Dacă luați cel mai popular tip de ipotecă inversă, o ipotecă de conversie a capitalului propriu (HECM), împrumutul și locuința dvs. vor trebui să îndeplinească cerințele FHA, deoarece asigurările FHA aceste ipoteci. Iată o prezentare generală a celor mai importante linii directoare pe care ar trebui să le cunoașteți. (Pentru a afla mai multe despre cerințele împrumutatului, citiți Calificați pentru o ipotecă inversă? )

Proprietăți eligibile

Puteți obține o ipotecă inversă doar pe anumite tipuri de proprietăți. Casa trebuie să fie o casă de o singură familie sau o casă cu două până la patru unități în care ocupați o unitate. Condițiile aprobate de HUD sunt, de asemenea, eligibile, așa cum sunt casele fabricate care îndeplinesc cerințele FHA. Suprafața podelei fabricate trebuie să fie de cel puțin 400 de metri pătrați și trebuie să respecte standardele federale de fabricare a locuințelor și de siguranță. Proprietatea care urmează să fie ipotecată invers trebuie, de asemenea, să fie clasificată și impozitată ca imobil. Deci, în timp ce s-ar putea să trăiți în vehiculul tău de agrement, nu poți renunța la ipotecă pentru că nu se califică drept imobil. De asemenea, pentru a obține și a menține o ipotecă inversă pe proprietatea dvs., trebuie să locuiți acolo ca resedinta principala.

Aprecierea acasă

Obținerea unei ipoteci inverse necesită o evaluare profesionistă a casei. Valoarea locuinței dvs. se va baza pe starea sa și pe valorile de proprietate din vecinătatea învecinată. Creditorii doresc să se asigure că suma sumelor ipotecare inversă pe care le extind la proprietarii de case este în conformitate cu ceea ce vor primi atunci când casa este vândută pentru a rambursa împrumutul. O evaluare este valabilă de obicei pentru 120 de zile, care ar trebui să fie mai mult decât suficient timp pentru a vă închide împrumutul.

Casa trebuie, de asemenea, să respecte standardele minime de proprietate ale FHA pentru siguranță, securitate și soliditate. În cazul în care casa nu îndeplinește aceste standarde, creditorul ar putea aproba ipoteca inversă, cu condiția ca o parte din venituri să se îndrepte spre efectuarea reparațiilor necesare pentru a aduce proprietatea până la aceste standarde. Un birou local HUD va revizui o proprietate pe care un evaluator crede că necesită reparații care costă 30% sau mai mult din valoarea casei. HUD poate sau nu să permită ca astfel de proprietăți să fie inversate ipotecate. ( Ce trebuie să știți despre evaluările la domiciliu .)

Finanțarea împrumutătorilor

În conformitate cu un regulament federal care a intrat în vigoare la începutul acestui an, creditorii trebuie să efectueze o evaluare financiară a debitorilor înainte de a le aproba o ipotecă inversă. Scopul acestei evaluări este să vă asigurați că proprietarul are disponibilitatea și capacitatea de a ține pasul cu asigurările necesare pentru proprietarii de locuințe și plata impozitelor pe proprietate. Cu toate acestea, principalele criterii pentru a se califica pentru o ipotecă inversă și pentru a determina cât de mult poate împrumuta proprietarul sunt totuși vârsta proprietarului, rata dobânzii împrumutului și valoarea evaluată a proprietății, nu venitul, creditul și activele proprietarului, .(Aflați despre diferențele în Compararea ipotecilor inverse și a ipotecilor în avans .)

Dacă evaluarea financiară arată că este posibil să nu aveți venitul sau activele lichide, trebuie să respectați impozitele și asigurările nu înseamnă neapărat că nu veți putea obține un credit ipotecar invers. Creditorii pot rezerva o parte din veniturile reversibile ale ipotecilor pentru a acoperi aceste cheltuieli folosind un proces similar cu cel al escrow-ului pe care l-ați fi avut cu ipoteca dvs. înainte. Pentru creditele ipotecare reversibile, acest cont se numește "perioadă de așteptare pentru viață".

Pentru evaluarea financiară, creditorul va examina rapoartele de credit ale împrumutatului, istoricul ocupării forței de muncă, istoria locuințelor în anul precedent, istoria plății impozitului pe proprietate, statutul de asigurare, statutul de asigurare împotriva inundațiilor (citiți Înțelegerea asigurării de inundații impuse de împrumut ) și istoricul plății taxelor de asociere (dacă proprietatea aparține unei asociații). Uită-te la pagina 82 din această foaie de lucru pentru evaluarea financiară a ipotecii pentru a vedea ce creditori vor lua în considerare.

Primele de asigurare pentru ipoteci

HECM au două tipuri de prime de asigurare ipotecară: în avans și în curs de desfășurare. Prima de primire este taxată atunci când scoateți creditul. Este un procent pe baza numărului de împrumuturi pe care vi-l hotărâți să le primiți în primul an. Ideea este că, cu cât vă deconectați mai mult în primul an, cu atât mai riscant este împrumutul dvs., astfel încât costurile de asigurare ipotecare costă mai mult ca rezultat.

Calculul este simplu: dacă împrumuți mai puțin de 60% din limita principală inițială în primul an, prima în avans este de 0,5% din valoarea evaluată a casei tale. Dacă împrumutați mai mult de 60%, este de 2,5%. Poți să finanțezi această primă dacă nu vrei să plătești din buzunar, dar asta înseamnă că vei plăti dobânzi la ea atâta timp cât ai împrumutul. Deoarece suma pe care o puteți împrumuta se bazează în parte pe suma dobânzii pe care o veți acumula pe întreaga durată a împrumutului, finanțarea primei va reduce cât de mult puteți împrumuta cu mai mult decât cuantumul primei.

De asemenea, trebuie să plătiți primele anuale de asigurare ipotecară (MIP) atât timp cât aveți împrumutul. Această taxă este 1. 25% din soldul ipotecar restante pe an. MIP-urile sunt, de asemenea, adăugate la soldul dvs. de împrumut și pentru a reduce suma pe care o puteți împrumuta.

Nu poți datora mai mult decât locuința, merită

Dacă îți vinzi casa sau te deplasezi în timp ce trăiești, ipoteca ta inversă va fi datorată și plătibilă. Același lucru este valabil dacă mori în timp ce mai trăiți în casă. În cazul în care casa vinde pentru mai puțin decât datorați pe ipoteca inversă, nu trebuie să facă diferența. Și dacă moștenitorii voștri vor să cumpere locuința după moartea sau mutarea dvs., astfel încât să o poată păstra în familie, creditorii nu le pot cere să plătească mai mult decât datorați.

Un HECM este un împrumut fără recurs, iar asigurarea ipotecară FHA acoperă orice deficiență. Singura excepție este că nu puteți să vă vindeți casa pentru mai puțin de 95% din ceea ce merită și să fiți în afara cârligului. Trebuie să existe o astfel de restricție pentru a împiedica oamenii lipsiți de scrupule să facă lucruri cum ar fi vânzarea locuinței unei rude pentru o valoare mai mică decât valoarea de piață și mai puțin decât echilibrul ipotecar invers și apoi așteptarea creditorului să ia lovitura financiară.

Industria ipotecară este puternic reglementată, iar FHA a stabilit numeroase linii directoare pentru a proteja debitorii de greșelile majore, pentru a împiedica creditorii să profite de împrumutatori și pentru a încuraja creditorii să ofere credite ipotecare inverse. Aceste reglementări și punerea lor în aplicare nu sunt perfecte, totuși, așa că trebuie să fiți în continuare atenți când vă gândiți la un credit ipotecar invers. (Pentru o citire ulterioară, consultați

Ghidul impozitelor și ipotecilor inverse și găsiți companiile ipotecare de top .