Guvernul federal înțelege că ipotecile la domiciliu sunt cele mai mari poveri financiare pe care mulți americani le vor asuma vreodată în viața lor. Pentru a oferi o pauză (și, probabil, pentru a încuraja oamenii să participe pe piața imobiliară), Serviciul Internal Revenue (IRS) permite contribuabililor să efectueze deduceri asupra dobânzilor plătite pentru ipotecile lor.

Dar dacă faci o ipotecă acasă secundă ? Contează pentru ce o utilizați? Poți doar să deduceți dobânzile pe termen nelimitat?

Vom analiza în profunzime implicațiile fiscale ale preluării unei a doua credite ipotecare, care vă va arăta cum să calculați deducerea dvs. din impozite, precum și să evidențiați diverse restricții și capcane.

În primul rând, trebuie să înțelegeți ce reprezintă o "locuință calificată" (cea pe care se aplică o deducere a dobânzii ipotecare) și cum definește IRS "dobânda ipotecară" și "datoria ipotecară". >

Pentru început, o "locuință calificată" se referă fie la domiciliul principal în care locuiți în mod normal, fie la a doua locuință. Casele mobile, casele de remorcare, apartamentele și ambarcațiunile se califică, atâta timp cât au "facilități de dormit, gătit și toaletă", după cum afirmă IRS Publication 936.

Dacă aveți trei sau mai multe proprietăți, puteți solicita numai două dintre ele, respectiv prima și cea de-a doua locuință pentru un anumit an. Dacă se întâmplă să vinzi una dintre casele pe care le revendicați în cursul acelui an, atunci puteți considera o altă proprietate drept primă sau a doua locuință pentru soldul anului respectiv.

Dacă solicitați deducerea pentru o casă care se dublează ca pe altceva, cum ar fi o proprietate de închiriere sau un birou, apar câteva reguli și calcule nuanțate, referitoare la cât timp ocupați premise. Puteți să vă referiți la specificul de aici, dar, în general, dacă vă închiriați oa doua casă, trebuie să locuiți acolo timp de cel puțin 14 zile sau mai mult de 10% din timpul în care este închiriat peste un an (oricare dintre acestea este mai lungă) pentru a putea deduce din aceasta dobânda ipotecară. (Dacă nu locuiți deloc acolo, atunci sunteți proprietar, iar un set complet diferit de reguli intră în joc: a se vedea

Deduceri fiscale pentru proprietarii de proprietăți de închiriere

). Dobânda ipotecară se aplică numai dobânzilor plătite pentru împrumuturi care utilizează casa (casele) ca garanție. Acestea includ: Primele credite ipotecare și creditele ipotecare secundare

Linii de credit

• Credite pentru acasă
• IRS prezintă trei categorii de datorii ipotecare. Acestea variază în funcție de momentul în care ați scos datoriile și de ce au fost utilizate sumele:
• Datoria luată sub îndrumare

se referă la creditele ipotecare garantate de locuința dvs. la sau înainte de 13 octombrie 1987 (după care au intrat în vigoare normele fiscale curente ).

• Datoria de achiziție la domiciliu se referă la creditele ipotecare scoase după 13 octombrie 1987, care au fost folosite pentru a cumpăra, construi sau îmbunătăți locuința (i.e …, renovări, reparații etc.).
• Datoria de capital de origine sau împrumutul se referă la creditele ipotecare scoase după 13 octombrie 1987 care au fost utilizate pentru alte scopuri decât cele de rezidență, cum ar fi finanțarea școlarizării colegiului, a unei mașini noi, nimic altceva nu este legat de cumpărarea, construirea sau îmbunătățirea unei case.
• Deducerile Asta depinde de ce datorii aveți deja - și cât de mult vreți să vă asumați. Dacă sunteți căsătoriți și depuneți în comun, puteți deduce doar dobânda de la 1 milion dolari sau mai puțin în valoare de datorii de achiziție de acasă și 100.000 dolari sau mai puțin în valoare de datorii capital propriu în ansamblu. Dacă sunteți singur, sau căsătoriți și depunați separat, atunci limitele dvs. devin 500 000 dolari pentru datoria de achiziție la domiciliu și respectiv 50 000 dolari pentru capitalul propriu.

Cu alte cuvinte, în cazul în care ipoteca sau ipoteca dvs. sunt folosite pentru a cumpăra, a construi sau a îmbunătăți locuința primară și / sau cea de-a doua (ceea ce face datoria de achiziție la domiciliu) și un total de 1 milion de dolari, puteți să vă deduce toate am plătit în interes. De exemplu, dacă aveți o rată a dobânzii de 4% pentru fiecare dintre cele două credite ipotecare care împreună pot adăuga până la 1 milion de dolari, puteți deduce toate plățile anuale de dobânzi de 40 000 $. Cu toate acestea, dacă datoriile dvs. de achiziție de acasă sunt, să zicem, 2 milioane de dolari, atunci ați putea să deduceți numai jumătate din dobânda totală plătită pentru ipoteci în valoare de 2 milioane de dolari în acel an. Dacă s-ar aplica aceleași rate de dobândă de 4%, ați putea să deduceți doar 40.000 $ în loc de 80.000 $ pe care ați plătit probabil în interesul anului respectiv. (Aceasta este ceva de luat în considerare pentru oricine încearcă să finanțeze o proprietate de șapte cifre.

Jumbo Vs Ipoteci convenționale: Cum diferă

)

Deși această limită nu se aplică datoriilor de stat, nu veți putea lua deduceri suplimentare în cazul ipotecilor noi, dacă datoriile dvs. depășesc deja 1 milion de dolari. Ce se întâmplă dacă ai doar 900 000 de dolari în datorie? Apoi, ați putea deduce doar dobânda pentru o sumă suplimentară de 100 000 de dolari, datorată achiziției de acasă. Cel puțin, aceasta este regula generală. IRS oferă o foaie de lucru pentru a vă determina dobânda reală ipotecară deductibilă.

Atâta timp cât ați plătit o dobândă de cel puțin 600 de dolari în ipotecă, veți primi o notificare din partea deținătorului de ipotecă sau a împrumutătorului (de obicei Formularul 1098) câteva luni înainte de depunerea taxei. Împreună cu suma dolarului plăților anuale, această declarație de interes ipotecar va afișa, de asemenea, primele dvs. de asigurare ipotecară plătite și punctele deductibile plătite (dacă ați cumpărat o locuință acel an). Odată ce aveți acest document în mână, îl veți folosi pentru a completa declarația dvs. fiscală, pe formularul 1040, Schema A (deducerea detaliată).

Cu datoria de achizitie la domiciliu si datoria de capital de origine combinata, poti împrumuta din punct de vedere tehnic $ 1. 1 milion față de casa ta. Cu toate acestea, dacă aveți datorii suplimentare care depășesc acest prag, este posibil să puteți deduce dobânda dacă aceste venituri au fost utilizate pentru o cheltuială calificată, cum ar fi o investiție (raportată, de asemenea, în Anexa A) sau o afacere (Schema C sau C-EZ).

Refinanțare, puncte și prime

Dacă refinanțezi orice ipotecă, inclusiv cea de-a doua, atunci poți revendica noul împrumut ca datorie de achiziție de acasă până la principalul împrumutului anterior. Orice altceva de mai sus va fi tratat ca datorie de capital propriu.

În plus, dacă plătiți puncte pe noul credit ipotecar, le puteți deduce pe întreaga durată a împrumutului. Presupunând că refinantezi o nouă ipotecă de 30 de ani, poți deduce 1/30

din suma pe care o plătești în puncte în fiecare an. Dacă nu ați scăpat toate punctele până când vindeți sau refinanțați casa (din nou), atunci puteți deduce toate cele rămase simultan în acel an. Veți depune deducerea pe formularul A, formularul 1040, linia 12.

Atâta timp cât venitul brut ajustat nu depășește 109.000 dolari (sau 54.500 dolari dacă sunteți căsătoriți și depunați separat), puteți deduce unele toate primele de asigurare ipotecară. Aceasta ar intra în categoria dvs. de "datorii de achiziție de acasă".

Linia de fund

Regulile fiscale sunt complicate, nu există nici o denigrare, dar dacă procedați în mod corespunzător, dispozițiile ar putea să vă economisească mii de dolari pe an. Asigurați-vă că vă consultați un profesionist de taxe calificat înainte de a vă decide să luați oa doua ipotecă.