În primăvara anului 2015, McDonald's Corporation (NYSE: MCD MCDMcDonald's Corp170, 07 + 0, 84% mai târziu într-o linie de companii de vânzare cu amănuntul să ia în considerare o spinoff a proprietăților sale prin intermediul unui trust de investiții imobiliare (REIT) deținute de o terță parte. Ca și în cazul multora dintre celelalte spinoffs ale REIT, ideea a fost pusă de un investitor activist ca o modalitate de a debloca valoarea acționarilor și de a stimula prețul acțiunilor unei societăți cu fundamentale deteriorate.

Consiliul de administrație al companiei a respins ideea, preferând să rămână cursul cu propriul său plan de lungă durată pentru a transforma compania în jur. Deoarece decizia de a renunța la REIT în noiembrie, acțiunile McDonald's au crescut cu mai mult de 10%, ca o indicație a faptului că planul de revizuire poate aduce rezultate.

Cum a venit ideea REIT Despre

Intră în 2015, McDonald's se confruntă cu mai multe trimestre ale scăderii vânzărilor. Pierde în războaiele de fast-food, în timp ce Burger King, restaurantele casnice Wendy și trendy au organizat campanii de succes pentru a câștiga o cotă de piață mai mare. În mai, compania a anunțat o restructurare majoră a companiilor, care a inclus refacerea a 4 000 de magazine. De asemenea, a introdus măsuri de reducere a costurilor și modificări ale meniurilor, inclusiv o ofertă de mic dejun pe tot parcursul zilei. Actiunile McDonald's au stagnat timp de aproape doi ani, tranzactionand intre 90 si 100 de dolari, fara nici un semn de crestere a vanzarilor in lunile urmatoare.

Larry Robbins, manager de fonduri de hedging pentru Glenview Capital Management, deținea o mare parte din McDonald's. În 2015, Robbins a propus un acționar al societății REIT, afirmând că ar putea crește prețul acțiunilor la 170 de dolari. Robbins a estimat că activele imobile ale companiei au fost în valoare de 20 de miliarde de dolari, însă valoarea lor nu a fost reflectată corespunzător în evaluarea companiei. Prin transferarea proprietăților către un REIT, compania își va realiza imediată valoarea completă, ceea ce ar spori prețul acțiunilor.

Ce este REIT?

Un REIT este un fond care investește într-un portofoliu de proprietăți imobiliare. Se tranzacționează în mod public la bursă. REIT-urile trebuie să distribuie acționarilor cel puțin 90% din veniturile lor, inclusiv fluxul de numerar din chirie și câștigurile de capital, dar sunt scutiți de plata impozitelor pe veniturile lor. Aceasta permite societăților REIT să plătească dividende mai mari acționarilor lor.

În ultimii ani, REIT-urile au devenit instrumentul de alegere pentru investitorii activi care caută profituri rapide pentru investițiile lor. Atunci când o companie își vinde activele imobiliare într-o societate REIT, ea poate elibera cantități uriașe de numerar pe care le poate utiliza pentru a-și plăti datoria. Poate transforma datoria de gestionare a proprietăților către REIT. În unele cazuri, companiile pot obține câștiguri mai mari ale activelor imobiliare atunci când nu fac parte din activitatea lor de operare.

Cazul pentru McDonald's REIT

McDonald's deține aproximativ 70% din clădirile sale de restaurante și aproximativ 45% din terenul de sub acestea. Unele estimări plasează valoarea totală a clădirilor, proprietăților și echipamentelor la 40 de miliarde de dolari. În mod conștient, dacă McDonald's ar fi transferat proprietatea asupra proprietăților sale către o REIT, ar debloca un procent semnificativ din această valoare, ceea ce ar spori prețul acțiunilor pentru a reflecta capitalizarea sa mai mare a pieței. REIT ar genera, de asemenea, profituri mai mari asupra activelor imobiliare, ceea ce ar putea crește și mai mult valoarea acționarilor.

Investitorii cum ar fi Robbins, care dețineau 2.9 milioane de acțiuni ale McDonald's, ar beneficia imediat și frumos de un spinoff al REIT. Cu toate acestea, conducerea companiei a concluzionat că beneficiile pe termen scurt ale unui spinoff nu ar depăși riscurile și costurile pe termen lung. Analizând costurile și complicațiile extraordinare ale unei astfel de restructurări, mulți analiști sunt de acord că REIT ar putea costa mai mult compania pe termen lung.

Chiriile merg din fluxul de numerar pozitiv către o răspundere a companiei

Aproape un sfert din veniturile McDonald's provin din chiria pe care o colectează de la francizați. Între 2009 și 2014, plățile de chirie, care se bazează pe un procent din vânzări în fiecare franciză, au crescut cu 26%, ajungând la peste 6 miliarde USD anual. Această componentă a veniturilor oferă companiei o sursă vitală de stabilitate financiară. În urma unui transfer al REIT, McDonald's ar deveni locatar, trebuie să plătească chiria pentru cele 1.500 de restaurante pe care le deține în Statele Unite. O obligație de închiriere devine o datorie pe termen lung a cărților, pe care compania nu și-o poate permite în timp ce urmărește o revizuire a vânzărilor.

Nu este vorba despre bani

În cadrul structurii actuale, McDonald's controlează proprietățile imobiliare și face decizii corporative bazate pe ceea ce este cel mai bine pentru restaurantele sale și proprietățile imobiliare. Atunci când un REIT preia proprietatea, acesta controlează fiecare aspect al managementului imobiliar, care ar putea include decizii strategice asupra selecției site-ului și proprietățile pe care să le vândă. McDonald's va pierde controlul asupra selecției site-ului și a performanței francizei și că va schimba pentru totdeauna relația dintre companie și operatorii de franciză.

Un REIT nu va rezolva problema de bază

Influxul de numerar dintr-un REIT ar avea doar un impact temporar asupra finanțelor companiei, care suferă de o problemă mai sistemică. McDonald's trebuie să-și rezolve deficitele de trafic și de vânzări, nu doar cu concurenții săi direcți, cum ar fi Burger King și Wendy, ci și cu lanțuri de hamburger, cum ar fi Shake Shack și Habit Grill. În urma restructurării din luna mai a anului trecut, managementul sa axat pe întinerirea brandului iconic, cu realizări de meniuri, modernizări de pregătire a hranei și reproiectări de ambalaje. Eforturile sale pot fi deja plătite; compania a raportat al doilea trimestru drept al vânzărilor mai mari la același magazin, primele creșteri în mai mult de doi ani.

McDonald's este încă în creștere Valoarea acționarilor

Rezultatele recente ale vânzărilor și sentimentul îmbunătățit al consumatorilor față de marcă au sporit stocul McDonald's la niveluri noi.Începând cu data de 16 februarie 2015, acțiunile sale au fost tranzacționate la prețul de 119 USD, la puțin peste nivelul maxim de 124 USD. În plus, a crescut recent dividendul său cu 5%, până la 89 de centi pe acțiune. Până la sfârșitul anului 2016, aceasta va fi returnat 30 de miliarde de dolari în numerar acționarilor pe o perioadă de trei ani.

McDonald's a ales să meargă pe calea datoriilor în creșterea capitalului necesar pentru restructurare și extindere. Pentru management, costul curent al datoriilor este atât de ieftin încât nu prezintă aproape același risc financiar ca și costul pierderii controlului proprietăților sale. Dacă se menține tendința actuală de creștere a vânzărilor de magazin, se poate dovedi a fi o decizie înțeleaptă.