Întrebarea dacă cumpărarea și vânzarea sau cumpărarea și deținerea este cea mai bună strategie de investiții imobiliare nu are un răspuns corect. Mai degrabă, decizia de a alege o metodă în raport cu alta ar trebui să facă parte dintr-o strategie explicită care ia în considerare obiectivele generale de investiții ale investitorului, precum și oportunitățile prezentate de piața existentă. Acest articol va discuta avantajele și dezavantajele fiecărei strategii de investiții. Citiți mai jos pentru a afla care strategie va extinde celelalte pe piața în care investiți.

De ce să investiți în imobil?

Proprietatea imobiliară rezidențială câștigă din ce în ce mai mult interes din partea investitorilor cu amănuntul din mai multe motive:

• Imobiliarul oferă venituri mai previzibile decât acțiunile și obligațiunile.
• Imobiliarul oferă o acoperire împotriva inflației deoarece ratele de închiriere și fluxul de numerar al investițiilor cresc de obicei cel puțin la fel de mult ca rata inflației.
• Imobiliarul oferă un loc excelent pentru capital în momente în care investitorii nu sunt siguri de perspectivele pe piețele de acțiuni și de obligațiuni sau când investitorii se așteaptă ca randamentele pe termen lung în acțiuni și obligațiuni să fie necorespunzătoare.
• Capitalul propriu creat într-o investiție imobiliară oferă o bază excelentă pentru finanțarea altor oportunități de investiții. În loc să împrumute pentru a obține capitalul pentru a merge în alte vehicule (și anume, cumpărarea de acțiuni la marjă), investitorii pot împrumuta împotriva capitalului propriu pentru a finanța alte proiecte. Relativa ușurință în împrumuturile împotriva unei investiții imobiliare, combinată cu deductibilitatea dobânzii ipotecare, face ca această opțiune să fie o metodă mai puțin costisitoare pentru a finanța alte oportunități pentru investitorii care sunt confortabili să își asume riscul financiar suplimentar.
• În plus față de asigurarea fluxului de numerar pentru proprietari în perioadele în care sunt închiriate imobile rezidențiale, acestea pot fi folosite și ca reședințe sau în alte scopuri în perioadele în care nu produc fluxuri de trezorerie. (Doriți să aflați mai multe? Citiți: Investiți în imobiliare .

Influența factorilor de piață

Pentru a sublinia implicațiile deciziei flip sau hold, trebuie să înțelegem problemele inerente fiecărei strategii de tranzacționare. În comparație cu acțiunile și obligațiunile, imobilul este o piață relativ ineficientă și se caracterizează printr-un volum redus de tranzacții și date de piață care nu sunt foarte transparente. Dificultatea de a găsi oportunități imobiliare în combinație cu proprietăți inconsecvente și date de piață face tranzacțiile imobiliare mai dificile și mai costisitoare de executat decât tranzacțiile cu acțiuni și obligațiuni. (Pentru mai multe informații, consultați: Cinci lucruri pe care fiecare investitor imobiliar trebuie să le cunoască .

Alte două aspecte care pot determina investitorii să aleagă o tactică în raport cu alta se bazează pe metodele de evaluare și pe capitalul necesar pentru a investi în această clasă de active.Imobiliarul rezidențial este evaluat prin metoda de evaluare și nu prin tranzacționarea continuă, ceea ce are ca rezultat rentabilitatea investițiilor care este mai previzibilă și mai puțin volatilă decât rentabilitatea acțiunilor și a obligațiunilor. Deoarece cererea de bunuri imobiliare este afectată de tendințele economice pe termen lung, cum ar fi creșterea populației, locurile de muncă și economia generală, imobilul a prelungit perioadele de valori ridicate și scăzute și volumele tranzacțiilor. Piețele imobiliare cu o tendință ascendentă îndelungată se caracterizează printr-o creștere a cererii și a perioadelor în care investitorii "fac fân în timp ce soarele strălucește", în timp ce piețele descendente tind să arate tranzacții limitate, investitorii luând pierderi de hârtie până când piața revigorează câștigurile.

Pentru a demonstra costul relativ ridicat al investițiilor imobiliare în strategiile globale de investiții, comparați diferența dintre o investiție de 200 000 USD în acțiuni și o investiție egală în proprietate. Atunci când se ia o expunere mare pe acțiuni, un investitor poate vinde imediat o parte din investiție pentru a obține un câștig și deține soldul la media costului dolarului, așteaptă câștiguri potențiale viitoare sau își poate lua o poziție pe termen lung în acea industrie sau companie. O poziție de 200.000 de dolari în proprietate ar putea fi orice de la o casă de o singură familie până la câteva proprietăți mici. Cu excepția investițiilor imobiliare securitizate, cum ar fi trusturile de investiții imobiliare (REIT), o problemă cu proprietatea exclusivă asupra proprietății rezidențiale este aceea că nu este ușor de repartizat. Cu alte tipuri de investiții, cum ar fi acțiunile, în cazul în care un investitor este incomod cu o anumită expunere, el sau ea poate "concedia" expunerea prin instrumente derivate sau prin vânzarea unei părți din investiție. În ceea ce privește proprietățile imobiliare, singura modalitate reală de reducere a expunerii este de a vinde interese de parteneriat în proprietate, ceea ce poate duce la probleme de control, juridic și de management.

Avantajele și dezavantajele răsturnării

Cel mai evident avantaj pentru a inversa investițiile imobiliare este capacitatea de a realiza imediat câștigurile și de a avea capitalul legat cât mai puțin timp posibil. De asemenea, spre deosebire de piața bursieră, care se poate transforma în mijlocul unei zile, piețele imobiliare sunt mai ușor de anticipat și pot produce perioade lungi de timp care să compenseze investitorii pentru proprietățile flipping. În acest sens, proprietățile de răsturnare ar putea fi considerate o strategie de investiții mai puțin riscantă, deoarece este menită să mențină capitalul în pericol pentru o perioadă minimă de timp și deoarece îi lipsesc riscurile de gestionare și de leasing inerente deținerii de proprietăți imobiliare.

Pentru majoritatea investitorilor, proprietățile de tip flipping ar trebui considerate mai degrabă o strategie tactică decât o strategie de investiții pe termen lung. Întrucât costurile tranzacțiilor sunt foarte ridicate atât pe partea de cumpărare, cât și pe cea de vânzare, ele pot afecta semnificativ profiturile. Există două tipuri majore de proprietăți care pot fi utilizate într-o abordare de cumpărare / vânzare a investițiilor imobiliare. Primele sunt case sau apartamente care pot fi cumpărate sub valoarea curentă a pieței, deoarece sunt în primejdie financiară. Al doilea este "fixatorul", o proprietate cu o problemă structurală sau de design care poate fi depășită pentru a crea valoare.

Investitorii care se concentrează pe proprietăți dezavantajate fac acest lucru prin identificarea proprietarilor care nu mai pot gestiona sau susține proprietățile lor sau prin găsirea de proprietăți suprapuse și care riscă să intre în situația de neplată. Cei care preferă fixatorii, pe de altă parte, vor remodela sau spori o proprietate astfel încât aceasta să funcționeze mai bine pentru proprietarii de case sau este mai eficientă pentru chiriașii de apartamente. Folosind această tactică, cumpărătorul unui fixator se bazează pe investirea capitalului pentru a crește valori, spre deosebire de cumpărarea de proprietăți doar pe o bază scăzută, pentru a crea profituri mari pentru investiții. Desigur, este posibilă și combinarea acestor două strategii atunci când faceți clic pe proprietăți, iar mulți investitori fac exact acest lucru.

Cu toate acestea, proprietățile răsturnate pot crea probleme fiscale și de costuri cu care nu se confruntă investițiile pe termen lung. Răsturnarea duce, de obicei, la fluctuații ale veniturilor care pot crea probleme de gestionare a fluxurilor de numerar și de gestionare a impozitelor. De asemenea, găsirea acestor oportunități poate fi dificilă pe termen lung, făcând această strategie mai potrivită pentru cei care doresc să profite de oportunitățile pe termen scurt pe piața imobiliară. (Pentru a afla mai multe despre răsturnare, citiți Cinci greșeli care fac casa să răstoarnă un flop).

Pro și Contra Holding

Este bine cunoscut faptul că achiziționarea și deținerea de bunuri imobiliare reprezintă o rețetă pentru acumularea bogăției mari. Majoritatea banilor vechi din S.U.A. și din străinătate au fost acumulați prin proprietate asupra terenurilor. Chiar și după perioadele de scădere a prețurilor terenurilor, valorile terenurilor au revenit aproape întotdeauna pe termen lung, deoarece există o ofertă limitată de terenuri.

Cu toate acestea, deținerea pe termen lung a proprietății imobiliare poartă o multitudine de probleme de management și juridice pe care investitorii în acțiuni și obligațiuni nu trebuie să le contracteze. Proprietatea imobiliară este un efort intensiv de management care se află în afara setului de calificări al multor investitori.

Investitorii de capital trebuie să aibă abilitățile de a analiza o anumită piață, o anumită companie și capacitatea conducerii de a-și executa strategiile de afaceri. Un investitor pe termen lung are nevoie de aceleași competențe, dar are responsabilitatea suplimentară de a crea și de a executa acele strategii de afaceri pentru proprietățile sale. Mulți investitori, în special proprietarii de proprietăți de închiriere pentru prima dată, sunt prost pregătiți sau prost echipați pentru a face față responsabilităților legate de gestionarea proprietății de închiriere. Procesul de găsire a chiriașilor de calitate și de întreținere a nevoilor acestora, împreună cu asigurarea întreținerii și întreținerii proprietății, poate fi o activitate stresantă și durabilă, dar gestionarea reușită a proprietății este necesară pentru asigurarea fluxurilor de trezorerie din investiții. ( > Riscurile inerente proprietatii imobiliare de lunga durata sunt: ​​ Top 10 caracteristici ale unei proprietati rentabile de inchiriere

si mare, dar dacă este atenuat, investitorul este bine compensat pentru asumarea lor. Majoritatea acestor riscuri, care includ riscurile tranzacționale ale achiziționării și vânzării proprietăților, riscurile pentru bunăstarea proprietății și riscurile de găsire și menținere a chiriașilor sunt considerate riscuri nesistematice sau riscuri de investiții care pot fi diversificate dacă un număr corespunzător din investiții sunt achiziționate într-un portofoliu bine prelucrat.Problema pentru majoritatea investitorilor este că imobiliarul este atât de capitalist, încât suma necesară pentru a cumpăra suficiente proprietăți pentru a diversifica aceste riscuri este în afara capacităților lor. (Pentru a afla cum să evaluați nivelul personal al riscului, a se vedea: Determinarea riscului și a piramidei de risc

.)

Alegerea unei strategii

Pentru a decide dacă să vă răsturnați proprietățile sau să le mențineți pe termen lung este strategia cea mai potrivită, trebuie să răspundem la câteva întrebări critice. Un investitor trebuie să decidă dacă alocarea de capital este una permanentă sau tranzitorie și dacă este o parte esențială a unei strategii globale de investiții sau un mijloc de a spori randamentul. Trebuie, de asemenea, să determinați ce risc și rentabilitate este adecvat pentru această porțiune a portofoliilor de investiții și dacă investitorul are toleranța și abilitățile corespunzătoare pentru a-și asuma responsabilitățile de management care se potrivesc fiecărui tip de investiție. În cazul în care capitalul nu este disponibil pentru a achiziționa un portofoliu diversificat, un investitor potențial trebuie să fie pregătit să adopte un risc nesistemat, incluzând riscurile de proprietate individuală și potențiala lipsă a cererii pentru proprietate, fie de proprietari, fie de chiriași. Atunci când decide să adopte o strategie de cumpărare și de vânzare, un investitor trebuie, de asemenea, să stabilească dacă are capacitatea de a descoperi proprietăți de vânzări distruse sau fixatori. În această strategie de tranzacționare, este important să se determine dacă capitalul poate fi transformat suficient de mult într-o anumită perioadă de investiție pentru a depăși costurile de tranzacție atât pe partea de cumpărare, cât și pe cea de vânzare, inclusiv taxele de brokeraj, de finanțare și de închidere.

Linia de fund

Deși alegerea dintre cele două strategii în cauză depinde de situația financiară particulară și de investiții, strategia de menținere pe termen lung este, în general, mai potrivită pentru cei care utilizează proprietățile imobiliare ca o parte esențială a acestora portofolii de investiții; flipping proprietăți este mai potrivită atunci când imobiliare este folosit ca o adjunct sau o întoarcere-tactica de îmbunătățire. Investitorii care doresc să acumuleze avere și să obțină venituri din investițiile imobiliare ar trebui să ia în considerare deținerea imobiliară pe termen lung, folosind capitalul propriu încorporat în portofoliu pentru a finanța alte oportunități de investiții, cu potențialul de a vinde în cele din urmă proprietățile pe o piață în sus. Flipping proprietăți este o tactică care este cel mai potrivit pentru perioadele în care perspectivele pe piețele de acțiuni și obligațiuni sunt scăzute sau pentru investitorii care doresc să realizeze câștiguri de capital pe termen scurt atât timp cât va permite piața actuală.