Ratele dobânzilor, în special ratele dobânzilor la bursa interbancară și la bancnotele de trezorerie, au un efect profund asupra valorii proprietății imobiliare producătoare de venit ca și asupra oricărui vehicul de investiții. Deoarece influența ratelor dobânzii asupra capacității unui individ de a cumpăra proprietăți rezidențiale (prin creșterea sau scăderea costului capitalului ipotecar) este atât de profundă, mulți oameni cred în mod incorect că singurul factor decisiv în evaluarea imobiliară este rata ipotecară. Cu toate acestea, ratele ipotecare reprezintă doar un factor de interes care influențează valorile proprietății. Deoarece ratele dobânzilor influențează, de asemenea, fluxurile de capital, oferta și cererea de capital și cerințele investitorilor privind rentabilitatea investiției, ratele dobânzilor vor conduce la prețurile proprietăților în mai multe moduri.

Pentru a înțelege modul în care ratele dobânzilor influențate de guvern, fluxurile de capital și ratele de finanțare afectează valorile proprietății, trebuie să aveți o înțelegere de bază a abordării veniturilor la valori imobiliare. Deși valorile imobiliare sunt influențate de oferta și cererea de proprietăți într-un loc local și de costul de înlocuire al dezvoltării de proprietăți noi, abordarea veniturilor este cea mai comună tehnică de evaluare a investitorilor. Abordarea veniturilor furnizate de evaluatorii de proprietăți comerciale și de către subscriptorii și investitorii cu privire la investițiile imobiliare garantate este foarte asemănătoare analizei fluxurilor de trezorerie actualizate efectuate asupra investițiilor în acțiuni și obligațiuni.

În termeni simpli, evaluarea începe prin prognoza veniturilor din proprietate, care ia forma plăților anticipate de leasing sau, în cazul hotelurilor, ocuparea anticipată a hotelului înmulțită cu costul mediu pe cameră. Apoi, prin luarea tuturor costurilor la nivel de proprietate, inclusiv a costului de finanțare, analistul ajunge la venitul net din exploatare (NOI) sau fluxul de numerar rămas, după toate cheltuielile de funcționare.

Prin scăderea tuturor costurilor de capital, precum și a oricărui capital de investiții pentru întreținerea sau repararea proprietăților și a altor cheltuieli ne-proprietate ale NOI, rezultatul este fluxul net de numerar (NCF). Deoarece proprietățile nu păstrează de obicei numerar sau au o politică de dividend declarată, NCF este egală cu disponibilitatea disponibilă a investitorilor și este aceeași cu cea a dividendelor, care este utilizată pentru evaluarea investițiilor cu capital fix sau cu venit fix. Prin capitalizarea dividendelor sau prin reducerea fluxului de numerar (inclusiv orice valoare reziduală) pentru o anumită perioadă de investiție, se determină valoarea proprietății.

Fluxurile de capital

Ratele dobânzilor pot afecta în mod semnificativ costul finanțării și ratele ipotecare, ceea ce afectează, la rândul său, costurile la nivel de proprietate și, astfel, influențează valorile. Cu toate acestea, oferta și cererea de capital și investițiile concurente au cel mai mare impact asupra ratelor de rentabilitate necesare (RROR) și asupra valorilor investițiilor.Deoarece Consiliul Federal de Reserve sa orientat spre politica monetară și mai mult spre gestionarea ratelor dobânzilor ca o modalitate de stimulare a economiei sau de stopare a inflației, politica sa a avut un efect direct asupra valorii tuturor investițiilor.

Deoarece cursurile de schimb interbancare scad, costul fondurilor este redus, iar fluxurile de fonduri în sistem; dimpotrivă, atunci când ratele cresc, disponibilitatea fondurilor scade. În ceea ce privește proprietățile imobiliare, modificările ratelor dobânzilor la creditele interbancare, fie adaugă sau reduc valoarea capitalului disponibil pentru investiții. Valoarea capitalului și costul capitalului afectează cererea, dar și oferta, capitalul disponibil pentru achizițiile și dezvoltarea imobiliară. De exemplu, atunci când disponibilitatea capitalului este strânsă, furnizorii de capital tind să împrumute mai puțin ca un procentaj din valoarea intrinsecă sau nu în stadiul de capital. Aceasta înseamnă că împrumuturile sunt efectuate la rate mai mici la împrumuturi, astfel reducând fluxurile de trezorerie și valoarea proprietății.

Aceste schimbări ale fluxurilor de capital pot avea, de asemenea, un impact direct asupra dinamicii ofertei și cererii pentru proprietate. Costul capitalului și disponibilitatea capitalului afectează oferta oferind capital suplimentar pentru dezvoltarea proprietății și, de asemenea, influențează populația potențialilor cumpărători care caută oferte. Acești doi factori lucrează împreună pentru a determina valorile proprietății.

Ratele de reducere

Cea mai evidentă influență a ratelor dobânzilor asupra valorii imobiliare poate fi observată în derivarea ratelor de reducere sau de capitalizare. Rata de capitalizare poate fi privită ca rată a dividendului necesară unui investitor, în timp ce rata de actualizare este egală cu cerințele de rentabilitate totale ale investitorului. K înseamnă de obicei RROR, în timp ce rata de capitalizare este egală (K-g), unde

g

este creșterea așteptată a venitului sau creșterea aprecierii capitalului.

Fiecare dintre aceste rate este influențată de ratele dobânzilor predominante, deoarece acestea sunt egale cu rata fără risc plus o primă de risc . Pentru majoritatea investitorilor, rata de risc fără risc este rata pentru Trezoreria Statelor Unite; acestea sunt garantate de creditul guvernamental al Statelor Unite, astfel încât acestea sunt considerate fără risc, deoarece probabilitatea de nerambursare este atât de scăzută. Întrucât investițiile cu grad ridicat de risc trebuie să obțină o rentabilitate semnificativ mai mare pentru a compensa riscul suplimentar suportat, investitorii adaugă o primă de risc la rata fără risc pentru determinarea randamentelor ajustate la risc pentru fiecare investiție considerată .

Deoarece K (rata de actualizare) este egală cu rata fără risc, plus o primă de risc, rata de capitalizare este egală cu rata fără risc, plus o primă de risc, minus creșterea anticipată (g) a venitului. Deși primele de risc variază ca urmare a ofertei și a cererii și a altor factori de risc de pe piață, ratele de actualizare vor varia în funcție de modificările ratelor dobânzilor care le determină. Când se creează randamentele necesare pentru investițiile concurente sau substitutive, valorile imobilelor scad; în schimb, atunci când ratele dobânzilor scad, prețurile imobiliare cresc. Linia de fund Este important să ne concentrăm asupra ratelor ipotecare deoarece acestea au o influență directă asupra prețurilor imobiliare.Dacă sunteți un potențial proprietar de locuințe sau un investitor imobiliar, o modalitate ușoară de a studia ratele dobânzilor curente este de a utiliza un calculator ipotecar.

Acestea fiind spuse, este important de menționat că schimbarea ratelor dobânzilor afectează numeroasele aspecte ale bunurilor imobile. Dincolo de prețul casei dvs. noi, ratele dobânzilor afectează și disponibilitatea capitalului și cererea de investiții. Aceste fluxuri de capital influențează oferta și cererea de bunuri și, prin urmare, ele afectează prețurile proprietății. De asemenea, ratele dobânzilor influențează, de asemenea, rentabilitatea investițiilor substituibile, iar prețurile se modifică pentru a rămâne în concordanță cu riscul inerent al investițiilor imobiliare. Aceste modificări ale ratelor de rentabilitate necesare pentru proprietățile imobiliare variază și în perioadele de destabilizare pe piețele de credit. Pe măsură ce investitorii prevăd o variabilitate sporită a ratelor viitoare sau o creștere a riscului, primele de risc se extind, ceea ce determină o presiune descendentă mai mare asupra prețurilor imobiliare.