Având două credite ipotecare nu este atât de rar cum credeți. Persoanele care acumulează suficiente capitaluri proprii în casele lor pot alege să încheie oa doua ipotecă. Ei ar putea folosi banii pentru a plăti o datorie, pentru a trimite un copil la facultate, pentru a începe o afacere sau pentru a face o achiziție mare.

Să ne uităm la un exemplu: ați scos o linie de credit de origine de acum zece sau mai mulți ani și în timpul perioadei de draw - momentul în care ați putea "trage" pe linia dvs. de credit - plătiți o sumă gestionabilă: 275 $ pe lună pe o linie de credit de 100 000 $.

În conformitate cu termenii acestui împrumut, după zece ani perioada de tragere a devenit perioada de rambursare - în următorii 15 ani în care trebuie să plătiți împrumutul ca ipotecă. Dar probabil că nu v-ați aștepta ca plata de 275 USD să devină o plată de 700 USD care ar putea să se deplaseze și mai mult dacă rata primului crește.

Prin consolidarea celor două împrumuturi, ați putea salva mai mult de 100 de lire sterline în fiecare lună și blocați rata dobânzii, mai degrabă decât urmăriți-o escaladând dacă primele urcă. Pe de altă parte, poate doriți să plătiți mai rapid împrumuturile și doriți termeni mai buni care vă vor ajuta să faceți acest lucru. Cum funcționează acest tip de consolidare și este o idee bună?

Aflați ce începi cu

Pentru a înțelege ce se întâmplă atunci când consolidați trebuie să știți câteva lucruri despre împrumuturile pe care le aveți. Dacă, atunci când mergi să îți consolidezi împrumuturile, îți dai seama că a doua ipotecă a fost folosită pentru a scoate lichidități din locuința dvs. din anumite motive - numită un împrumut de retragere - poate adăuga costuri pentru noul împrumut și poate reduce suma pentru care califica. Rambursarea creditelor este mai mare, spun creditorii, deoarece împrumutatul are mai multe șanse de a ieși din împrumut dacă are probleme.

Apoi, există refinanța ratei / termenului (refi). Acest tip de împrumut este pur și simplu o ajustare a ratei dobânzii și a termenilor împrumutului dvs. curent. Împrumutul este considerat mai sigur pentru creditor, deoarece împrumutatul nu este în buzunar cu niciun ban sau reducerea valorii capitalului propriu pe care îl are în proprietate. Este posibil să fi refinanțat recent când ratele ipotecare au scăzut până la nivelul minim istoric.

De ce contează aceste distincții? Potrivit lui Casey Fleming, consultant ipotecar la C2 FINANCIAL CORPORATION și autorul "Ghidului împrumutului: Cum să obțineți cea mai bună ipotecă posibilă", acestea sunt importante, deoarece termenii și suma pe care o veți plăti pentru ipoteci noi ar putea fi foarte diferite.

"Să presupunem că dumneavoastră și vecinii dvs. obțineți împrumuturi de împrumut de împrumut de 75%, sub limita de împrumut de 417 000 de dolari. Împrumutul dvs. ar costa cu 625 de puncte mai mult decât cel al vecinului dvs. din aprilie 2015. Și 1 punct este 1% din suma împrumutului, deci dacă suma dvs. de împrumut este de 200.000 $, toate lucrurile fiind egale, ați plăti $ 1, 250 $ 200, 000 x.00625) mai mult pentru aceeași rată a dobânzii ca și vecinul tău.

Gândește-te în acest fel. Dacă ați achiziționat inițial cele două împrumuturi atunci când ați cumpărat casa, nu este un împrumut de retragere, deoarece a doua ipotecă a fost folosită pentru a achiziționa casa - nu trageți numerar din ea. Dar mai târziu, dacă ați primit bani ca urmare a unei a doua ipoteci, acesta a fost un împrumut de retragere, astfel încât un nou împrumut consolidat va fi considerat același.

Există un alt motiv pentru care această distincție devine importantă. Deoarece împrumuturile de împrumut sunt mai riscante pentru creditor, acestea pot împrumuta numai 75% până la 80% din capitalul propriu în casa dvs. față de 90% pe o rată / termen refi. Fleming o exprimă în limbajul englezesc: "Dacă împrumutul tău va fi considerat un împrumut de retragere, vei avea nevoie de mai multe capitaluri proprii pentru a te califica. "

Cum se consolidează

Creditorul va face toate complicatele lucrări pe care le implică consolidarea împrumuturilor. Treaba ta este să fii un consumator informat. Nu vorbiți cu un creditor - vorbiți cu mai mulți.

Întrucât consolidarea a două împrumuturi este mai complicată decât o ipotecă simplă de acasă, este mai bine să vorbești personal cu câte trei sau patru creditori. Ați putea vorbi cu banca sau uniunea de credit, un broker de credite ipotecare sau puteți lua recomandări din partea profesioniștilor din industrie în care aveți încredere.

Bineînțeles, întrebați-i dacă noul împrumut va deveni un împrumut de retragere sau o rată / termen refi. Este un împrumut fix sau variabil? 15 sau 30 de ani? (Vezi Care este mai bine, un imprumut fix sau variabil?)

Odata ce esti fericit cu un anumit creditor, te vor parcurge procesul. Nu semnați nimic fără a citi mai întâi și asigurați-vă că înțelegeți programul de plată.

Dacă împrumutul tău este un împrumut de retragere, Casey Fleming spune că ar putea exista o modalitate de ao transforma într-o rată / termen refi un an mai târziu.

"Consolidați împrumuturile ca o retragere, dar obțineți un credit de împrumut care plătește pentru toate costurile asociate tranzacției. Așteptați un an și refinanțați din nou. Întrucât refinanțați doar un singur împrumut în acel moment, acesta nu este un împrumut de retragere. Acum puteți cheltui bani pe puncte pentru a cumpăra rata dobânzii în jos, deoarece veți păstra împrumutul pentru o perioadă mai lungă de timp. "Fleming continuă să sfătuiască să facă acest lucru numai dacă credeți că ratele dobânzilor sunt stabile sau pot scădea. ( > Linia de jos

"Nu luați niciodată o decizie de refinanțare sau de consolidare a împrumuturilor pe baza reducerii plății lunare. În cele mai multe cazuri, veți petrece mai mult pe durata vieții dvs. pe noul împrumut, decât să plătiți pur și simplu împrumuturile existente ", spune Fleming. "Milioane de consumatori își păstrează ipoteza viitorului și se termină cu zeci sau chiar sute de mii de dolari mai puțin în pensionare. "

În schimb, stabiliți cât timp credeți că veți rămâne în casă și comparați costul ipotecilor curente cu noul credit ipotecar plus toate costurile asociate cu noul împrumut pe tot parcursul perioadei pe care o veți deține imprumutul.Dacă costurile ar fi mai mici, consolidarea este probabil o idee bună.