Din punct de vedere istoric, imobiliarul a avut o corelație scăzută cu investițiile în acțiuni și obligațiuni, dar cumpărarea și vânzarea de proprietăți fizice nu este aproape la fel de simplă.

Introduceți instrumente financiare derivate sau derivate din proprietăți. Aceste instrumente permit investitorilor să obțină expunere la clasa de imobiliare, fără a trebui să cumpere sau să vândă proprietăți prin înlocuirea proprietății imobiliare cu performanța unui indice de returnare a proprietății imobiliare. Aceste instrumente derivate se bazează pe swap-uri, în care una dintre părți înlocuiește o expunere cu alta. În acest fel, investitorii pot obține expuneri atât la capitalul propriu, cât și la datoriile imobiliare, fără a cumpăra vreodată un activ imobil sau un capital de împrumut cu bunuri imobiliare ca garanție. Citiți mai departe pentru a afla cum funcționează.

Introducere în instrumente financiare derivate
Indicele proprietății indicele proprietății imobiliare (NCIPI) este indicele creat pentru a oferi un instrument de evaluare a performanțelor investiționale ale pieței imobiliare comerciale. Dezvoltat inițial în 1982, indicele nealocat este alcătuit din peste 7, 200 de proprietăți, în valoare totală de aproximativ 315 miliarde de dolari (din trimestrul 3 2012) din toate regiunile din S.U.A. și din utilizarea terenurilor imobiliare.

Deși acest indice există de peste 20 de ani, datele au devenit destul de recent transparente pentru a permite urmărirea corectă și adecvată a performanței imobilului imobiliar. Datorită faptului că datele din domeniul imobiliar devin mai transparente și informațiile despre tranzacții devin mai ușor și mai puțin costisitoare de obținut, indiciile imobiliare au devenit mai relevante, ceea ce a dus la crearea unei piețe a instrumentelor derivate din ce în ce mai eficiente.

Derivații imobiliare reprezintă o modalitate prin care investitorii pot obține expunere la clasa de active fără a fi nevoie să cumpere sau să vândă proprietăți, prin înlocuirea expunerii proprietății imobiliare cu performanța unui indice de returnare a proprietății imobiliare. Acest lucru permite unui investitor să-și reducă cerințele de capital în avans și să adăpostească portofoliul imobiliar în dezavantaj, oferind în același timp strategii alternative de gestionare a riscurilor.

Investițiile imobiliare comerciale sunt clasificate în următoarele tipuri de investiții:

Capital privat

• Datorie privată
  

• Capitaluri proprii
  

• Datorie publică
  

• Introducerea swap-urilor bazată pe IPI a fost dezvoltată pentru sectorul de capital privat. Acestea au fost precursorii pentru restul derivatelor imobiliare dezvoltate până în prezent. Derivatele oferite până în prezent pe indicele NCREIF sunt "swap-uri" care se prezintă sub diferite forme, permițând investitorilor să schimbe expunerea fie pe baza aprecierii sau a randamentului total al indicelui însuși, fie prin schimbarea expunerilor de la o utilizare a terenului la alta.

O metodă este de a "merge lung" (replicarea expunerii de cumpărare a proprietăților) sau "treceți scurt" (replicarea expunerii de proprietăți de vânzare).O altă metodă este de a schimba randamentul total al indicelui NCREIF defalcat pe sectorul de proprietate, permițând investitorilor să își asume o poziție într-un sector de proprietate alternativă în care aceștia ar putea să nu dețină proprietăți, permițând astfel investitorilor să schimbe randamentele imobilului retail real estate.

Swap-ul de returnare permite doi investitori din ambele părți ale swap-ului să execute strategii imobiliare care nu pot fi realizate pe piața imobiliară privată. Pentru a face acest lucru, ar trebui să cumpărați sau să vindeți active cu expuneri diferite, cu mici șanse de a asigura aceleași active la aceeași bază de investiții pentru a inversa strategia. Swap-urile permit investitorilor să-și schimbe sau să reechilibreze tactic portofoliile pentru o anumită perioadă de timp fără a trebui să transfere titluri la activele care se află în prezent în bilanț. Contractele de până la trei ani sunt gestionate de obicei de o bancă de investiții, care acționează ca o casă de compensare a fondurilor.

În cazul în care un investitor va continua să obțină profitul total al indicelui NCREIF, acesta ar accepta rentabilitatea totală a IFP (plătită trimestrial) cu o valoare noțională predeterminată și va fi de acord să plătească rata LIBOR plus o rată pe aceeași sumă noțională. Cealaltă parte a swap-ului va primi aceleași fluxuri de numerar în sens invers, va plăti rentabilitatea trimestrială a indicelui și va primi LIBOR plus spread-ul.

Presupunând că există investitori pentru ambele părți ale comerțului, doi investitori care doresc să comercializeze o expunere imobiliară pentru alta pot tranzacționa întoarcerea NPI pentru acel tip de proprietate particulară pentru altul. De exemplu, un manager de portofoliu care consideră că fondul său este supra-alocat unor proprietăți de birouri și care nu sunt alocate pentru industrie ar putea înlocui o parte a expunerii de birou pentru industrie fără a cumpăra sau vinde proprietăți.

Capital propriu

În locul ISP, derivatele pentru expunerea la sectorul de capital public al pieței imobiliare comerciale utilizează randamentul total al Asociației Naționale a Investițiilor în Investiții Imobile (NAREIT) pentru a calcula fluxurile de numerar acceptat (pentru investitorul lung) sau plătit (de către investitorul scurt).
Acest indice oferă rentabilitatea performanței pentru piața titlurilor de valoare colectate prin imobiliare comerciale. Receptorul de swap plătește LIBOR, plus o rată de împărțire pentru a intra într-un swap de indice de un an, cu o valoare noțională de 50 milioane de dolari, iar acesta ar primi plăți trimestriale din indicele NAREIT pentru 50 de milioane de dolari. Încă o dată, investitorul poate obține o expunere imobiliară publică pe deplin diversificată fără a cumpăra un singur activ.

Datoria imobiliară

Având în vedere lărgimea și profunzimea tranșelor diferitelor profiluri de risc din subpoziția ipotecară comercială imobiliară găsită pe piața valorilor mobiliare ipotecare (CMBS), sunt disponibile și instrumente derivate imobiliare pe pozițiile de datorii imobiliare. Swap-urile pentru datoria publică imobiliară se bazează pe indicii pieței CMBS. Aceste indici, spre deosebire de cele pentru proprietățile imobiliare, au fost în jur de la sfârșitul anilor 1990.
Datorită lărgimii și adâncimii datelor dintr-un număr mare de tranzacții (în raport cu proprietățile imobiliare), indicele CMBS reprezintă un indicator de performanță mult mai bun pentru piețele lor decât cele pentru partenerii de capitaluri proprii. Cea mai importantă diferență dintre swapurile pe acțiuni și swap-urile pe acțiuni este aceea că beneficiarii plăților bazate pe LIBOR primesc un spread LIBOR

minus , spre deosebire de swap-urile pe acțiuni, care se bazează de obicei pe LIBOR plus o răspândire. Acest lucru se datorează faptului că titlurile de valoare subiacente sunt, de obicei, finanțate prin datorie pe termen scurt pe termen scurt, care este, de obicei, la LIBOR, minus o rată de împrumut. Aceasta este expunerea care este transmisă contrapartidelor swap. Derivații privați de proprietate imobiliară, cum ar fi swapurile pe riscul de credit (CDS), sunt de obicei folosite pentru acoperirea riscului de credit. Instrumentele derivate, cum ar fi swap-urile de împrumut, oferă swap-ului atât rata dobânzii, cât și riscul de credit, în timp ce activul (un împrumut imobiliar comercial) rămâne în bilanțul contrapartidei. Astfel, un creditor ipotecar poate acoperi porțiuni din portofoliul său de datorie pentru diverse condiții de investiții, fără a trebui să vândă împrumutul în sine. În acest fel, investitorul se poate muta din anumite sectoare ale pieței imobiliare atunci când consideră că randamentul nu este proporțional cu riscul și apoi își recâștigă ulterior expunerea atunci când se îmbunătățește piața pentru acel sector.

Linia de fund

Deoarece activele imobiliare comerciale sunt investiționale și relativ nelichide, investitorii imobiliari au fost greu să-și acopere expunerea sau să execute strategii alfa. Imobilele caracterizate de costuri ridicate ale tranzacțiilor și o piață mai puțin eficientă decât acțiunile și obligațiunile au adus dificultăților de reechilibrare a portofoliilor ca răspuns la schimbările de pe piață.
Derivații imobiliari au schimbat piața imobiliară comercială, permițând investitorilor să-și schimbe tactic expunerile față de riscuri și oportunități specifice fără a fi nevoie să cumpere și să vândă active. Aceste instrumente derivate permit expunerea la un sector diferit al pieței imobiliare sau prin tranzacționarea unei expuneri imobiliare pentru o rată a dobânzii variabilă plus sau minus o primă.

Abilitatea de a schimba expunerile permite investitorilor imobiliari să devină mai tactici atunci când investesc. Acestea se pot muta acum și în afara celor patru cadrane ale pieței imobiliare, ceea ce permite o gestionare mai mare a riscurilor și potențialul de a adăuga un randament sporit la alocarea activelor imobiliare existente pe orizontul de investiții pe termen scurt sau pe termen lung.