Fondurile imobiliare cu capital privat permit persoanelor fizice și instituțiilor cu valoare netă, cum ar fi dotările și fondurile de pensii, să investească în capitaluri proprii și datorii în active imobiliare. Folosind o strategie de gestionare activă, proprietatea imobiliară privată are o abordare diversificată a proprietății. Partenerii generali investesc într-o varietate de tipuri de proprietăți în locații diferite. Strategiile de proprietate pot varia de la noi terenuri de dezvoltare și de exploatare a terenurilor brute până la finalizarea reamenajării proprietăților existente sau a injecțiilor de fluxuri de numerar în proprietăți în dificultate. ( Pentru mai multe, citiți: Ce este capitalul privat? )

AD:

Iată o privire asupra modului în care investitorii pot participa la proprietăți imobiliare private și o privire de ansamblu asupra oportunităților, riscurilor și restricțiilor industriei.

Găsirea fondului imobiliar ideal pentru capital privat

În primul rând, persoana medie nu este capabilă să participe la investiții imobiliare private. Fondul tradițional de private equity solicită investitorilor să injecteze minimum 250.000 de dolari într-un fond, deși majoritatea managerilor caută persoane sau instituții care sunt dispuse să furnizeze peste 20 de milioane de dolari până la 25 milioane de dolari într-o schemă de investiții colective pe termen lung cu alte investitori. (Pentru mai multe, citiți: Explorarea investițiilor imobiliare: ce este imobilul?)

Întrucât există puțină reglementare în ceea ce privește fondurile imobiliare private, oportunitățile sunt în mod tradițional limitate la "investitorii acreditați. "Acest lucru înseamnă că investitorul trebuie să aibă active personale sau în comun de cel puțin 1 milion de dolari (fără a include valoarea primarului lor) sau venitul anual al individului trebuie să fie de cel puțin 200 000 $. Cuplurile care au combinat venituri de cel puțin 300 $, 000 în ultimii doi ani - și au o "așteptare rezonabilă" ca nivelul veniturilor lor să rămână la acest nivel în anul curent - sunt de asemenea eligibile.

Persoanele sau cuplurile care doresc să investească în proprietăți imobiliare private trebuie să găsească o firmă specializată în disciplină. După examinarea opțiunilor de fonduri ale unei societăți de capital privat, acestea ar trebui să înțeleagă natura structurii fiecărui fond de private equity, care este de obicei un parteneriat limitat.

Atunci când intră într-un fond, investitorii externi vor deveni parteneri limitați, adică acceptă răspunderea pentru banii pe care îi investesc în fond și nu au control de veto asupra proprietăților selectate de partenerii generali. Banii unui partener limitat vor fi adunați împreună cu alți investitori participanți, iar managerii de fonduri vor construi un portofoliu de proprietăți care vizează maximizarea rentabilității și minimizarea riscului financiar.

Înțelegerea costurilor și structurii de investiții ale Fondului

Fondurile imobiliare private au un număr de comisioane de administrare și de performanță care trebuie plătite de investitori.Este obișnuit ca fondurile de capital privat să solicite o taxă anuală de 2% din capitalul investit pentru a plăti salariile firmei, serviciile de aprovizionare și serviciile juridice, costurile de date și de cercetare, marketingul și costurile fixe și variabile suplimentare. Totuși, aceste limite ale investitorilor nu sunt limitate.

Persoanele fizice ar trebui să aibă o bună înțelegere a acestor costuri înainte de a investi, deoarece acestea vor limita rentabilitatea totală a investiției. De exemplu, dacă un fond imobiliar privat a investit 500 de milioane de dolari, acesta ar colecta 10 milioane de dolari în fiecare an pentru a plăti cheltuielile asociate. Pe parcursul ciclului său de 10 ani, un fond ar colecta 100 de milioane de dolari, ceea ce înseamnă că doar 400 de milioane de dolari ar fi efectiv investite în deceniul respectiv.

Managerii de capital privat primesc, de asemenea, un "transfer", care reprezintă o taxă de performanță care, în mod tradițional, reprezintă 20% din profitul brut excesiv al fondului. Investitorii sunt în mod tradițional dispuși să plătească aceste taxe datorită capacității fondului de a contribui la atenuarea guvernanței corporative și problemele de management care ar putea afecta negativ o societate publică.

Cele mai multe fonduri imobiliare private sunt considerate investiții bazate pe "nevoi", ceea ce înseamnă că partenerii își asumă capitalul în rate pe partenerii generali în funcție de necesități. investițiile imobiliare, fondul va trimite o cerere oficială de capital pe care partenerii limitați s-au angajat la fondul imobiliar la începutul ciclului. Cunoscut ca "apel de capital", este o obligație legală pe care trebuie să o îndeplinească partenerii limitați.

În cazul în care un partener limitat nu reușește să îndeplinească o solicitare de capital, un fond poate forța acea persoană sau instituție în situația de neplată și își pierde întreaga cotă de proprietate. Alți parteneri limitați beneficiază, în mod obișnuit, de posibilitatea de a cumpăra acțiuni pierdute în cazul unei astfel de neîndepliniri.

Atunci când investiți în proprietăți imobiliare private, există în mod tradițional patru tipuri de strategii de investiții:

Core

• este strategia cea mai conservatoare și ar putea include numai proprietăți care oferă - riscul și profiturile potențiale mai scăzute, deoarece există în locații bine populate sau bine călătorite. Această strategie ar putea, de asemenea, să se concentreze în mare măsură pe investițiile în proprietăți de înaltă calitate și de valoare înaltă, care necesită foarte puțină reamenajare sau întreținere. Aceste proprietăți oferă fluxuri de trezorerie previzibile și sunt în mod obișnuit compuse din structuri închiriate în întregime, cu mai mulți locatari. Core-plus
• necesită un risc mai mic, dar poate oferi o rentabilitate mai mare decât strategia de bază. Aceste proprietăți necesită niveluri modeste de activitate cu valoare adăugată sau de îmbunătățire a locației. Valoarea adăugată
• este o strategie de risc mediu și mare, care se concentrează mai mult pe dezvoltarea proprietății și pe planificarea pieței. În această strategie, managerii de portofoliu achiziționează proprietăți, se angajează într-un anumit nivel de redezvoltare și vinde atunci când piața este performantă. Proprietățile cu valoare adăugată necesită în mod obișnuit modificări în ceea ce privește gestionarea, îmbunătățirea fizică sau abordarea constrângerilor de capital.Acești pași includ renovarea clădirilor și căutarea de modalități de creștere a ratelor de închiriere în îmbunătățirea piețelor. Strategiile cu valoare adăugată includ, de asemenea, randamentul întreprinderilor care operează în mod necorespunzător sau asumarea datoriilor pentru controlul proprietăților subiacente. Oportunitatea
• oferă cel mai înalt nivel de rentabilitate, dar își asumă cel mai mare risc. Cu această strategie, managerii achiziționează proprietăți care includ terenuri nedezvoltate sau pe piețe care nu au performanță sau au fost ușor traficate. Acceptarea riscurilor și a perspectivelor pe termen lung

Investitorii în domeniul imobiliar privat trebuie să înțeleagă că investind într-un fond trebuie să fie dispuși să accepte că capitalul lor poate fi legat pentru o perioadă predeterminată care ar putea dura mulți ani .

În plus, există riscuri multiple pe piața imobiliară și ar putea fi necesară o cantitate mare de investiții în timpul solicitărilor de capital într-un moment în care o persoană are un flux de numerar scăzut. Mulți medicii generaliști își structurează fondurile ca investiții de zece ani sau mai mult și oferă oportunități reduse sau lipsite de investitori pentru a-și retrage sau răscumpăra banii. Natura nelichidă a fondurilor de capital privat impune investitorilor să înțeleagă riscurile de a-și menține banii legați pentru o perioadă îndelungată.

Natura structurilor fondurilor de capital privat face foarte dificilă evaluarea performanței financiare a unui fond sau a proprietăților pe care le deține. Deoarece există o reglementare limitată a fondurilor imobiliare private, partenerii generali nu au obligația de a oferi investitorilor actualizări privind investițiile potențiale, evaluările portofoliului sau orice alte informații suplimentare legate de investiții. Investițiile în proprietăți imobiliare private necesită parteneri limitați pentru a angaja capitaluri semnificative și au încredere pe deplin că managerul fondului își va îndeplini obiectivele de investiții fără a avea un nivel necesar de transparență. Cu toate acestea, managerii de fonduri trimit actualizări investitorilor lor și pot alege să fie transparenți în ceea ce privește performanța, pentru a încuraja încrederea în orice fond actual sau viitor.

Linia de fund

Înainte de a investi în proprietăți imobiliare private, persoanele trebuie să stabilească dacă sunt calificate să participe la proces. Cei calificați vor dori să-și exploreze obiectivele de investiții personale, cerințele de lichiditate și toleranța pentru riscul pe piețele imobiliare. După ce a vorbit cu un consilier financiar, investitorii ar trebui să studieze o varietate de fonduri diferite pentru a obține o mai bună înțelegere a strategiilor de management ale partenerilor generali și a performanțelor anterioare ale altor fonduri de proprietate.