Există două instituții colosale în industria ipotecară a Statelor Unite: Fannie Mae și Freddie Mac. Cei mai mulți au auzit de ei, dar puțini înțeleg ce fac ei sau rolul important pe care îl joacă în finanțarea proprietății americane. Nici majoritatea oamenilor nu înțeleg potențialul risc sistematic pe care îl reprezintă pentru întregul nostru sistem financiar. În acest articol vom discuta despre ceea ce fac, statutul întreprinderilor sponsorizate de guvern (GSE), misiunile lor publice și modul în care aceștia profită. Apoi, vom explora pericolul pe care aceștia l-ar putea prezenta pe piața creditelor ipotecare din S.U.A. dacă nu reușesc să-și gestioneze eficient riscul. Amintiți-vă, când cad uriașii, țăranii sunt cei care se rătăcesc.

-

Ce fac
Fannie Mae și Freddie Mac achiziționează și garantează creditele ipotecare prin intermediul pieței ipotecare secundare. Ei nu provin și nu servesc ipoteci.

Inițiatorii creditelor ipotecare vin ipoteci direct către Fannie Mae și Freddie Mac sau își schimbă ipotecile în schimbul unor titluri garantate cu ipotecă (MBS) susținute de aceleași credite ipotecare, dar care oferă garanția suplimentară a plății la timp a principalului și interes pentru deținătorul de valori mobiliare. Atunci când inițiatorii de ipoteci vând ipoteci Fannie Mae sau Freddie Mac sau vindeți MBS-urile care le-au fost restituite, acesta eliberează, la rândul lor, fondurile utilizate pentru a obține aceste ipoteci, astfel încât inițiatorii să poată crea și mai multe credite ipotecare. Fannie Mae și Freddie Mac, de asemenea, investesc foarte mult în propriile MBS-uri în ceea ce este cunoscut sub numele de portofoliile lor reținute.

Pe scurt, ele facilitează fluxul de bani de pe Wall Street pe Main Street.

Vedeți: În spatele scenelor ipotecarului dvs.

Întreprinderile sponsorizate de guvern
Fannie Mae și Freddie Mac sunt GSE. Ambele au fost create prin acte de Congres; Fannie Mae în 1938 și Freddie Mac în 1970. Ambele sunt societăți cotate la bursă pentru a servi o misiune publică. Acțiunile lor tranzacționează pe NYSE sub simbolurile FNM și respectiv FRE. Deși sunt societăți cotate la bursă, datorită statutului lor, au următoarele legături cu guvernul federal:

• Ambele companii au un consiliu de administrație alcătuit din 18 membri, dintre care cinci sunt numiți de președintele Statelor Unite.
• Pentru a-și susține lichiditățile, secretarul Trezoreriei este autorizat, dar nu este obligat să cumpere până la 2 dolari. 25 de miliarde de titluri de valoare de la fiecare companie.
• Ambele companii sunt scutite de taxe locale și de stat.

Din cauza acestor legături, piața tinde să creadă că titlurile emise de Fannie Mae și Freddie Mac poartă garanția implicită a guvernului Statelor Unite. Cu alte cuvinte, piața consideră că, dacă s-ar întâmpla ceva rău la Fannie Mae sau Freddie Mac, guvernul Statelor Unite ar interveni pentru ai salva.Această garanție implicită este reflectată de cât de ieftin este de acces la finanțare. Fannie Mae și Freddie Mac sunt capabili să emită datorie corporativă, cunoscută sub denumirea de "obligațiuni de agenție", la randamente mai mici decât alte instituții.

Scopul și misiunea publică ale Fannie Mae și Freddie Mac
Potrivit statutului lor, scopul public al lui Fannie Mae și Freddie Mac este acela de a facilita fluxul constant de fonduri ipotecare cu costuri reduse.

Cartelele lor includ următoarele:

• Punctul lor de vedere singular este piața ipotecară rezidențială. Acestea nu pot intra în linii de afaceri independente sau pot întrerupe sprijinul pentru piața ipotecară rezidențială.
• Creditele ipotecare pe care le cumpără și garantează trebuie să fie sub o sumă specificată de Oficiul Federal de Supraveghere a Întreprinderilor de Locuințe (OFHEO).
• Sunt interzise să intre în afacerea altor companii de finanțare a locuințelor - de exemplu, originea ipotecilor.
• Trebuie să respecte obiectivele anuale stabilite de Departamentul pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD). Aceste obiective se axează pe locuințe cu venituri mici și moderate și locuințe pentru minorități.
• Acestea fac obiectul cerințelor de capital și a cerințelor minime de capital și al examinărilor anuale de către OFHEO.

Site-ul Freddie Mac afirmă că misiunea sa este de a oferi lichiditate, stabilitate și accesibilitate pieței imobiliare. Site-ul Fannie Mae afirmă că misiunea sa este de a extinde locuințele la prețuri accesibile și de a aduce capitalul global comunităților locale pentru a servi piața imobiliară din S.U.A. ( Investiții în imobiliare , Smart Real Estate Transactions și Explorarea investițiilor imobiliare

Companiile conduse de o misiune publică
Fă nici o greșeală - Fannie Mae și Freddie Mac sunt conduse de profituri, așa cum solicită acționarii lor. În timp ce își îndeplinesc misiunea publică, își fac profitul în două moduri principale: veniturile din taxele de garanție și portofoliile reținute.

1. În primul rând, să acoperim venitul din taxa de garanție sau "taxele". Fannie Mae și Freddie Mac păstrează un anumit procent din fiecare plată ipotecară pentru fiecare ipotecă pe care au garantat o plată la timp a principalului și a dobânzii către un deținător de MBS (investitor). De exemplu, fiecare plată lunară ipotecară poate fi defalcată în principal și dobândă.

   Principalul și interesul, cum este colectat de un creditor ipotecar, este transferat către una dintre cele două companii, să spunem Fannie Mae. Fannie Mae transferă apoi principalul și dobânda către deținătorul garanției ipotecare; cu toate acestea, păstrează un anumit procent din dobândă ca taxă de garanție - de obicei între 0,12% și 0,50% anual. Gândiți-vă la aceasta ca poliță de asigurare. Sperăm că Fannie Mae colectează mai mult venituri din taxa de garanție decât plătește titularilor de titluri garantate cu ipotecă din cauza neplată a debitorului. Este o politică de asigurare foarte mare. La sfârșitul anului 2006, cele două companii au primit garanții de credit în valoare de 2 USD. 9 trilioane de MBS, potrivit secretarului Trezoreriei Robert K. Steel (15 martie 2007 Mărturie în fața U.S. House Servicii de Servicii Financiare pentru reforma GSE).

2. În al doilea rând, Fannie Mae și Freddie Mac au portofolii enorme de ipoteci și MBS. Ei investesc foarte mult în propriile - și celelalte - în valori mobiliare. Din cauza garanției lor germane implicite, după cum sa discutat mai devreme, acestea pot emite datorii la randamente mai mici decât alte corporații pentru a-și finanța portofoliile reținute. Cu alte cuvinte, ei sunt capabili să câștige spreaduri pe portofoliile lor, care sunt potențial mai mari decât alte instituții din cauza acestui avantaj de finanțare. A spune că dimensiunea portofoliilor lor este imensă este o subestimare. În 2006, portofoliile ipotecare combinate ale celor două companii au fost de 1 USD. 4 trilioane, din nou după Steel (15 martie 2007).

Supravegherea Fannie Mae și Freddie Mac
Fannie Mae și Freddie Mac sunt reglementate de OFHEO și HUD. OFHEO reglementează siguranța financiară și soliditatea Fannie Mae și Freddie Mac, inclusiv punerea în aplicare, aplicarea și monitorizarea standardelor lor de capital și limitarea dimensiunii portofoliilor lor reținute. OFHEO stabilește, de asemenea, limitele de împrumut conforme anual. HUD are responsabilitatea misiunii de locuințe a lui Fannie Mae și a lui Freddie Mac. Toate programele noi de creditare la care pot participa (cumpărare și / sau garanție) trebuie să fie aprobate de HUD. În plus, HUD stabilește obiective anuale pentru Fannie Mae și Freddie Mac pentru a-și îndeplini misiunea de locuit. Aceste obiective se axează pe locuințe cu venituri mici și moderate și pe locuințe pentru minorități.

Prea multe riscuri se concentrează în două companii cu legături federale?
Nu există nicio îndoială că Fannie Mae și Freddie Mac joacă roluri importante în sistemul nostru de finanțare a locuințelor. Cu toate acestea, există riscul de a se concentra atât de mult în două companii. Ei administrează o cantitate imensă de risc de credit și de rată a dobânzii. Dacă s-au întâmplat probleme în ceea ce privește gestionarea riscurilor și / sau practicile de gestionare a portofoliilor, nu există nici o îndoială că durerea și stresul ar fi resimțite pe piețele financiare din întreaga lume. Mulți critici consideră că, datorită dimensiunii lor și complexității gestionării riscului ipotecar, ele reprezintă prea mari riscuri sistematice pentru economia noastră. În plus, unii cred că Fannie Mae și Freddie Mac au un avantaj nedrept din cauza garanției lor federale implicite, care le permite să emită datorii la rate ale dobânzii indisponibile altor companii - în special, că această garanție implicită a permis Fannie Mae și Freddie Mac crește atât de mare.

Puneți pur și simplu, există pericolul ca cele două companii să fi fost autorizate să-și asume prea mult riscuri pe cheltuiala potențială a contribuabilului american. Pentru a pune lucrurile în perspectivă, în conformitate cu secretarul Trezoreriei Steel, la sfârșitul anului 2006, Fannie Mae și Freddie Mac au avut aproximativ 4 dolari. 3 trilioane de expuneri la creditele ipotecare, care au reprezentat aproximativ 40% din totalul datoriei ipotecare nerezolvate din S.U.A. (15 martie 2007). Sau văzut diferit, cele două companii au 5 dolari. 2 bilioane de datorii și obligații MBS restante, depășind 4 dolari. 9 trilioane de datorii publice ale U.Guvernul S., potrivit consiliului de administrație al Rezervei Federale, Ben Bernanke (aprilie 2007).

În plus, nimeni nu a pretins că nici riscul de credit, nici riscul de rată a dobânzii pentru un credit ipotecar sunt ușor de gestionat sau atenuate prin utilizarea instrumentelor financiare derivate.

Concluzie
În vara anului 2007, piața tuturor ipotecilor, cu excepția celor garantate de Fannie Mae și Freddie Mac, a încetat definitiv, subliniind importanța rolurilor jucate de cele două companii. În toamna anului 2007, Freddie Mac a șocat piața prin anunțarea pierderilor mari legate de credite, alimentând focul pentru argumentul că cele două companii reprezintă un risc enorm pentru întregul sistem financiar. Va avantajele pe care Fannie Mae și Freddie Mac le creează pentru proprietarul american depășesc riscurile pe care le reprezintă pentru întregul nostru sistem financiar și pentru contribuabilul american? Numai timpul va spune.

Pentru a citi mai multe despre aceste două instituții, verificați Profitul din datorii ipotecare cu MBS .