ani vă va costa aproximativ 955 dolari pe lună în principal și în interes. Plata dobânzii pe parcursul celor 30 de ani se va ridica la aproximativ 144.000 de dolari. Nota de 15 ani va costa 1 $, 418 pe lună, dar dobânda acumulată va fi de numai 53.000 $, o economie de 89.000 $. o dentă în taxele de școlarizare pe drum! Dacă fluxul dvs. de numerar poate rezista la plata lunară mai mare, o ipotecă de 15 ani este o afacere bună. (Vezi deasemenea: Beneficiile plății ipotecii dvs. și Comparația unei perioade de 30 de ani cu o ipotecă de 15 ani. )

2. Puteți salva dacă plătiți un program bi-săptămânal.

Unele bănci permit sau chiar să încurajeze plățile bi-săptămânale ca o alternativă la plățile lunare, în principal, dacă plătiți jumătate din suma lunară de 26 de ori pe an sau echivalentul a unei luni suplimentare pe an. În exemplul de 30 de ani de mai sus, termenul de împrumut este redus la 49 de luni, iar economiile sunt de aproximativ 22 000 de dolari.

3. Puteți reduce costurile inițiale cu un ARM.

Creditele ipotecare ajustabile ajută, de obicei, să înceapă cu rate ale dobânzii mai scăzute fixate timp de cinci sau șapte ani și apoi să se restituie la 2, 5 sau 3 puncte procentuale peste rata dobânzii LIBOR ) , în prezent aproximativ 0,75%. Acestea sunt descrise ca "5/1" sau "7/1", ceea ce înseamnă că acestea sunt fixate timp de 5 sau 7 ani și apoi resetate anual în raport cu LIBOR. Riscul cu ARM-uri este că ratele dobânzilor, inclusiv LIBOR, vor crește brusc până la momentul resetării împrumutului. Termenii ARM includ limite ale ajustării dobânzii, exprimate în mod tipic ca "Caps: 5/2/5", ceea ce înseamnă că suma maximă poate crește după prima perioadă de timp cu 5 puncte procentuale, după a doua perioadă , 2 puncte, iar după a treia perioadă, încă 5 puncte, pentru un total de 12 puncte peste rata inițială de probabil 3.25%. Veți face cumpărături pentru cele mai mici capace pe care le puteți găsi. Desigur, creditorul va fi constrâns de condițiile de la acea dată, dar dacă intrăm într-o altă perioadă a ratelor extreme de dobândă, așa cum au fost experimentate la sfârșitul anilor '70, un ARM ar putea deveni destul de costisitor.

În orice moment aveți posibilitatea de a alege să stați strâns sau de refinanțare cu o rată fixă ​​ipotecare sau un alt ARM, în funcție de condițiile de la acel moment. Împrumuturile ARM sunt mai riscante decât împrumuturile cu rată fixă, dar ele pot fi și mai ieftine. Asigurați-vă că ipoteca dvs. poate fi achitată devreme fără penalități. (Pentru mai multe, consultați

Ipoteca fixă ​​sau cu rată variabilă .) 4. Punctele pot funcționa în favoarea ta.

Un punct este de obicei 1% din suma ipotecii. La exemplul nostru de împrumut de 200.000 de dolari de mai sus, un punct ar fi 2 000 $. Este vorba, în esență, de dobândă anticipată datorată la închidere, iar dacă vă puteți permite numerarul, veți câștiga o rată a dobânzii mai mică. Indiferent dacă punctele de plată au sens, depinde de cât timp plănuiești să-ți deții casa, și încă o dată, există calculatoare online care te vor ajuta să dai seama de punctul de plecare dintre punctele de plată în față și costurile globale mai mici.

Cu cât mai mult dețineți casa, cu atât este mai bine să plătiți puncte din fața. Unii creditori preferă sau cer să plătiți puncte, alții nu le pasă. Încă o dată, cu cât scorul dvs. de credit este mai bun, cu atât veți avea mai multă flexibilitate, deoarece creditorul poate solicita puncte pentru a-și limita riscul.

5. Uneori e bine să ai un intermediar.

Brokerii de credite ipotecare sunt firme de servicii financiare care vă vor ajuta să găsiți un credit ipotecar. De obicei, aceștia au relații bune cu mai mulți creditori într-o zonă geografică și cunosc de la o zi la zi ce sunt ratele pentru fiecare dintre cele mai multe tipuri de împrumuturi disponibile. Ei știu, de asemenea, ce regulile fiecărui creditor sunt pentru potențialii debitori. Există întotdeauna nuanțe, chiar și într-o industrie puternic reglementată.

Un broker de credite ipotecare vă va ajuta să înțelegeți cerințele și, de asemenea, să vă ajutați să completați formularele, să asamblați documentele necesare și să le transmiteți unui sau mai multor creditori. Profitul lor provine din diferența dintre rata pe care o pot obține deoarece banca are mai puține eforturi pentru a vă face ca client de ipotecă și ceea ce ați putea obține prin efectuarea tuturor lucrărilor legale sau dacă provine din taxele de origine și alte taxe tu.

Condițiile variază, desigur, dar folosirea unui broker ipotecar ar trebui să fie o opțiune redusă sau fără costuri pentru dvs., iar rata pe care o obțineți printr-un broker va fi la fel de bună sau foarte aproape de cea mai bună rată pe care ați putea-o obține .

Caveat emptor, totuși. Asigurați-vă că puneți aceste întrebări cu privire la costuri și taxe atunci când sunteți intervievați brokeri. ( Avantajele și dezavantajele utilizării unui broker ipotecar )

Linia de fund

Cumpărarea unei case și scoaterea unei ipoteci sunt cele mai mari tranzacții financiare pe care majoritatea dintre noi o vom întreprinde vreodată , dar rareori în istorie a fost un moment mai bun pentru a face acest lucru - de la o rată a dobânzii, cel puțin, și aceasta este cea mai mare parte a costului de proprietate.Procesul poate fi descurajator, dar dacă vă faceți temele și nu cumpărați mai multă casă decât aveți nevoie doar pentru că ratele dobânzilor sunt scăzute, puteți prospera.